導(dǎo)語：房地產(chǎn)抵押貸款評估潛在風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產(chǎn)當(dāng)作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、其他貸款。整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、個(gè)人按揭住房貸款以及流動(dòng)資金貸款。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學(xué)合理化的評估抵押房地產(chǎn)價(jià)值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)對策和防范要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；潛在風(fēng)險(xiǎn)；提升途徑

近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融市場隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務(wù)日益增多。中國房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評估業(yè)當(dāng)下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因?yàn)橹袊薪闄C(jī)構(gòu)整體的發(fā)展時(shí)間偏晚，且無科學(xué)化的管理機(jī)制，所以在發(fā)展中總會(huì)出現(xiàn)部分違規(guī)操作問題。若房地產(chǎn)抵押價(jià)值偏高，即會(huì)導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價(jià)值便無法展現(xiàn)?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》當(dāng)中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價(jià)值，以此當(dāng)作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準(zhǔn)確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)值，對于后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的把控來講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評估行業(yè)的正常運(yùn)行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的多個(gè)方面潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也需要此基礎(chǔ)上加強(qiáng)完善管理。

1房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

1．1抵押物風(fēng)險(xiǎn)

從抵押物風(fēng)險(xiǎn)方面來看，一般涉及價(jià)值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及處置風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。當(dāng)下來看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因?yàn)橥恋毓芾?、房產(chǎn)管理兩個(gè)部門間是獨(dú)立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無法進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會(huì)確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因?yàn)橥恋貦?quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時(shí)候同樣會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)存在；（2）針對集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時(shí)候，因?yàn)檎叻矫娴南拗?，也需支付十分高額的成本。

1．2抵押評估存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)類型

1．2．1變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)需首先進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。關(guān)于抵押估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)師需要針對房子的獨(dú)立使用性、通用性以及可分割轉(zhuǎn)讓性等各項(xiàng)內(nèi)容展開分析。一般變現(xiàn)能力較差的房地產(chǎn)具有以下特征：（1）通過劃撥模式獲取的土地使用權(quán)，因?yàn)樽兏掷m(xù)繁瑣，因此耗費(fèi)的變現(xiàn)時(shí)間也相應(yīng)增長；（2）非居住用房，此類房屋在稅收制度有一定的特殊性，因此快速變現(xiàn)價(jià)值和抵押價(jià)值間的整體差距是較大的；（3）大型商場，此類房屋在獨(dú)立使用性以及分割性方面的性能是較差的；（4）非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，此類廠房因位置等各方面原因，導(dǎo)致對應(yīng)的配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)聚集度和道路的通達(dá)狀況等均是較差的。針對此類變現(xiàn)能力偏差的抵押房地產(chǎn)，估價(jià)師需首先分析其變現(xiàn)能力，之后再確定出對應(yīng)的抵押價(jià)值。1．2．2實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)就實(shí)際而言，很多抵押房產(chǎn)在證載用途、實(shí)際用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四類狀況：（1）證載用途是辦公，但是實(shí)際用途則是商業(yè)；（2）證載用途是廠房，但是實(shí)際用途是商業(yè)；（3）證載用途是住宅，但是實(shí)際用途是商業(yè)；（4）證載用途是廠房，但是實(shí)際用途是辦公。出現(xiàn)此類狀況的時(shí)候均需要評估人員嚴(yán)格把控可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還涉及證載用途是公建，但實(shí)際用途是商業(yè)的情況，比如將居委會(huì)辦公樓、居民活動(dòng)中心變更成商業(yè)用房等即是此類狀況。按照國家抵押條款相應(yīng)內(nèi)容，公建用房是無法進(jìn)行抵押貸款的，所以針對此類狀況評估師必須予以重視，盡可能地維護(hù)銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的利益。1．2．3評估工作人員高估的價(jià)值以市場比較法為主的評估體系造成抵押物出現(xiàn)高估風(fēng)險(xiǎn)?！渡虡I(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件中明確：關(guān)于抵押物價(jià)值方面的確認(rèn)，需以房地產(chǎn)在此次交易當(dāng)中的成交價(jià)、評估價(jià)為基礎(chǔ)，選取二者間的低者為參考。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)師也需最大限度上了解抵押房地產(chǎn)處置時(shí)的各類風(fēng)險(xiǎn)影響因素，最大程度上確保估價(jià)的穩(wěn)定性，同時(shí)把各類風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)注在估價(jià)報(bào)告當(dāng)中。但是就實(shí)際來講，針對住宅類房產(chǎn)方面的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，大多使用的是市場比較法，之后依據(jù)權(quán)重進(jìn)行確定，針對房地產(chǎn)市場后續(xù)可能出現(xiàn)的各類變化并未納入在考慮范圍內(nèi)。此類評估模式得出的抵押物市場價(jià)格越高的時(shí)候最后所獲取的貸款額度就會(huì)相應(yīng)的提升，而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度波動(dòng)時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致最終的風(fēng)險(xiǎn)過大。1．2．4內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)信貸人員自身的風(fēng)險(xiǎn)意識偏低，對房地產(chǎn)抵押貸款可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)了解度也不高。（1）無效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。首先，以《擔(dān)保法》當(dāng)中的相應(yīng)規(guī)定來看，諸如學(xué)校、醫(yī)院等具有公益性的事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體、社會(huì)公益設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等（含房地產(chǎn)）不得用作抵押，即便用作抵押性質(zhì)也屬于無效抵押行為。此種狀況下政府當(dāng)中部分部門將其看作是可抵押的物品并給出承諾，不過我國是法治國家，所以此類抵押行為是無效的，同樣具有很高的法律風(fēng)險(xiǎn)。其次，關(guān)于共有財(cái)產(chǎn)抵押方面的風(fēng)險(xiǎn)。按照《擔(dān)保法解釋》來看，將共有財(cái)產(chǎn)抵押的時(shí)候，共有人應(yīng)全知曉并同意抵押行為，否則抵押無效。（2）抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。首先，銀行方面拖后了抵押手續(xù)的辦理時(shí)間、相關(guān)手續(xù)存在問題造成抵押物的懸空、權(quán)利無效。此種狀況下，出現(xiàn)貸款損失需要處置抵押品的時(shí)候，銀行的權(quán)利也受不到法律的保護(hù)。其次，金融機(jī)構(gòu)人員沒有參與到抵押信息的登記、查詢過程中，抑或是借款人續(xù)貸過程中未直接參與抵押查詢工作，由此導(dǎo)致查詢工作出現(xiàn)問題。

2房地產(chǎn)抵押貸款評估中風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

2．1重視實(shí)地調(diào)查

發(fā)放貸款前，需要針對借款申請人的抵押房地產(chǎn)開展實(shí)際調(diào)查，針對其市場變現(xiàn)價(jià)格也需予以相應(yīng)的分析與評估，由此保證抵押物的有效性。除此之外，還需研究抵押人房地產(chǎn)處于貸前、貸后的具體租賃狀況，確保協(xié)議的有效性、抵押物處置的安全性。

2．2合理評估房地產(chǎn)的價(jià)格

金融機(jī)構(gòu)抵押資產(chǎn)評估中心需加大市場調(diào)查分析力度，優(yōu)化抵押資產(chǎn)價(jià)值評估制度，在分析市場規(guī)律的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)提供參考；區(qū)域范圍內(nèi)的信貸人員也需在固定時(shí)間重檢抵押房地產(chǎn)，多方入手評析抵押物的變現(xiàn)能力與價(jià)值，確保貸款的主動(dòng)權(quán)，除此之外還需盡可能地減少雇傭與實(shí)際差距較大的中介機(jī)構(gòu)得出的資產(chǎn)評估報(bào)告，這樣才能夠?qū)⒐纼r(jià)較高的貸款在合適的機(jī)會(huì)收回，同時(shí)在二次評估后再次發(fā)放。

2．3重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性

處于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款之前、續(xù)貸時(shí)期的時(shí)候，信貸人員需直接參與到關(guān)于抵押登記手續(xù)方面的辦理、查詢工作中去，同時(shí)保證相關(guān)足額保險(xiǎn)、續(xù)保手續(xù)的完整性以及抵押權(quán)利的合法性。

2．4重視信貸業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)

優(yōu)化信貸人員的實(shí)操水平，更改抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小、無風(fēng)險(xiǎn)的理念，提升其在房地產(chǎn)抵押貸款方面的整體風(fēng)險(xiǎn)意識，由此構(gòu)建起相對系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)防范意識體系。

2．5確保抵押合同的有效性

正式簽訂抵押貸款合同之前，信貸人員必須詳細(xì)確定關(guān)于抵押房地產(chǎn)方面的各項(xiàng)資料內(nèi)容，尤其需要關(guān)注的就是其中是否有潛在財(cái)產(chǎn)共有人等，確保不會(huì)因?yàn)檫`反法律的各項(xiàng)規(guī)定內(nèi)容而最終造成所簽訂的貸款合同的無效。

2．6重視借款人第一還款來源

在抵押貸款正式發(fā)放之前，一方面需分析借款人的第二還款來源（也就是如何來處置所抵押的房產(chǎn)），除此之外還需關(guān)注第一還款來源，也就是關(guān)于借款人財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流量等內(nèi)容，以此最大程度上掌握關(guān)于借款人生產(chǎn)經(jīng)營、資金合理需求等方面的情況，確保能夠嚴(yán)格把控各類風(fēng)險(xiǎn)。

3結(jié)語

總之，在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)抵押貸款評估可能會(huì)遭遇很多風(fēng)險(xiǎn)，不過此類風(fēng)險(xiǎn)均是可把控的。若想很好地把控此些風(fēng)險(xiǎn)即需要提升專業(yè)知識的掌握水平，提升職業(yè)道德理念，這樣一來才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)評估行業(yè)整體的持續(xù)化發(fā)展，除此之外，這同時(shí)也可以保障我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)

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作者：黃秋英 單位：福建省寧德市蕉城區(qū)土地測繪規(guī)劃隊(duì)