[摘要]：筆者認(rèn)為房屋承租人先買權(quán)存在的經(jīng)濟(jì)條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權(quán)具有不合理性。應(yīng)將房屋承租人先買權(quán)由法定權(quán)利變更為由合同當(dāng)事人任意選擇的提示性條款。

[關(guān)鍵詞]：房屋承租人先買權(quán)

房屋承租人先買權(quán)是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。綜觀我國(guó)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國(guó)的先買權(quán)制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財(cái)產(chǎn)共有人的先買權(quán)、房屋承租人的先買權(quán)、公司（企業(yè)）股東對(duì)其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權(quán)以及政府在二級(jí)土地市場(chǎng)里對(duì)土地使用權(quán)的先買權(quán)。房屋承租人的先買權(quán)只是先買權(quán)制度中的一種權(quán)利。

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權(quán)具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權(quán)是一種法定的權(quán)利。房屋承租人的先買權(quán)于房屋租賃關(guān)系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無(wú)須出租人與承租人另行約定。當(dāng)然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權(quán)，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對(duì)自己享有的權(quán)利的合意放棄。第二，我國(guó)法律規(guī)定的房屋承租人的先買權(quán)具有物權(quán)性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當(dāng)房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務(wù)將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請(qǐng)求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關(guān)系無(wú)效。此時(shí)，房屋承租人的先買權(quán)具有追及力，是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權(quán)的糾紛在實(shí)際生活中頗為常見。由于我國(guó)法律對(duì)房屋承租人先買權(quán)規(guī)定過(guò)于原則和簡(jiǎn)單，如何適用法律保護(hù)房屋承租人的先買權(quán)是很多民法學(xué)者和司法工作者關(guān)心的問(wèn)題。但對(duì)房屋承租人先買權(quán)的法理基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過(guò)合同獲得了出租人房屋的使用權(quán)，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權(quán)并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對(duì)房屋所有人（出租人）行使所有權(quán)也附加限制，縱觀我國(guó)《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權(quán)，其理由何在？在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下合理與否值得反思。

房屋承租人的先買權(quán)源于習(xí)慣法。臺(tái)灣王澤鑒教授在評(píng)述我國(guó)臺(tái)灣《土地法》和《耕地三七五減租條例》中規(guī)定的房屋承租人或耕地承租人的先買權(quán)時(shí)說(shuō)：“法定優(yōu)先承買權(quán)在于不使房屋所有權(quán)與基地所有權(quán)分屬二人，或便利佃農(nóng)成為自耕農(nóng)，以促進(jìn)‘耕者有其田’之實(shí)現(xiàn)，具有特別立法目的，旨在貫徹‘土地政策’”①。我國(guó)大陸的土地政策實(shí)行國(guó)家所有和集體所有制，公民和法人只享有土地的使用權(quán)，不享有土地所有權(quán)，當(dāng)然也就不可能有與我國(guó)臺(tái)灣法律規(guī)定中的土地承租人優(yōu)先承買權(quán)的存在前提。但與土地相類似，房屋也是人類生存的重要生活資料之一。在商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟時(shí)，房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負(fù)，使人民“安居樂業(yè)”更被看作是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要方法之一。因此，為使居者有其屋，在法律上規(guī)定房屋的承租人在房屋出賣時(shí)，享有先買權(quán)，以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益，具有一定的合理性。

[摘要]：筆者認(rèn)為房屋承租人先買權(quán)存在的經(jīng)濟(jì)條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權(quán)具有不合理性。應(yīng)將房屋承租人先買權(quán)由法定權(quán)利變更為由合同當(dāng)事人任意選擇的提示性條款。

[關(guān)鍵詞]：房屋承租人先買權(quán)

房屋承租人先買權(quán)是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。綜觀我國(guó)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國(guó)的先買權(quán)制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財(cái)產(chǎn)共有人的先買權(quán)、房屋承租人的先買權(quán)、公司（企業(yè)）股東對(duì)其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權(quán)以及政府在二級(jí)土地市場(chǎng)里對(duì)土地使用權(quán)的先買權(quán)。房屋承租人的先買權(quán)只是先買權(quán)制度中的一種權(quán)利。

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權(quán)具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權(quán)是一種法定的權(quán)利。房屋承租人的先買權(quán)于房屋租賃關(guān)系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無(wú)須出租人與承租人另行約定。當(dāng)然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權(quán)，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對(duì)自己享有的權(quán)利的合意放棄。第二，我國(guó)法律規(guī)定的房屋承租人的先買權(quán)具有物權(quán)性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當(dāng)房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務(wù)將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請(qǐng)求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關(guān)系無(wú)效。此時(shí)，房屋承租人的先買權(quán)具有追及力，是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權(quán)的糾紛在實(shí)際生活中頗為常見。由于我國(guó)法律對(duì)房屋承租人先買權(quán)規(guī)定過(guò)于原則和簡(jiǎn)單，如何適用法律保護(hù)房屋承租人的先買權(quán)是很多民法學(xué)者和司法工作者關(guān)心的問(wèn)題。但對(duì)房屋承租人先買權(quán)的法理基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過(guò)合同獲得了出租人房屋的使用權(quán)，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權(quán)并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對(duì)房屋所有人（出租人）行使所有權(quán)也附加限制，縱觀我國(guó)《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權(quán)，其理由何在？在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下合理與否值得反思。

房屋承租人的先買權(quán)源于習(xí)慣法。臺(tái)灣王澤鑒教授在評(píng)述我國(guó)臺(tái)灣《土地法》和《耕地三七五減租條例》中規(guī)定的房屋承租人或耕地承租人的先買權(quán)時(shí)說(shuō)：“法定優(yōu)先承買權(quán)在于不使房屋所有權(quán)與基地所有權(quán)分屬二人，或便利佃農(nóng)成為自耕農(nóng)，以促進(jìn)‘耕者有其田’之實(shí)現(xiàn)，具有特別立法目的，旨在貫徹‘土地政策’”①。我國(guó)大陸的土地政策實(shí)行國(guó)家所有和集體所有制，公民和法人只享有土地的使用權(quán)，不享有土地所有權(quán)，當(dāng)然也就不可能有與我國(guó)臺(tái)灣法律規(guī)定中的土地承租人優(yōu)先承買權(quán)的存在前提。但與土地相類似，房屋也是人類生存的重要生活資料之一。在商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟時(shí)，房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統(tǒng)治者的政治抱負(fù)，使人民“安居樂業(yè)”更被看作是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要方法之一。因此，為使居者有其屋，在法律上規(guī)定房屋的承租人在房屋出賣時(shí)，享有先買權(quán)，以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益，具有一定的合理性。

編者按：本文主要從我國(guó)的先買權(quán)制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中、房屋承租人的先買權(quán)是一種法定的權(quán)利、我國(guó)法律規(guī)定的房屋承租人的先買權(quán)具有物權(quán)性、房屋承租人行使先買權(quán)的糾紛在實(shí)際生活中頗為常見、房屋承租人的先買權(quán)源于習(xí)慣法、房屋也是人類生存的重要生活資料之一、房屋不但是基本的生活資料，而且日益成為一種重要的生產(chǎn)資料、房屋承租人的先買權(quán)，構(gòu)成對(duì)所有權(quán)人所有權(quán)的不當(dāng)限制、房屋承租人的先買權(quán)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常流通、現(xiàn)代建筑構(gòu)造的特征和買賣方式的多樣化等，具體材料請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

[摘要]：筆者認(rèn)為房屋承租人先買權(quán)存在的經(jīng)濟(jì)條件已發(fā)生變化，法律賦予房屋承租人先買權(quán)具有不合理性。應(yīng)將房屋承租人先買權(quán)由法定權(quán)利變更為由合同當(dāng)事人任意選擇的提示性條款。

[關(guān)鍵詞]：房屋承租人先買權(quán)

房屋承租人先買權(quán)是指在房屋的租賃期間，房屋出租人出賣出租的房屋，承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。綜觀我國(guó)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，我國(guó)的先買權(quán)制度零散規(guī)定于各種層次的法律文件中，其類型包括財(cái)產(chǎn)共有人的先買權(quán)、房屋承租人的先買權(quán)、公司（企業(yè)）股東對(duì)其他股東轉(zhuǎn)讓出資的先買權(quán)以及政府在二級(jí)土地市場(chǎng)里對(duì)土地使用權(quán)的先買權(quán)。房屋承租人的先買權(quán)只是先買權(quán)制度中的一種權(quán)利。

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見（試行）》第118條規(guī)定“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！睆纳鲜龅姆梢?guī)定中可以看出，房屋承租人的先買權(quán)具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先買權(quán)是一種法定的權(quán)利。房屋承租人的先買權(quán)于房屋租賃關(guān)系成立起，就由法律直接規(guī)定房屋承租人享有，無(wú)須出租人與承租人另行約定。當(dāng)然，如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權(quán)，這種約定不違反法律的規(guī)定，是承租人對(duì)自己享有的權(quán)利的合意放棄。第二，我國(guó)法律規(guī)定的房屋承租人的先買權(quán)具有物權(quán)性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規(guī)定可以看出，當(dāng)房屋出租人出賣出租的房屋，未履行事先的告知義務(wù)將房屋賣與其他人，房屋承租人可以向法院請(qǐng)求宣告房屋出租人（出賣人）與買受人之間的買賣關(guān)系無(wú)效。此時(shí)，房屋承租人的先買權(quán)具有追及力，是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。

房屋承租人行使先買權(quán)的糾紛在實(shí)際生活中頗為常見。由于我國(guó)法律對(duì)房屋承租人先買權(quán)規(guī)定過(guò)于原則和簡(jiǎn)單，如何適用法律保護(hù)房屋承租人的先買權(quán)是很多民法學(xué)者和司法工作者關(guān)心的問(wèn)題。但對(duì)房屋承租人先買權(quán)的法理基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過(guò)合同獲得了出租人房屋的使用權(quán)，在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權(quán)并不受影響的情況下（《合同法》第二百二十九條規(guī)定了買賣不破租賃規(guī)則），對(duì)房屋所有人（出租人）行使所有權(quán)也附加限制，縱觀我國(guó)《合同法》第十三章，法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權(quán)，其理由何在？在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下合理與否值得反思。

房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在原有租賃關(guān)系的基礎(chǔ)上將租賃物出租給他人使用、收益的行為。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租的立法例，世界各國(guó)采用不同的法律規(guī)定加以限制。本文就這一問(wèn)題進(jìn)行粗淺的探討。

一、各國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)租的立法比較

少數(shù)國(guó)家是采取放任主義的立法模式，如法國(guó)民法認(rèn)為轉(zhuǎn)租是承租人的權(quán)利，如果沒有禁止性約定、在不損害出租人利益的情況下，承租人可以轉(zhuǎn)租。多數(shù)國(guó)家采取限制主義立法模式如日本、德國(guó)等國(guó)民法規(guī)定，非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。還有一些國(guó)家如意大利民法采取區(qū)別主義立法模式，即區(qū)別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)賣契約；涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)有出租人授權(quán)或者與習(xí)慣相符?！钡?642條規(guī)定，產(chǎn)生孳息的物品租賃未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租。

我國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)租采用限制主義立法模式。即規(guī)定，承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租必須事先征得出租人的同意?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

二、房屋轉(zhuǎn)租的法律分類

房屋轉(zhuǎn)租可分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。

本文作者：張立坤徐野工作單位：哈爾濱工程大學(xué)人文學(xué)院

眾所周知，租賃是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用（租金）?，F(xiàn)今，不斷發(fā)展的租賃活動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)展了人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍，成為完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。租賃人和承租人之間在經(jīng)濟(jì)地位上向來(lái)不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國(guó)在1998年之前對(duì)房屋租賃制度及法律法規(guī)，施行的都是實(shí)物性住房分配制度。

1998年之后進(jìn)行了貨幣性住房分配改革，才產(chǎn)生了我國(guó)的房屋租賃行業(yè)。我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)一直受到傳統(tǒng)福利租賃制度的影響。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)今的社會(huì)需求，房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要有新的法律制度來(lái)促進(jìn)其發(fā)展。目前我國(guó)頒布的關(guān)于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理?xiàng)l例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關(guān)于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房屋租賃制度的研究集中在租賃權(quán)的性質(zhì)、房屋租賃合同的設(shè)計(jì)、轉(zhuǎn)租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利是承租人直接支配其標(biāo)的物并享受其利益的排他性權(quán)利，無(wú)須出租人行為即可行使。不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)之本體，和地上權(quán)、土地使用權(quán)一樣，為對(duì)物的支配權(quán)，即物權(quán)，而非請(qǐng)求權(quán)。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權(quán)的性質(zhì)分為債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)以及租賃權(quán)之物權(quán)化說(shuō)等三種觀點(diǎn)。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國(guó)民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關(guān)系不因租賃物的買賣、轉(zhuǎn)讓而受影響，使得承租人能夠?qū)ψ赓U物進(jìn)行持續(xù)、合理、充分的利用，以發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的最大功用和社會(huì)效益，同時(shí)已存在的租賃關(guān)系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費(fèi)的成本，避免了資源浪費(fèi)。

我國(guó)《合同法》第229條也規(guī)定“:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝藘?nèi)容被認(rèn)為是“買賣不破租賃”在我國(guó)合同法上的正式確立。對(duì)于承租人的有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，房紹坤、郭明瑞認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于形成權(quán)，因?yàn)槌凶馊嗽诰邆淞朔梢?guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關(guān)系，而無(wú)須征得出租人（出賣人）的同意，當(dāng)然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)看成一種附條件的形成權(quán)。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟(jì)方式。在美國(guó)，房屋租賃法律制度的發(fā)展已經(jīng)有幾百年的歷史。19世紀(jì)早期，城市人口迅速擴(kuò)張，住宅漸漸供不應(yīng)求，為了解決這個(gè)矛盾，租賃住宅數(shù)量不斷增加，填補(bǔ)了城市發(fā)展和擴(kuò)張帶來(lái)的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權(quán)協(xié)議，承租人開始享有救濟(jì)權(quán)。即使租賃協(xié)議中沒有包含平靜受益權(quán)條款，法院也可以據(jù)此推定租賃協(xié)議默示包括這個(gè)條款。

在解釋此條款時(shí)，法院認(rèn)為，如果出租人作出相當(dāng)于收回房屋使用權(quán)或者類似的行為，那么就侵害了承租人的平靜受益權(quán)，這就構(gòu)成推定驅(qū)逐，承租人據(jù)此獲得救濟(jì)。其房屋租賃制度以出租人的義務(wù)和承租人的救濟(jì)展開，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟(jì)方式。例如：適住性擔(dān)保義務(wù)、預(yù)期違約制度和房屋保證金制度。拉倫茨也認(rèn)為：“盡管租賃權(quán)的債權(quán)性法律地位得到強(qiáng)化，受到了類似物權(quán)的保護(hù)，但其仍不是物權(quán)，拉倫茨稱其為相對(duì)的支配權(quán)，債權(quán)性的支配權(quán)?？梢?，大陸法系國(guó)家多采用債權(quán)說(shuō)的說(shuō)法。相對(duì)我國(guó)的租賃制度來(lái)說(shuō)，有諸多地方值得借鑒。針對(duì)兩國(guó)法律中對(duì)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會(huì)、文化等多方面找出我國(guó)房屋租賃制度存在問(wèn)題的根源，規(guī)范我國(guó)房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的權(quán)利地位差距，維護(hù)出租人和承租人之間的利益平衡。在美國(guó)的租賃法中，有“買賣不破租賃”的規(guī)定，但無(wú)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于承租人有限購(gòu)買權(quán)制度：英美法系國(guó)家的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，主要體現(xiàn)在公司法的規(guī)定中，其先買權(quán)制度主要是指公司股東轉(zhuǎn)讓股份時(shí)，其他股東的享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人可以通過(guò)幾種方式尋求救濟(jì)，首先在承租違約的情況下有權(quán)請(qǐng)求賠償損失；其次在被推定驅(qū)逐情況下，有權(quán)終止租約；第三，可以通過(guò)租金以反應(yīng)租賃不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，最后維修租賃房屋時(shí)有權(quán)在下期租金中進(jìn)行抵消。

因此，總結(jié)美國(guó)所有司法管轄權(quán)范圍內(nèi)的出租人義務(wù)和承租人救濟(jì)規(guī)則，針對(duì)兩國(guó)法律中對(duì)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會(huì)、文化等多方面找出我國(guó)房屋租賃制度存在問(wèn)題的根源，規(guī)范我國(guó)房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的地位差距，維持出租人和承租人之間的利益平衡。對(duì)于完善現(xiàn)行租賃制度，規(guī)范現(xiàn)行房屋租賃市場(chǎng)，平衡當(dāng)事人之間的利益有一定的意義。

［內(nèi)容摘要］房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由《合同法》規(guī)定的一項(xiàng)法定權(quán)利，在性質(zhì)上屬于形成權(quán)。該權(quán)利自房屋租賃合同生效之日起產(chǎn)生，在出租人出賣租賃房屋時(shí)可以行使。承租人如何行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，需要根據(jù)現(xiàn)行法的規(guī)定加以解釋。一旦承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即在承租人與出租人之間成立一個(gè)買賣合同，承租人據(jù)此可享有買方的一切權(quán)利，但不能直接取得房屋的所有權(quán)。盡管出租人可以將租賃房屋與其他房屋或者附屬設(shè)施捆綁出售，但承租人仍有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)承租人與共有人或者人民政府之間發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)使共有人優(yōu)先于承租人、承租人優(yōu)先于人民政府行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害后，如何予以救濟(jì)，應(yīng)依具體情況而定。

［關(guān)鍵詞］優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；承租人；房屋租賃；合同法

一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)概述

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。［1］這一制度在法國(guó)、德國(guó)、瑞士等國(guó)的民法典以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。在我國(guó)大陸，《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱為《民法通則》）、《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等等。這些不同類型的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間，既具有一定的共性，也具有不少個(gè)性。對(duì)于其共性，筆者曾經(jīng)著文做過(guò)探討，［2］此處不再詳論。本文擬專就房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題進(jìn)行討論。

所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí)，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利。［3］關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最高人民法院早在《解答關(guān)于處理房戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件，發(fā)生疑義問(wèn)題的函》（1952年5月17日法監(jiān)字第8012號(hào)）中就曾提出過(guò)一些指導(dǎo)性意見。改革開放以后，國(guó)務(wù)院的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（1983年12月17日）第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！痹摋l明文確立了城市私有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此后有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的各種規(guī)定，多以此為基礎(chǔ)。在有關(guān)司法解釋中，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》（1984年8月30日）第57條規(guī)定：“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！边@一規(guī)定雖然較為粗疏，但不妨視為司法實(shí)務(wù)界對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)。在此基礎(chǔ)上，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》（1988年1月26日）（以下簡(jiǎn)稱為《民通意見》）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”該條明確規(guī)定了出租人的通知義務(wù)、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件以及出租人違反通知義務(wù)的法律后果，比《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定顯然更進(jìn)了一步。后來(lái)，建設(shè)部的原《城市公有房屋管理規(guī)定》（1994年3月23日）第36條對(duì)公有房屋租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也作了規(guī)定。不過(guò)，以上關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，僅局限于行政法規(guī)、部門規(guī)章乃至司法解釋的層面，雖然司法實(shí)踐中也應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行，但其效力未免較低。迨至1999年頒布的《合同法》，才將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)民事基本制度，在效力僅次于憲法的民事基本法律中加以規(guī)定。該法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！憋@然，這一規(guī)定沒有再對(duì)私房和公房進(jìn)行區(qū)分。

由上可見，承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乃是我國(guó)的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護(hù)和穩(wěn)定承租人對(duì)租賃房屋的現(xiàn)實(shí)利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會(huì)中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對(duì)于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個(gè)較為龐大的社會(huì)弱勢(shì)群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也是出于保護(hù)這一弱勢(shì)群體的政策考慮。因此，我國(guó)現(xiàn)行法承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是有其正當(dāng)?shù)睦婵剂康摹?/p>

房屋租賃合同糾紛案件逐年增加，在司法實(shí)踐中，就承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善、添附他物的，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃雙方經(jīng)常對(duì)增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問(wèn)題發(fā)生的爭(zhēng)議該如何處理，目前沒有法律的明確規(guī)定，不同的法院以及不同法官對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和處理亦不盡一致，甚至有些混亂，極不利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為對(duì)此問(wèn)題比較合理的處理原則是：如果《房屋租賃合同》中對(duì)租賃房屋增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問(wèn)題有明確約定的，只要該約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不顯失公平和違法，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，按照該約定處理。若沒有約定的，依據(jù)有益費(fèi)用返還原則處理。

首先，關(guān)于有益費(fèi)用的概念和構(gòu)成。我國(guó)法律對(duì)此沒有明確規(guī)定。參照世界各國(guó)的法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，有益費(fèi)用是指承租方經(jīng)出租方同意，為改善、添附租賃物使之價(jià)值增加而支出的必要費(fèi)用。構(gòu)成有益費(fèi)用應(yīng)具備以下條件：1.該費(fèi)用須為對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物而支出的費(fèi)用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費(fèi)用屬于必要費(fèi)用而非有益費(fèi)用。2.須因該費(fèi)用的支出而使租賃房屋價(jià)值增加。3.承租人的改善和增設(shè)行為須經(jīng)出租人同意。所謂對(duì)租賃房屋的改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進(jìn)行裝修改造成為具有更高價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，改善物包含承租人的勞動(dòng)價(jià)值。所謂增設(shè)他物是指承租人在租賃房屋上增設(shè)自己的財(cái)產(chǎn)，使二者結(jié)合在一起，使租賃房屋增值。我國(guó)《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币来艘?guī)定，租賃合同沒有約定的情況下，承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。為了提高租賃物的使用價(jià)值或服務(wù)與自己的特定目的，對(duì)租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物既構(gòu)成對(duì)租賃物合同的違反又構(gòu)成對(duì)出租人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的侵害，承租人應(yīng)承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因?yàn)樘砀蕉С龅馁M(fèi)用屬于有益費(fèi)用。一般而言，出租人對(duì)承租人為租賃物支出的有益費(fèi)用有償還的義務(wù)。

關(guān)于有益費(fèi)用返還的依據(jù)，實(shí)踐中看法不一。筆者認(rèn)為，應(yīng)適用不當(dāng)?shù)美脑瓌t。因?yàn)?，在租賃關(guān)系終止后，租賃的房屋返還給出租人，出租人應(yīng)享有租賃房屋的增加價(jià)值，承租人因該費(fèi)用的支出而受到損失，且出租人取得租賃房屋增加的價(jià)值沒有合同和法律的規(guī)定，所以，出租人應(yīng)將取得利益返還給承租人。

在審判實(shí)踐中須注意，出租人返還的有益費(fèi)用的數(shù)額，僅限于租賃合同終止時(shí)租賃房屋增加的價(jià)值額，而不是承租人支出的所有有益費(fèi)用。因?yàn)?，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋增加的價(jià)值并不為出租人所享用，出租人只有在合同終止時(shí)才對(duì)租賃房屋增加價(jià)值余額占有。所以，出租人只負(fù)有返還有益費(fèi)用余額的部分。另外，如果出租人要求拆除增設(shè)物的，且增設(shè)物能夠拆除，可以責(zé)令承租人拆除，不必給予承租人有益費(fèi)用補(bǔ)償。在審理房屋租賃合同糾紛時(shí)，對(duì)房屋裝修物如吊頂、鋪設(shè)地板磚、安裝防盜門、窗等及其價(jià)值處理，宜遵照以下原則：1.有約定，按約定；2.無(wú)約定的，如果裝修物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有；裝修物不能拆除的，如果裝修物對(duì)出租人今后使用無(wú)益處的，則不予補(bǔ)償；如有益處，則按重置價(jià)折舊后適當(dāng)給予補(bǔ)償。是否對(duì)出租人有益處，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人收回房屋后的用途是否與承租人的用途相同為準(zhǔn)。

[內(nèi)容提要]：出租人將房屋租賃給承租人后，承租人轉(zhuǎn)租后容易發(fā)生糾紛。如承租人違約不付租金，出租人要求收回房屋；次承租人以轉(zhuǎn)租無(wú)效為由拒付租金，我國(guó)現(xiàn)行《合同法》未規(guī)定次承租人的抗辯權(quán)，對(duì)轉(zhuǎn)租的規(guī)定既不科學(xué)，對(duì)次承租人也不公平。本文論證了租賃權(quán)的性質(zhì)和立法上的不足，提出完善立法的思路，即賦予租賃權(quán)人以物權(quán)的保護(hù)方法，給予租賃合同各當(dāng)事人以平等保護(hù)。

[關(guān)鍵詞]：租賃轉(zhuǎn)租效力完善

一、問(wèn)題的提出

出租人甲將房屋出租給承租人乙，乙又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后來(lái)乙違約未交房租，甲遂要求解除租賃合同，收回房屋，丙聽甲講乙轉(zhuǎn)租房屋未告訴甲，丙遂訴至法院，要求法院判令丙與乙之間的租賃合同無(wú)效，不付租金，并要求乙賠償其損失。

本糾紛的處理關(guān)鍵在于對(duì)房屋轉(zhuǎn)租行為效力的認(rèn)定，房屋轉(zhuǎn)租是否需要出租人同意。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)轉(zhuǎn)租合同關(guān)注較少，《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！边@一規(guī)定基本上沒有涉及轉(zhuǎn)承租人的權(quán)利義務(wù)，給有關(guān)案件的審理流下了一定的法律漏洞。

本文提出的問(wèn)題，主要在于房屋轉(zhuǎn)租是否需要房屋所有人的同意，在房屋所有人不知道或不同意的情況下，是否應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效？要認(rèn)清轉(zhuǎn)租合同的效力，需要先對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)有正確的認(rèn)識(shí)。

所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。在此我們可以看出，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價(jià)條件，包括價(jià)格、交付房款期限、方式等。我國(guó)以往的立法和司法解釋對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已有相應(yīng)規(guī)定，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條再次予以了明確。

所謂拍賣，是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣本身是價(jià)高者得的公開競(jìng)價(jià)程序。當(dāng)正處于租賃期間的房屋被拍賣時(shí)，價(jià)高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購(gòu)得的權(quán)利就出現(xiàn)了沖突，由此就將出現(xiàn)一個(gè)悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標(biāo)志的諾成性合同。在確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問(wèn)承租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，愿意以與最高競(jìng)價(jià)者相同價(jià)格買下房屋標(biāo)的物，如愿意則最高兌價(jià)者必須再次出價(jià)的話，則拍賣師的槌落成交的標(biāo)志便形同虛設(shè)，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價(jià)者出價(jià)相同時(shí)房屋標(biāo)的物由承租人購(gòu)得的話，無(wú)疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價(jià)高者得的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，使其他競(jìng)買人失去了參加競(jìng)買的意義，實(shí)質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標(biāo)的物的權(quán)利。因此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價(jià)高者得”為原則，并無(wú)“同等條件”可言。在拍賣場(chǎng)合，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)該不得行使。但為保護(hù)承租人利益，出租人應(yīng)將拍賣的有關(guān)情況及時(shí)通知承租人，以便其決定是否參加競(jìng)買。

筆者不能贊成這種簡(jiǎn)單地否定承租人在拍賣中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)主要是從實(shí)務(wù)操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)于法無(wú)據(jù)。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是由法律賦予的，應(yīng)以法條規(guī)定的精神來(lái)衡量決定。首先應(yīng)當(dāng)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為形成權(quán)的所附條件—租賃房屋被所有權(quán)人出賣這一法律事實(shí)的出現(xiàn)，其次是承租人依法主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是與拍賣場(chǎng)合、拍賣方式無(wú)關(guān)的問(wèn)題。拍賣方式本身并不能決定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可否行使。要否定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須有一種法律規(guī)定較之更優(yōu)越的優(yōu)先權(quán)的出現(xiàn)，比如房屋共有人基于物權(quán)取得的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就大于房屋承租人基于租賃合同的債權(quán)取得的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質(zhì)來(lái)說(shuō)仍是一種買賣，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)正是在買賣中相對(duì)于作為第三人的其他競(jìng)買人實(shí)現(xiàn)的。

在實(shí)務(wù)中是否可以既使拍賣正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？筆者認(rèn)為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在將房屋將付拍賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規(guī)定為三個(gè)月，因此，拍賣前的合理通知期限也應(yīng)定為三個(gè)月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)于拍賣之前，在拍賣底價(jià)以上出價(jià)承諾購(gòu)買，但這是個(gè)附條件的合同。最后，拍賣應(yīng)當(dāng)以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人的承諾出價(jià)為拍賣底價(jià)。承租人可不參加拍賣，若在該底價(jià)無(wú)人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當(dāng)以該承諾出價(jià)購(gòu)買該房屋，若有人出價(jià)，承租人則喪失購(gòu)買該房屋的機(jī)會(huì)。承租人亦可參加拍賣，視現(xiàn)場(chǎng)情況靈活增加出價(jià)以爭(zhēng)取購(gòu)得該房屋，但此時(shí)他享有與其他競(jìng)買人相同的權(quán)利，以價(jià)高者得為原則，不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。此方式既可避免價(jià)高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購(gòu)得權(quán)利的沖突，有利于出賣人和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益保護(hù)，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對(duì)抗其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)的情況發(fā)生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由申請(qǐng)法院宣告拍賣無(wú)效。這一方式同樣適用于保護(hù)房屋共有人在拍賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

三自行轉(zhuǎn)租的法律后果

在放任主義立法模式的國(guó)家，依其立法本意，承租人的自行轉(zhuǎn)租在未違反禁止性約定或者對(duì)于租賃物的所有人無(wú)害的前提下屬于合法行為，其法律后果當(dāng)與同意轉(zhuǎn)租相同。而承租人違反特約或轉(zhuǎn)租對(duì)租賃物所有人有害，則轉(zhuǎn)租與限制主義、區(qū)別主義立法模式中的非同意轉(zhuǎn)租法律后果相當(dāng)。因此，本文所謂的自行轉(zhuǎn)租即指此二種情形，并且，依法國(guó)、德國(guó)等國(guó)通例，承租人的家屬、傭雇人、親屬、至密的朋友對(duì)租賃物的使用，不包含在其中。

我們需要研討的第一個(gè)問(wèn)題是承租人與次承租人的行為的效力問(wèn)題。關(guān)于此點(diǎn)，法、德、意、日、俄等國(guó)民法及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法均無(wú)明文規(guī)定，我國(guó)《合同法》也僅規(guī)定“出租人可以解除合同”。學(xué)說(shuō)上認(rèn)為，此種情形下，承租人與次承租人之間的租賃合同成立并生效，與一般租賃合同效力并無(wú)二致。[3]依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，似可認(rèn)為自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同。但是，承租人畢竟是未經(jīng)出租人的同意而再次出租租賃物，其合同的效力受到出租人意志的約束。根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止呢？答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。由于次承租人與出租人并無(wú)直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。至于次承租人是否可向承租人提出請(qǐng)求，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的，承租人才應(yīng)對(duì)次承租人負(fù)違約責(zé)任。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

另一個(gè)問(wèn)題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問(wèn)題。承租人自行轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上為違約行為，此時(shí)，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國(guó)家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。（注：參見《德國(guó)民法典》第550條，《日本民法典》第612條第2項(xiàng)，我國(guó)《合同法》第224條第2款，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第443條第2款等等。）若依嚴(yán)格主義解釋，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同。如此，對(duì)出租人利益的保護(hù)的確十分有利。假若承租人僅以租賃物的一部分轉(zhuǎn)租，出租人是否得解除整個(gè)租賃合同？又假若出租人是在轉(zhuǎn)租關(guān)系終止后才發(fā)現(xiàn)承租人自行轉(zhuǎn)租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定說(shuō)，而不少學(xué)者主張否定說(shuō)。[3]筆者認(rèn)為，合同以誠(chéng)實(shí)信用為理念，自行轉(zhuǎn)租本身即有違背誠(chéng)實(shí)信用的嫌疑，我國(guó)的合同司法實(shí)踐宜采用日本判例的觀點(diǎn)。

再者，承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討。王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。[6]上述觀點(diǎn)值得商榷。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過(guò)合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià)，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因此，出租人的所有權(quán)難說(shuō)受到了侵害。因此，對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

另外，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美?，德?guó)學(xué)說(shuō)多采肯定說(shuō)，[6]王澤鑒先生主張否定說(shuō)。[6]筆者亦認(rèn)為否定說(shuō)較為科學(xué)。出租人通過(guò)租賃合同收取租金而使承租人對(duì)租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害。可見，承租人取得的租金并非毫無(wú)法律依據(jù)，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。