導(dǎo)語(yǔ)：企業(yè)財(cái)務(wù)論文：當(dāng)代物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)淺見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：張穎工作單位：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1.內(nèi)控體系的建立相對(duì)較為滯后"我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范,還沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理辦法遵循"首先沒(méi)有制定完整的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度,會(huì)形成很多財(cái)務(wù)漏洞,例如成批領(lǐng)用保潔維修用品,沒(méi)有做二級(jí)臺(tái)賬,臨時(shí)停車(chē)費(fèi)監(jiān)控管理措施不到位,固定資產(chǎn)的購(gòu)置和日常管理環(huán)節(jié)沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)章制度"其次由于會(huì)計(jì)基礎(chǔ)薄弱,沒(méi)有按照會(huì)計(jì)科目及公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分門(mén)別類設(shè)置明細(xì)賬科目,造成會(huì)計(jì)信息不真實(shí),不利于公司真實(shí)準(zhǔn)確的向業(yè)主客戶反映各種收費(fèi)的使用情況"第三由于內(nèi)部控制不嚴(yán),還造成企業(yè)資金流失或循環(huán)不良,例如經(jīng)營(yíng)性收人很多是現(xiàn)金收入,有些企業(yè)就將這部分資金搞成預(yù)算外資金,形成/小金庫(kù)0;或者對(duì)應(yīng)收款的催收不得力,造成應(yīng)收款項(xiàng)越積越多"2.成本費(fèi)用管理不到位"物業(yè)管理企業(yè)的人工成本是物業(yè)管理企業(yè)最重要的部分,通常在60%以上,常見(jiàn)的是通過(guò)部門(mén)來(lái)核算工資,區(qū)分管理崗位和生產(chǎn)崗位"但實(shí)際上,物業(yè)公司不同崗位的特點(diǎn)也不同,很難通過(guò)一個(gè)模式來(lái)考察勞動(dòng)生產(chǎn)率等指標(biāo),例如,清潔崗位和維修崗位就有較大的差距,清潔崗位可以通過(guò)日清掃次數(shù)、面積等指標(biāo)來(lái)考察單個(gè)人工的工作效率,而維修崗位的每一件工作各有特點(diǎn),難易程度,工作量等都不易簡(jiǎn)單確定,增加了考察工作效率的難度"很多物業(yè)企業(yè)并未對(duì)這些方面加以關(guān)注"另外,隨著物業(yè)設(shè)施科技含量和專業(yè)性能的增加,以及業(yè)主對(duì)服務(wù)水平提升的需求,越來(lái)越多的維修、維護(hù)、保養(yǎng)工作需要外包給專業(yè)的服務(wù)公司,一些小修工程也需要請(qǐng)專業(yè)的工程隊(duì)來(lái)施工,這部分傳統(tǒng)意義上的間接成本對(duì)公司成本分析工作也有很大的影響,并不是傳統(tǒng)意義上對(duì)生產(chǎn)有促進(jìn)作用的間接成本,而是與某些直接成本不相容,或者說(shuō)是有替代作用的,由于近年來(lái)人工成本增長(zhǎng)迅猛,企業(yè)需要仔細(xì)考察外包與自己服務(wù)兩種方式成本多少,是否應(yīng)當(dāng)把更多的項(xiàng)目外包出去"3.財(cái)務(wù)人員水平較低"物業(yè)公司不僅有會(huì)計(jì)、出納等財(cái)務(wù)人員,還涉及大量庫(kù)管、收款員等財(cái)務(wù)相關(guān)人員"有些中小型公司的財(cái)務(wù)人員水平較低,僅僅滿足于日常核算,能夠完稅,月末出報(bào)表,不具有財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)分析的能力;很多庫(kù)管及收款員身兼多職,缺乏基本的財(cái)務(wù)知識(shí),無(wú)法主動(dòng)遵守財(cái)務(wù)人員基本規(guī)范"

提升物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)對(duì)策

(一)建立和健全內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度健全的財(cái)務(wù)制度是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為和程序的規(guī)范和約束"制度不全將造成管理上的混亂、給企業(yè)帶來(lái)重大損失"物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國(guó)家頒布的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求,制定企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法,逐步完善貨幣資金管理辦法、資金審批制度、存貨管理制度、固定資產(chǎn)管理制度、收費(fèi)員管理制度、物資采購(gòu)辦法等等;制定相關(guān)責(zé)任人員的考核指標(biāo);財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、日常財(cái)務(wù)資料進(jìn)行核對(duì);對(duì)小區(qū)的收人進(jìn)行檢查監(jiān)督等"做到用制度管人,用制度辦事,在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中形成有效的牽制制度,各負(fù)其責(zé)、互相制約,使物業(yè)管理企業(yè)能夠健康有序發(fā)展"(二)加強(qiáng)對(duì)成本的管理1、強(qiáng)化成本觀念"成本控制是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的重要保證,一個(gè)企業(yè)對(duì)成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,因此,成本的管控非常重要"但是要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制,必須對(duì)成本有正確的認(rèn)識(shí),有了正確的觀念才會(huì)引證出是否有正確的決策和行動(dòng)"企業(yè)要讓每一個(gè)員工明白成本是如何發(fā)生的,每個(gè)人都是控制成本的關(guān)鍵"降低成本的核心辦法就是培養(yǎng)員工的工作能力和執(zhí)行能力,使得他們的想法和觀念與經(jīng)營(yíng)者、管理者一致,而管理層則需制定正確的策略,科學(xué)的考核方法,努力激勵(lì)員工"另外,要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),還需要引導(dǎo)好一些觀念的修正,如企業(yè)中常會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)觀念,就是讓財(cái)務(wù)人員承擔(dān)控制和改善財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)的責(zé)任"實(shí)際上,財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)會(huì)計(jì)記錄得出指標(biāo)數(shù)值,當(dāng)看到指標(biāo)完成情況時(shí),已經(jīng)是前方一系列工作完成的結(jié)果,而財(cái)務(wù)人員并不清楚前面一列各環(huán)節(jié)中成本如何發(fā)生,歸屬如何,歸誰(shuí)負(fù)責(zé),占多大責(zé)任,對(duì)后續(xù)或其他成本會(huì)產(chǎn)生何種問(wèn)題以及影響等諸如此類的情況,只能是單純地就數(shù)字研究數(shù)字"財(cái)務(wù)人員要研究作業(yè)成本與傳統(tǒng)成本核算的關(guān)系,積極為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)支持,同時(shí)積極配合其他部門(mén)如人力資源部、經(jīng)營(yíng)部等管理部門(mén)進(jìn)行績(jī)效考核,把其他部門(mén)的管理和成本控制進(jìn)行有機(jī)結(jié)合起來(lái),才能真正意義上地實(shí)現(xiàn)管理上的管控"2、加強(qiáng)預(yù)算管理"/凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢0,預(yù)算是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)與資源配置的標(biāo)桿與準(zhǔn)繩,全面預(yù)算主要由營(yíng)業(yè)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算構(gòu)成"對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),營(yíng)業(yè)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算是其每年應(yīng)著力制定的預(yù)算"全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的階段性,圍繞企業(yè)不同發(fā)展階段的目標(biāo),設(shè)計(jì)資產(chǎn)、負(fù)債、收人、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等核心指標(biāo)"全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng),落實(shí)到業(yè)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)部門(mén)"達(dá)到對(duì)企業(yè)全部資源要素的合理有效配置"3、選擇適合的成本管理方法"隨著物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的提高,差異化服務(wù)的增加,間接成本在物業(yè)企業(yè)中占據(jù)了越來(lái)越大的比例,但這些間接成本并不是與企業(yè)所有服務(wù)項(xiàng)目都有關(guān)系,而只是與部分特點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)生關(guān)系,大部分的間接費(fèi)用服務(wù)于維修和保安方面"例如可以采用作業(yè)成本法,將間接成本科學(xué)有效的歸集到產(chǎn)品中去"通常的物業(yè)管理包含保潔、綠化、安保、維修、經(jīng)營(yíng)等幾個(gè)主要服務(wù)功能,企業(yè)可以根據(jù)自己的特點(diǎn)將這幾部分劃分為不同的作業(yè)中心"物業(yè)企業(yè)的資源主要包括人工費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、外包維修服務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)"物業(yè)企業(yè)的成本對(duì)象是以有形的服務(wù)合同為載體,以無(wú)形的服務(wù)把成本分配給各成本對(duì)象,在作業(yè)成本計(jì)算時(shí)可以將成本庫(kù)歸集的成本按照成本動(dòng)因分配到各成本計(jì)算對(duì)象上"成本作業(yè)法可以將間接費(fèi)用準(zhǔn)確的分?jǐn)傆?jì)入成本,有效對(duì)投人成本進(jìn)行科學(xué)的劃分及分析,將企業(yè)整體作業(yè)流程理順"(三)提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平專業(yè)知識(shí)和技能,是財(cái)會(huì)人員從事會(huì)計(jì)職業(yè)的根本"包括完成專業(yè)工作所需的基本知識(shí)以及完成專業(yè)工作所需要的技術(shù)和工作能力"企業(yè)應(yīng)定期組織培訓(xùn),同時(shí)要引導(dǎo)財(cái)會(huì)人員加強(qiáng)自學(xué),努力鉆研業(yè)務(wù)"財(cái)會(huì)人員要經(jīng)常學(xué)習(xí)國(guó)家的有關(guān)方針、政策、財(cái)務(wù)制度、財(cái)經(jīng)法規(guī)以及企業(yè)內(nèi)部制訂的財(cái)務(wù)管理辦法,不斷豐富專業(yè)理論知識(shí),提高工作能力"物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要掌握物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn),熟悉自己企業(yè)的經(jīng)營(yíng)流程,能夠參與經(jīng)營(yíng)管理,實(shí)行監(jiān)督職能"計(jì)算機(jī)的普遍應(yīng)用,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展,使得當(dāng)今的財(cái)務(wù)工作幾乎完全實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)化,所以物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員也需熟練掌握財(cái)務(wù)軟件的使用,能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)程處理、網(wǎng)上支付、網(wǎng)上報(bào)稅及各種財(cái)務(wù)信息查詢"即便是庫(kù)管員和收款員等財(cái)務(wù)相關(guān)人員也需掌握一些基礎(chǔ)軟件的使用技能,能夠利用計(jì)算機(jī)記錄、匯總、傳輸數(shù)據(jù)"