導(dǎo)語：房地產(chǎn)泡沫形成的規(guī)則一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產(chǎn)泡沫的涵義

經(jīng)濟學(xué)中所說的泡沫,就是資產(chǎn)價格嚴重背離基礎(chǔ)價值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說,房地產(chǎn)價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎(chǔ)的,而主要是由投資需求的快速增長拉動的。當發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時,土地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價格泡沫的經(jīng)濟領(lǐng)域,這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大特征決定的。第一,房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地,而土地是現(xiàn)代社會最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產(chǎn)是社會賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),人們對房地產(chǎn)的需求是隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步不斷增加的;第三,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長,供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征,使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系難以實現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價格波動劇烈,這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。

2房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們在追求住房面積增加的同時,也對住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設(shè)施提出了越來越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給。由于住房品質(zhì)提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實施,潛在的購房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產(chǎn)。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。(4)住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn),購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發(fā)生時,貨幣資產(chǎn)縮水,實物資產(chǎn)增值,人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn),因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住房價格上升。

住房供給的一般特征包括:

(1)住房供給受資源條件約束大。住房建設(shè)需要土地,而一個地區(qū)可用于建設(shè)的土地面積是有限的;住房建設(shè)需要大量資金,而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠道和成本等多方面的約束;住房建設(shè)需要鋼材、水泥、木材等建筑材料,建材資源的充沛或短缺對住房的供應(yīng)速度影響較大。所以資源條件是住房供給的硬約束條件。

(2)住房供給成本和級差地租關(guān)系密切。從長期來看,住房供給成本決定住房價格,但決定住房供給成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是級差地租,級差地租是城市住房供給成本的主體。因此,隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展,處于城市中心地區(qū)、交通便利地區(qū)或具有某種獨特環(huán)境條件的地區(qū)(如靠近海灘、公園、學(xué)校等),土地稀缺程度加劇,地租和地價上升,房價自然會水漲船高。

(3)住房供給受建造周期制約。由于住房不能像普通商品那樣在工廠內(nèi)部通過流水線進行標準化、規(guī)模化的生成,因此住房供給在短期內(nèi)缺乏彈性,不能迅速適應(yīng)市場需求的變化。與住房供給的滯后性相比,住房需求卻容易受收入、人口、金融政策等因素的影響產(chǎn)生波動,由此導(dǎo)致住房市場的供求關(guān)系極不穩(wěn)定,在一個時點上非常容易出現(xiàn)供不應(yīng)求或供過于求的狀態(tài)。

上述特征說明,房地產(chǎn)市場的需求具有很大的不確定性而供給較為穩(wěn)定,供給與需求在時間上易于錯位,可能同時出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾,總量矛盾容易導(dǎo)致價格大起大落,而結(jié)構(gòu)性矛盾則會引起房屋空置,這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。

3房地產(chǎn)價格泡沫形成機制

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理,多數(shù)商品遵循供求定理,即在其他條件不變的情況下,某種商品的價格上升則需求量減少而供給量相應(yīng)增加,反之,價格下降則需求量增加而供給量相應(yīng)減少。也就說,一般商品的需求曲線向右下方傾斜,斜率為負。在房地產(chǎn)市場上,出于追求住房使用價值的目的,人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規(guī)律,即在收入、預(yù)期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下,房價上升則需求量會隨之下降,而房價下降則需求量會相應(yīng)增加。因此,對于真實的房地產(chǎn)需求來說,需求曲線向右下方傾斜,斜率為負。

研究房地產(chǎn)價格泡沫的形成機制需要充分考慮到供求彈性的差異。經(jīng)濟學(xué)中的彈性是指因變量對自變量變化的反應(yīng)程度,是一個相對值。供求彈性分別是指,當價格按照一定比率變動時所引起的供給量和需求量變動的比率。當價格變動的比率較大而需求量變動的比率較小時,表明供求缺乏彈性,相反則表明供求富有彈性。由于土地供給的有限性,在短期內(nèi)住房供給難以隨著市場需求的增加而增加,因此,房地產(chǎn)市場的最大特征就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性。表現(xiàn)在供求關(guān)系上,就是需求曲線較為平緩而供給曲線近乎垂直。

一般來說,經(jīng)濟增長率提高、居民現(xiàn)期或預(yù)期收入增加、人口向城市流動以及抵押貸款條件的放松都會引起城市房地產(chǎn)需求的增加,這種需求增加表現(xiàn)在供求均衡圖上,就是需求曲線向右上方平行移動。短期內(nèi),由于住房供難以隨需求的增加而增加,因此,當需求曲線向右上方移動時,交易量不會有明顯的增加而價格卻會有較大幅度的上升,也就是說,此時需求的增加僅僅引起了均衡價格上升。但是,從長期來看,住房供給是富有彈性的,它可以隨著需求的增加而增加。在一個足夠長的時期內(nèi),如十年、二十年,如果房價持續(xù)上漲,投資于房地產(chǎn)的利潤增加,開發(fā)商就可以想辦法克服城市空間的限制,向市場提供更多的住宅。如:可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展,可以建造更多高層住宅,也可以增加住宅樓的密度。這樣,供給的增加無疑能夠抑制房價上漲,因此,從長期來看,房價不可能始終上漲。在這個過程中,雖然住房供給增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房價仍然有上漲的趨勢。但是,由于供給增加能夠改變?nèi)藗儗Ψ績r將會進一步上漲的預(yù)期,從而使投機性需求迅速減少,結(jié)果必然導(dǎo)致房價上漲失去動力,甚至引起房價下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂。這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機制。

對上述過程,可以運用西方經(jīng)濟學(xué)的供求原理和彈性理論做出更具體的解釋。如圖所示,短期內(nèi)住宅供給彈性極小,供給曲線斜率很大,幾乎呈現(xiàn)出垂直狀態(tài),而需求富有彈性,需求曲線較為平緩。由于漲價預(yù)期、收入增加、城市化、房改等因素導(dǎo)致需求曲線右移(從D1移動到D2),房價上漲,漲價預(yù)期導(dǎo)致投資需求劇增,需求曲線不斷右移(從D2移動到D3),房價暴漲(從P2移動到P3)。

在收入效應(yīng)作用下,房價上漲使得人們的實際收入下降,真實需求減少,房價上漲的動力有所減弱。更重要的是,從長期來看住宅供給是富有彈性的,高房價必將引起供給增加,而供給的增加會使得人們的漲價預(yù)期減弱。此時,如果出現(xiàn)利率上漲、土地供給放松等因素,人們對房價將會進一步上漲的預(yù)期可能會徹底消失,這樣,住房的投資性購買需求就會銳減,需求曲線向左下方移動(從D3移動到D1),引起房價下跌,房地產(chǎn)泡沫破裂。

但是,在中國,由于房地產(chǎn)市場的壟斷性較強,房價具有向上的剛性,超額供給更多地表現(xiàn)為空置率上升,而不是房價下降。

4結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產(chǎn)價格機制作用的必然結(jié)果,這個過程完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟學(xué)理論予以解釋?？梢哉f,房地產(chǎn)泡沫是市場機制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是,其結(jié)果又會導(dǎo)致社會福利損失,出現(xiàn)市場失靈。

由于土地市場和房產(chǎn)市場本身的特殊性,與其他行業(yè)相比,該領(lǐng)域更易于出現(xiàn)市場失靈。房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場失靈,從微觀經(jīng)濟視角來看,主要體現(xiàn)為壟斷所造成的社會福利損失、外部性導(dǎo)致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過剩、投機盛行導(dǎo)致貧富分化加劇等;從宏觀經(jīng)濟的視角來看,則體現(xiàn)為由于房地產(chǎn)泡沫所造成的行業(yè)發(fā)展大起大落和宏觀經(jīng)濟波動,從而浪費經(jīng)濟資源,造成諸多社會問題。這些市場失靈現(xiàn)象的存在,都說明房地產(chǎn)行業(yè)更需要政府干預(yù)。但政府也是經(jīng)濟人,政府干預(yù)不是萬能的,政府失靈甚至比市場失靈更可怕。因此,如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域既克服市場失靈又防范政府失靈,是有待進一步研究的課題。