導語：小議當代事實物權(quán)的司法保護一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：肖安定工作單位：廈門市湖里區(qū)人民法院

本文第一部分分析了我國不動產(chǎn)事實物權(quán)的司法保護現(xiàn)狀。本部分在分析了最常見的三類事實物權(quán)，即因法律規(guī)定產(chǎn)生的事實物權(quán)、因登記錯誤產(chǎn)生的事實物權(quán)以及民間習慣認可的事實物權(quán)的基礎(chǔ)上對目前事實物權(quán)案件領(lǐng)域內(nèi)的舉證、調(diào)查、虛假訴訟以及政策沖突等問題進行了分析。第二部分論述了不動產(chǎn)事實物權(quán)司法保護的理論與現(xiàn)實依據(jù)。理論上確保事實物權(quán)人的訴權(quán)是保護公民基本權(quán)利，也是確保登記物權(quán)正確性的必然要求。在現(xiàn)實生活中確保事實物權(quán)人的訴權(quán)得以實現(xiàn)也是化解社會矛盾，建設(shè)法治社會的必由之路。第三部分論述了不動產(chǎn)事實物權(quán)的司法保護途徑問題，即針對事實物權(quán)人在尋求司法保護的各種訴訟類型的訴訟法律依據(jù)以及具體司法實務(wù)中所需要注意的事項分別進行了闡述。筆者所在的法院就曾在2002年審理一起城市居民到農(nóng)村買地建房后村民持《宅基地使用權(quán)證書》與《村鎮(zhèn)個人建房許可證》要求退還房屋的房屋所有權(quán)糾紛案件，一、二審法院根據(jù)證書上的名字認定房屋權(quán)屬，并認為城市居民到農(nóng)村買地建房屬無效民事行為，故判決建房者在村民自愿補償建房款的基礎(chǔ)上退還房屋。2004年，福建省高院對本案進行再審，判決撤銷一、二審法院判決，駁回村民要求退還房屋的訴求，而此時案中村民已將涉案房產(chǎn)拆除重建，城市居民亦已領(lǐng)取建房補償款，再審判決不具有可執(zhí)行性。但該城市居民對原房產(chǎn)在事實上的占有、使用、收益權(quán)是真實存在的，那么，其權(quán)益是否應(yīng)得到司法保護呢？如果答案是肯定的，這種權(quán)益保護又當如何實現(xiàn)呢？司法實踐中類似上述案例中的情況大量存在，如以他人名義購房、房產(chǎn)交易中已交付房屋卻未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、夫妻共同財產(chǎn)登記在一人名下等等。這些事實上的不動產(chǎn)權(quán)益不具有登記的外觀形式，無法參與正常的物權(quán)交易，但當其權(quán)益受損時，依法、依情、依理卻應(yīng)當給予法律保護。筆者試借事實物權(quán)這一概念來探討此類物權(quán)的司法保護問題。

一、我國不動產(chǎn)事實物權(quán)之司法保護現(xiàn)狀

我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。該條的前半部分規(guī)定了我國不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，后半部分的但書規(guī)定則承認了我國在登記之外存在著一些無需登記而生效的事實物權(quán)。此外，由于在我國不動產(chǎn)領(lǐng)域長期存在著重行政管理輕私權(quán)保護的傾向，造成了現(xiàn)實生活中存在著大量不具備登記外觀形式的習慣性事實物權(quán)。隨著我國逐漸進入訴訟社會，與事實物權(quán)相關(guān)的各類糾紛也不斷涌入各級法院。人民法院在審理此類案件時面臨著如何認定事實、保護當事人合法權(quán)益等理論與實踐問題。（一）不動產(chǎn)事實物權(quán)的分類登記作為一種法律行為，其表達的是個人之間的合意，這種合意經(jīng)登記機構(gòu)審查備案之后即可產(chǎn)生物權(quán)效力。若登記物權(quán)的原因行為無效，如合同行為違反法律效力性強制規(guī)定或者損害第三人的合法權(quán)益，則會產(chǎn)生登記物權(quán)是否有效的問題。而事實物權(quán)作為一種事實狀態(tài)，其效力內(nèi)容以法律規(guī)定之內(nèi)容為準,其本身不存在是否有效問題，而只存在有無的問題。由此，我們可以依不動產(chǎn)事實物權(quán)產(chǎn)生的原因?qū)⑵浞譃橐韵聨最悺?/p>

1．因法律有明確規(guī)定而產(chǎn)生的事實物權(quán)

我國法律中明確規(guī)定的無需登記即可生效的事實物權(quán)包括以下幾個方面：（1）由法律直接規(guī)定權(quán)利人享有的某種物權(quán)。如《物權(quán)法》第9條第2款規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源所有權(quán)；《合同法》第286條規(guī)定，承包人對其所建工程享有的法定留置權(quán)。（2）因司法裁判或行政決定導致的物權(quán)變動?！段餀?quán)法》第28條規(guī)定的因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。（3）因繼承和受遺贈取得的不動產(chǎn)物權(quán)?！段餀?quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。（4）因事實行為導致的物權(quán)變動?！段餀?quán)法》第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（5）法律規(guī)定當事人經(jīng)過合意即可取得的不動產(chǎn)物權(quán)。如《物權(quán)法》第129條規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)、第155條規(guī)定的沒有登記的宅基地使用權(quán)、第158條規(guī)定的地役權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)。

2．因不可歸責于當事人的登記錯誤而產(chǎn)生的事實物權(quán)

其包括：（1）由于登記機關(guān)的工作疏忽，使不動產(chǎn)被錯誤地登記在他人名下。對于真實權(quán)利人而言，其仍然享有事實物權(quán)。（2）權(quán)利人已實際占有不動產(chǎn)，而物權(quán)登記的原因行為確認無效或被撤銷。登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要法定手續(xù)。如果不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為無效或者被撤銷，經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)也會相應(yīng)無效或者被撤銷。在此情形下，如果合意被宣告不成立、無效，則沒有有效合意的登記是錯誤登記，在權(quán)利外觀恢復原狀前，原物權(quán)人享有事實物權(quán)。（3）當事人真意保留。即當事人合法約定或者登記權(quán)利人在不損害第三人利益的情況下承認的不動產(chǎn)事實物權(quán)，當事人將不動產(chǎn)登記在他人名下，卻沒有贈與或者放棄房屋所有權(quán)的意思。此時，實際出資者對不動產(chǎn)享有事實物權(quán)。

3．民間習慣所認可的具有公示性質(zhì)的習慣物權(quán)

社會生活中大量存在的有見證人或者經(jīng)公證的分家析產(chǎn)協(xié)議、夫妻財產(chǎn)約定、共有財產(chǎn)分割協(xié)議等形式確認的不動產(chǎn)“習慣物權(quán)”。這些物權(quán)雖未登記，但其權(quán)屬的變動已通過一定的外觀形式表現(xiàn)出來，并且受到當事人交易觀念的認可和尊重，也具有實質(zhì)的物權(quán)變動效力?！傲晳T物權(quán)”深深扎根于人們的社會生活和觀念之中，已為人們習慣所普通接受，也是一種法律認可的事實物權(quán)。只要該公示形式為法律所允許，受讓人即可得到與登記物權(quán)同等意義的事實物權(quán)。一般認為，一種習慣物權(quán)若要獲得司法保護應(yīng)同時具備以下幾個條件：（1）有事實上之慣行；（2）對該慣行，其生活（交易）圈內(nèi)的人對之有法的確信；（3）慣行之內(nèi)容不悖于公序良俗。其中事實上慣行之存在為一種“事實”，“法的確信”是該慣行流行之生活（交易）圈中人之主觀上的態(tài)度，“不悖于公序良俗”則為從社會生活的角度對于慣行之“實質(zhì)”內(nèi)容的監(jiān)控。（二）我國不動產(chǎn)事實物權(quán)司法保護之困境事實物權(quán)雖然具有物權(quán)的實質(zhì)內(nèi)容，但在物權(quán)公示、市場準入等方面畢竟不同于登記物權(quán)，當人民法院在審理該類案件時常常會遇到案件事實與法律事實相脫離的難題，也會面臨私權(quán)保護與公共政策維護相沖突的困境。這使得事實物權(quán)人在尋求司法救濟時困難重重。首先，事實物權(quán)人在訴訟過程中面臨舉證困難。與法律物權(quán)具有的推定正確性不同，事實物權(quán)人必須按照“誰主張、誰舉證”的規(guī)則舉證證明事實物權(quán)的存在。即使人民法院對登記權(quán)屬內(nèi)容進行實質(zhì)性審查，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第77條規(guī)定，國家機關(guān)、社會團體依職權(quán)制作的公文書證的證明力一般大于其他書證，這使得在事實物權(quán)對抗登記物權(quán)的案件中，推翻登記物權(quán)的高標準舉證責任對事實物權(quán)人來說是一個極大的挑戰(zhàn)。例如，在某案件中，某公司在與售房方簽訂了購房合同并支付了購房款后，將房產(chǎn)讓與作為該公司法定代表人的某甲，并讓售房方配合某甲辦理了過戶登記手續(xù)。其后，公司法定代表人發(fā)生變更，新的法定代表人要求原法定代表人返還房產(chǎn)。此時，作為原告方的公司若僅就房屋物權(quán)主張權(quán)利將面臨著是否需舉證證明公司代付房款無其他原因的問題。而在證據(jù)學上，證明一個事件的不存在往往要比證明一個事實的存在難度要大得多。其次，民事案件法官無力窮盡事實真相。人民法院在訴訟過程中消極中立的角色地位，以及司法資源的有限性使得法官在處理案件時不能窮盡一切方法去探明登記物權(quán)與事實物權(quán)的不一致問題。例如在某案件中，農(nóng)村居民要求確認自己已于十年前賣給一城市居民的一棟房屋的所有權(quán)，理由是房屋是建立在農(nóng)村居民宅基地之上的，而農(nóng)村宅基地的使用權(quán)依法不能轉(zhuǎn)讓給城市居民，并提出了農(nóng)村宅基地使用權(quán)證作為證據(jù)。一審據(jù)此要求城市居民需將房屋騰退給村民。而在二審中，法院主動向國土房產(chǎn)管理局咨詢，得知該農(nóng)村居民所在的村落范圍內(nèi)的土地早已全部變更為國有土地，只是農(nóng)村居民尚未辦理新的產(chǎn)權(quán)證件而已，故而改判駁回農(nóng)村居民訴求。本案的二審判決并無問題，問題在于基層法院的法官們在承擔著繁重的審判工作任務(wù)并且在相對方未申請法院調(diào)查時，是否能依職權(quán)對不動產(chǎn)登記權(quán)證的內(nèi)容進行實質(zhì)性審查，并向行政機關(guān)咨詢。再次，難以預(yù)防訴訟欺詐。事實物權(quán)的真實權(quán)利與登記外觀相脫離的特點使得名義上的登記物權(quán)人利用虛假訴訟轉(zhuǎn)移財產(chǎn)成為可能。部分當事人在案件審理中惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，致使案件在執(zhí)行階段受阻的情形亦時有發(fā)生。在這類案件審理過程中，人民法院往往出于對登記行為的尊重采取直接認定登記物權(quán)為一種推定事實。而訴訟過程中，事實物權(quán)人又無從獲知其權(quán)益受損害情況，無法及時參加訴訟，就使得訴訟欺詐得以發(fā)生。如在一些離婚案件訴訟過程中，夫妻中作為物權(quán)登記人一方利用虛假訴訟轉(zhuǎn)移本屬于夫妻共有的房產(chǎn)，此時另一方將面臨著司法救濟困境。最后，保護事實物權(quán)與維護公共政策存在沖突，也有悖于司法與行政的分權(quán)原則。部分事實物權(quán)的產(chǎn)生是由于當事人本人或相對方未能或不能及時履行法定的登記公示義務(wù)而產(chǎn)生的權(quán)利狀態(tài)。如果過分強調(diào)對事實物權(quán)的司法保護，可能使得行政機關(guān)登記行為的公定力受到影響，也不利于不動產(chǎn)行業(yè)管理和國家行業(yè)政策的實施。我國不動產(chǎn)登記除了履行對私權(quán)進行確認和保護功能之外，還存著一定的行業(yè)管理與政府調(diào)控功能的作用。如果事實物權(quán)和法律物權(quán)能夠得到司法的同等保護，那么不但會對登記的公信力產(chǎn)生一定的影響，還可能使得國家的行業(yè)調(diào)控政策與公共利益受到損害，例如限購令可能就會因以他人名義購房毫無法律風險而失效。

二、不動產(chǎn)事實物權(quán)司法保護的理論與現(xiàn)實依據(jù)

在對不動產(chǎn)事實物權(quán)進行司法保護的過程中雖然存在著種種困難，但是人民法院在審理涉及不動產(chǎn)事實物權(quán)的民事案件時能否一律直接依據(jù)不動產(chǎn)登記證書或登記簿確定的法律事實，而對真實權(quán)利人的權(quán)利不予保護呢？答案顯然是否定的。（一）不動產(chǎn)事實物權(quán)司法保護之理論依據(jù)盡管我國法律規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為生效要件，但保護事實物權(quán)也是維護物權(quán)市場秩序的基本訴求。首先，事實物權(quán)人請求司法保護是公民的基本權(quán)利之一。根據(jù)司法請求權(quán)理論，在法治國家，憲法保障所有人均有權(quán)請求法院予以司法保護。法院有義務(wù)滿足當事人對案件進行審理和裁判的司法請求，司法請求權(quán)主要體現(xiàn)為對當事人訴權(quán)的保障。而對案件事實和適用法律進行審理并做出裁判是法院的職責，當法院違反這種義務(wù)拒絕審判或拖延審判時，就構(gòu)成對當事人司法請求權(quán)的侵害。在德國當事人可以以法院拒絕審理案件為由向聯(lián)邦憲法法院請求法律救濟。這表明訴權(quán)不僅是民事訴訟法上的一項基本權(quán)利，更是一項憲法上的權(quán)利。雖然事實物權(quán)人對物的支配沒有通過登記表現(xiàn)出來，但只要這種支配符合社會公共利益和交易秩序，并且當事人能夠提供充分的證據(jù)證明確實存在著這種支配關(guān)系，法院就不得以法律沒有規(guī)定為由拒絕提供救濟。其次,不動產(chǎn)登記內(nèi)容正確性應(yīng)當接受司法審查。登記作為一種行政行為具有先定力，但是司法行為才具有終局性。國家權(quán)力分立本身并不是目的，而只是制約政府權(quán)力，保護公民權(quán)利的手段，只要某項制度設(shè)計不違背這一理論初衷，能夠切實保障公民權(quán)利或限制政府權(quán)力，就是可行的。我國《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”；第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”。這些都表明無論是登記簿還是權(quán)屬證書都只是物權(quán)的根據(jù)和證明，而絕非物權(quán)本身。事實上，在物權(quán)變動方面不論是采取意思主義的法國還是登記主義的德國，登記機構(gòu)都不審查契約的實質(zhì)內(nèi)容。這樣做的主要目的在于避免國家對民眾私生活的干預(yù)。而在具體的不動產(chǎn)登記制度運作過程中也必須考慮保障物權(quán)交易安全與登記成本、登記效率的沖突問題。由于登記狀態(tài)與權(quán)利實質(zhì)情況不可能百分之一百相符，司法作為正義的最后一道防線，絕不能將查清事實，準確適用法律的基礎(chǔ)不加選擇地建立在登記的基石上。而應(yīng)當對真實的權(quán)利狀態(tài)作出審查，將不動產(chǎn)登記內(nèi)容作為一種在沒有相反證據(jù)證明情況下的推定事實。這種推定事實不是絕對的，只要相對人提出了足夠的證據(jù)證明，就可能被推翻。最后，確保事實物權(quán)人的訴權(quán)是確保物權(quán)正確性的有效手段。民法的任務(wù)是對物之歸屬于人的事實進行規(guī)定。雖然規(guī)范物權(quán)的變動和保護第三人是物權(quán)法的基本范疇，但是如何確保物權(quán)的正確性,如何在正確物權(quán)的基礎(chǔ)上保護權(quán)利人以及第三人的利益，不僅涉及到物權(quán)變動的基本規(guī)律，也是對交易第三人進行保護的法律基礎(chǔ)。登記制度本身的制度性缺陷使得欺詐登記、錯誤登記等現(xiàn)象時有發(fā)生，需要司法為登記權(quán)利的正確性提供救濟途徑。（二）對事實物權(quán)給予司法保護之現(xiàn)實需要一是有利于解決不動產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域歷史遺留問題。我國不動產(chǎn)政策變革以及大規(guī)模征地拆遷遺留下來的許多房屋、土地糾紛問題長期困擾著各級政府與法院。我國建立不動產(chǎn)登記制度初衷的主要目的在于行政管理而非對私有產(chǎn)權(quán)的保護,這使得產(chǎn)權(quán)所有人對及時登記的積極性不高，造成了部分事實物權(quán)人的相關(guān)權(quán)利并未登記在不動產(chǎn)登記薄上。而政府在進行房地產(chǎn)拆遷時又必須以合法的權(quán)利登記證書作為補償依據(jù)，由此引發(fā)了劇烈的社會沖突。而且，一些不動產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因常常產(chǎn)生于數(shù)十年前，我國改革開放短短三十年的時間并不足以建立起完備的市場秩序與法律制度，對這些歷史遺留問題也未及時進行糾正。如前述案例中農(nóng)村宅基地已變更為國有土地，而權(quán)利人的證件卻未及時更換的現(xiàn)象。如果沒有正常的司法程序?qū)Υ祟悊栴}進行處理，當事人就可能面臨著因制度銜接脫節(jié)問題而使自己的權(quán)利無法得到救濟的現(xiàn)象。因此，在人民法院在處理這些不動產(chǎn)歷史遺留問題時不應(yīng)當只根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載認定權(quán)屬，而必須妥善處理糾紛，查清權(quán)屬的真實狀況，以減少不動產(chǎn)領(lǐng)域歷史遺留問題給我國經(jīng)濟發(fā)展造成的困擾。二是有利于化解社會轉(zhuǎn)型期新型不動產(chǎn)糾紛。我國正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會、后工業(yè)社會轉(zhuǎn)型時期，劇烈的社會變革使得各種利益沖突不斷加深，矛盾日益突出，對司法機關(guān)來講，如何快速有效地化解矛盾顯得尤為重要。在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域，雖說許多糾紛依法并不屬于人民法院民事案件受理范圍的糾紛，但是往往因為傳統(tǒng)的行政處理方法無助于解決問題,行政訴訟的又難以現(xiàn)實而轉(zhuǎn)變?yōu)槊袷略V訟。例如我國《土地管理法》第16條第1款規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理”。但是許多城市居民與農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)糾紛當事人協(xié)商不了，人民政府也很難處理。當事人就會以合同受欺詐，要求損害賠償?shù)壤碛梢笕嗣穹ㄔ菏芾泶祟惣m紛。事實上，人民法院在各方壓力下也往往實際受理了這些案件。這些不動產(chǎn)糾紛案件的權(quán)利登記狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)存在著明顯的差異，如果不能依法對事實物權(quán)人的相關(guān)權(quán)益予以保障將面臨著更大的社會矛盾。三是確保案件法律事實正確性。近年來房價飛速上漲，不動產(chǎn)財產(chǎn)在居民財產(chǎn)中所占的比例不斷上升，人民群眾對不動產(chǎn)物權(quán)糾紛處理結(jié)果異常敏感。我國法律要求人民法院在審理案件時必須遵循“以事實為依據(jù)，以法律為準繩”司法原則，在查清事實的基礎(chǔ)上準確適用法律，在解決社會矛盾糾紛的同時鼓勵民眾遵紀守法。事實物權(quán)的存在使法律事實與案件事實存在著分離狀態(tài)，如果機械地依照法律規(guī)定簡單套用法律條文，得出的結(jié)果表面上符合法律規(guī)定，在實質(zhì)上卻與法律的精神相違背。這樣的判決既無法得到當事人的認可，也無法真正化解社會矛盾糾紛，更無助于在民眾心中樹立司法公信力。當一般觀念上的正義無法在法庭上實現(xiàn)時，一些當事人就會對國家司法制度產(chǎn)生懷疑，從而產(chǎn)生信“訪”不信“法”的現(xiàn)象，增加了社會的不穩(wěn)定因素。在法律適用上應(yīng)充分考量藏隱于法律規(guī)定之中的目的與價值，亦即應(yīng)注重法律立法基礎(chǔ)之原則、要實現(xiàn)之政策，以及要保護之目的。雖然法律事實與案件事實、登記物權(quán)與事實物權(quán)之間存在著復雜交錯的關(guān)系，但只要對不動產(chǎn)事實物權(quán)進行精細的法理分析，積極發(fā)揮常識、常情、常理在審理案件中價值準則作用，就能把握事實，準確判案。

三、不動產(chǎn)事實物權(quán)司法保護途徑的優(yōu)化

事實物權(quán)產(chǎn)生的原因多種多樣，對不同種類的事實物權(quán)人應(yīng)采取不同的司法保護措施。

（一）異議登記、返還原物及債權(quán)履行之訴

對于當事人真意保留的事實物權(quán)，應(yīng)依法支持事實物權(quán)人要求相對方協(xié)助履行登記義務(wù)的債權(quán)請求權(quán)、更正登記請求權(quán)及返還原物請求權(quán)等訴求。即使訟爭的房屋已滅失，仍不妨礙事實物權(quán)人對異議登記訴權(quán)的行使。為解決私權(quán)保護和維護物權(quán)登記秩序的矛盾，人民法院在審理涉及事實物權(quán)與登記物權(quán)相沖突的案件時應(yīng)當建立區(qū)分原則。即在不涉及第三人利益的情況下，不動產(chǎn)事實物權(quán)優(yōu)先于登記物權(quán)，以維護公平正義。但在涉及善意第三人利益的情形下，登記物權(quán)優(yōu)于不動產(chǎn)事實物權(quán)，以維護交易安全。這樣，既使以他人名義購房者存在一定的法律風險，以維護不動產(chǎn)市場的交易秩序，又不違背司法公正原則。人民法院在民事審判中一旦發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記行為所產(chǎn)生的法律后果對民事爭議有影響，且依普通人的經(jīng)驗無法確定登記內(nèi)容是否屬實時，應(yīng)當提示、督促事實物權(quán)人進行初始登記或者異議登記。亦可按照《民事訴訟法》第136條第1款第5項“本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的”中止民事訴訟的規(guī)定，由當事人一方先對行政登記機構(gòu)的具體登記行為提起行政訴訟，待行政訴訟終結(jié)后，再繼續(xù)進行民事訴訟。

（二）侵權(quán)之訴

對于法律規(guī)定無需登記的事實物權(quán)可參照登記物權(quán)，對侵權(quán)人適用侵權(quán)責任等方式進行司法保護。首先，事實物權(quán)屬于我國《侵權(quán)責任法》保護范圍?！肚謾?quán)責任法》第2條規(guī)定“:侵害民事權(quán)益,應(yīng)當依照本法承擔侵權(quán)責任?！薄氨痉ㄋQ民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財產(chǎn)權(quán)益”。有學者認為，侵權(quán)責任法的保護范圍“主要”限于絕對權(quán)，只要是“法律已經(jīng)規(guī)定或者約定俗成應(yīng)當成為一種絕對權(quán)”的，都是侵權(quán)責任法的保護對象。其他合法利益“,限于法律明確規(guī)定的情形”才受侵權(quán)法的保護。對于因法律有明確規(guī)定而產(chǎn)生的事實物權(quán)或者習慣性事實物權(quán)都應(yīng)當在受侵權(quán)責任法的保護的范圍在內(nèi)。其次，《侵權(quán)責任法》公平責任的法律規(guī)定為事實物權(quán)人尋求司法救濟提供了法律依據(jù)。我國《侵權(quán)責任法》第24條規(guī)定“:受害人和行為人對損害的發(fā)生都沒有過錯的,可以根據(jù)實際情況,由雙方分擔損失?！痹撘?guī)定表明對損害的發(fā)生無過錯、并且不符合法律規(guī)定的各種無過錯責任的構(gòu)成要件的當事人,亦需與受害人一起“分擔損失”。就本文引言部分所述案例而言，城市居民的權(quán)益固然應(yīng)當受到保護，但村民依法起訴的自由亦應(yīng)予以確認，故村民依據(jù)合法生效判決取得房屋所有權(quán)后將之拆除并無過錯。但城市居民卻因拆除行為產(chǎn)生了損害。因此，對雙方均無過錯的情形，城市居民的損失仍可依公平責任尋求司法保護。最后，事實物權(quán)公平責任的范圍不應(yīng)包括債權(quán)和純粹經(jīng)濟利益。人身權(quán)、物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等私權(quán)均為法律所賦予個人享受一定的法律利益，而債權(quán)、期待利益等能否單獨適用侵權(quán)責任尚存爭議。公平責任作為我國獨有一項法律規(guī)定，產(chǎn)生于我國社會保障不健全，人民群眾抵抗風險能力較差的環(huán)境之下，如果不進行嚴格的解釋，整個侵權(quán)法的責任基礎(chǔ)可能崩塌。對于事實物權(quán)的侵權(quán)損害公平責任范圍只以其絕對權(quán)為限，而由事實物權(quán)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟利益則不能作為侵權(quán)之訴的標的內(nèi)容。一般而言，對于符合我國物權(quán)法第9條的但書規(guī)定條件，法律有規(guī)定無需登記即可生效的物權(quán)，只要當事人提供了足以證明其產(chǎn)權(quán)來源合法的證據(jù)材料，人民法院將此類物權(quán)按照法律規(guī)定給予保護即可。但是，在一些家庭事實物權(quán)案件中出現(xiàn)離婚前登記物權(quán)人利用虛假訴訟等損害事實物權(quán)人利益的情形。此時，對于虛假訴訟案件應(yīng)當由院長提請審委會討論決定后及時停止案件的執(zhí)行，并按照《民事訴訟法》第179條的規(guī)定撤銷原判決，增加事實物權(quán)人作為案件第三人對案件進行重新審理，以保障事實物權(quán)人的合法權(quán)益。

（三）不當?shù)美V

我國《民法通則》第92條規(guī)定：“沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應(yīng)當將取得的不當利益返還受損失的人”。一般認為不當?shù)美臉?gòu)成需具備以下四個條件：1．一方受利益；2．他方受損失；3．一方受利益與他方受損失之間有因果關(guān)系；4．沒有合法根據(jù)。受益人得利時是否知情以及受損失人是否有過錯，均不影響不當?shù)美臉?gòu)成。而實質(zhì)上，不當?shù)美母緲藴剩皇菬o法律上的原因，而是利益的變動不符合人們的公平觀念?！安划?shù)美幕A(chǔ)在于公平，而與社會良心的正義相合致”；“財產(chǎn)價值的移動，在形式上一般地確定為正當，但在實際上相對地如認為不正當時，則本于公平理念，以調(diào)整此項矛盾者，乃不當?shù)美谋举|(zhì)”。對于本文引言所述的城市居民到農(nóng)村購地建房而引發(fā)的所有權(quán)糾紛案一、二審依照《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的強制性規(guī)定，而認定城市居民與村民的購地或買房合同無效，并據(jù)此判決雙方返還原物并不合理。城市居民違法購地建房其利益固然無法得到法律保護，但同是違反了法律規(guī)定的村民一方卻因判決獲得了巨大的經(jīng)濟利益，從普通人的一般正義觀念來看，這樣判決結(jié)果是不合理的，同時也違反了任何人不得從其不法行為中獲益的司法原則。原審判決被撤銷后案中城市居民可依不當?shù)美V要求村民返還其利益損失。在發(fā)生了不當?shù)美埱髾?quán)與侵權(quán)行為的損害賠償請求權(quán)競合時，事實物權(quán)人是否得選擇行使何種請求權(quán)在理論界是存在分歧的。有人認為由于公平觀念的主觀性因時、因地、因人變換不定，為保持法律適用的可預(yù)期性，必須限制大規(guī)模地以公平與否作為請求權(quán)基礎(chǔ)。只有當沒有合同、侵權(quán)等其他訴由才可以主張不當?shù)美V。在法國一般學說和判例均強調(diào)，不當?shù)美贫仁腔诠接^念而產(chǎn)生的，體現(xiàn)的是“給付均衡”的自然法原理。所以在裁判中，人民法院首先要適用實定法，只有在無實定法規(guī)定時才能適用自然法原理。但是筆者認為在法律有明文規(guī)定的情況下，從保護當事人權(quán)益的角度出發(fā)事實物權(quán)人當然可自由選擇采用侵權(quán)還是不當?shù)美V來實現(xiàn)自己的合法權(quán)益。