導語：如何才能寫好一篇規(guī)劃設計方案審查要點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2、內資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立、公司設立準備、申請資質等級審批、申請辦理企業(yè)名稱預先核準、辦理工商注冊登記、辦理稅務登記

3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立，申請批準項目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領外商投資企業(yè)批準證書、辦理企業(yè)登記

4、房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費，企業(yè)法人開業(yè)登記費、企業(yè)法人變更登記費、企業(yè)法人年度檢驗費、補、換、領證照費

5、第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序，選定項目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報規(guī)劃要點、申報、審批項目建議書、編制項目可行性研究報告、申報、審批項目可行性研究報告

6、房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費，可行性研究費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

7、第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套

篇2

好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復雜

的工程，需要做好項目工程管理才能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)和諧的統(tǒng)

一。本文分析了房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及其規(guī)劃。

關鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；規(guī)劃研究

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進

行監(jiān)督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅

僅能對建筑施工單位施工質量進行監(jiān)督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保

證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項

目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管

理與項目安全管理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質量，

提高房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)濟收益。高質量的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，能夠有效

促進房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴格按照設計及施工標準進行施工，保證施工質量，實現(xiàn)房

地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟效益的目的。

3、在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工

方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調

控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最

大的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理要點

1、重視項目規(guī)劃設計

規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭，作為房地產(chǎn)開發(fā)建設應該十分重視這一

重要環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保（持）證自己所開發(fā)的產(chǎn)品

適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。所謂超前意識,就是

要從高起點起步,充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境要求的不斷變化,要從房

屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環(huán)境的布置、

開發(fā)項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為,一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設,需要

幾年的時間,但其使用周期卻長達幾十年,甚至上百年?？茖W的發(fā)展、技術進步、

經(jīng)濟增長、生活水平的提高,使購房人對居住和工作環(huán)境及質量的要求不可能停

留在原有的水平上。作為房地產(chǎn),亦稱不動產(chǎn),水電氣等配套設施、安全防范設施

設備、綠化布置方案、消防設施設備的配置、垃圾處理方式等諸多細節(jié)均要考慮

周全?？傊?規(guī)劃設計階段,開發(fā)建設企業(yè)應該請諸多方面的專家,當然也應該包

括物業(yè)管理方面的專家,從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國家

有關規(guī)劃設計規(guī)范的要求等多方面,科學的規(guī)劃設計出適合市場需求的合格項

目。

2、不斷規(guī)范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為

完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內容包括對施工合同、分包

合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、

企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進度、質

量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強對施工前簽訂的

施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強施工階段的質量控制

明確質量目標房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)

略和產(chǎn)品策劃定位有關,同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。

因此,項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低,會對項目帶來傷

害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大,綜合開發(fā)績效降低。那么,如何

準確地確定質量目標?首先,要進行質量投入的收益和費用分析,要樹立開發(fā)項目

全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本,減少非一致成本；適當增加預

防成本,大力降低事故成本。

4、加強項目成本管理

施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的

索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進度計劃變

更、設計變更、工程項目變更和施工條件變更?？刂谱兏年P鍵在于開發(fā)商，應

建立有關工程簽證的管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權和

分工，確保簽證的質量，杜絕虛假不實的簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的準確，

首先要強調辦理工程簽證的及時性；其次，對簽證的描述要求準確，要求隱蔽簽

證要以圖紙為依據(jù)，并且標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量的完成情況，若被

隱蔽部位的工程量不能在圖紙上確定，還要標明幾何尺寸及附上簡圖。對施工圖

以外的簽證，必須寫明事由、時間、地點、原始數(shù)據(jù)或幾何尺寸及照片資料等，

不允許籠統(tǒng)地簽注工程造價和工程量。在簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，

審核應嚴格執(zhí)行國家定額與有關規(guī)定，不得隨意變通。同時要加強預見性，和盡

量減少簽證發(fā)生。

三、規(guī)劃管理

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設

計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制

和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃

管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是

“管理”，后者面向的是“設計”。規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理

系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息

系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通

過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平，要做的具體工作包含

以下幾點：

1、開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中

輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚?/p>

的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

2、規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中

自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向

GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應該盡量減少對規(guī)劃設計人員原有工作習

慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規(guī)劃設計人員在制作這

些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖

素可以放寬要求。

3、提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。由于目前許多規(guī)劃設計單位都使用

AutoCAD進行規(guī)劃設計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標準、部門標準、

地方標準的基礎上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規(guī)劃

設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以

使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。

4、通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計

方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與

地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設計方案進行指標計算、

比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

結束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理與規(guī)劃是一項極為復雜，卻十分嚴重的

工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調發(fā)展,才能完成項目,

并取得較高的經(jīng)濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻

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關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設計；質量控制

房地產(chǎn)項目建設過程包括決策定位、設計和實施三大階段?？刂瞥杀镜年P鍵在于決策定位和設計階段。設計費一般只占到工程全部費用的2％～4％，但是對投資的影響卻高達70％以上。

一、設計質量控制的難點

1、設計成果專業(yè)性強

不像實體工程、設備、材料可以直觀地判斷其質量。業(yè)主即使專設總工(設計總監(jiān))及設計部，因專業(yè)能力局限，也難以量化、客觀地評價。

2、施工圖審查的局限性

審圖是事后控制，被動控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設計，而非優(yōu)秀的設計，無法優(yōu)化。

3、設計規(guī)范與標準的局限性

我國技術標準規(guī)范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴重地阻礙新技術、新工藝、新材料的應用。主管部門資金投入極少，中國城市規(guī)劃設計院2002 年版《居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的修編經(jīng)費僅4 萬元，根本無法到全國各地調研，也就難以保證修編質量和適用性。規(guī)范體系既嚴重滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展，如：寫字樓、商業(yè)工程仍在使用80 年代末編制的建筑設計規(guī)范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預制空心樓板，采暖系統(tǒng)分戶控制，水、電出戶計量等都是問題暴露多年，購房者及物業(yè)、開發(fā)單位反映強烈，才迫使主管部門修訂規(guī)范的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計質量控制措施

1、選擇高水平、高素質、重視管理與服務的設計公司

甲方在對設計公司的選擇過程中，除了基本層面的資質、規(guī)模等要求外，還需了解設計公司對項目組織結構的合理安排，如職能式、矩陣式或項目式。了解項目負責人的能力素質，如決策能力、組織能力、創(chuàng)新能力、協(xié)調能力、激勵能力、人際交往能力等。加強設計公司設計質量管理，需提請對方對各環(huán)節(jié)質量進行有效控制;明確職責，重點抓好組織與技術接口;建立健全服務工作管理程序，提高設計后期服務質量。只有全面提高質量意識，加強質量管理，才能正確把握設計工作的整體質量。

2、 加強目標管理設計

土地合同、用地紅線和規(guī)劃設計要點設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協(xié)調。盡管用地紅線和規(guī)劃設計要點都是規(guī)劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的，正當途徑將公司的發(fā)展目標和設計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設計要點以及開發(fā)建設要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調整留下調整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設計要點是關鍵技術工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進行下達，地產(chǎn)公司要及時跟蹤和協(xié)調，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區(qū)位價值，就要結合下一步的規(guī)劃設計、城市規(guī)劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。

3、項目方案優(yōu)化設計

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深人而嚴謹?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

4、協(xié)調政府，推進監(jiān)理在設計中的作用

為了能大力推行設計優(yōu)化工作的進行，政府主管部門應加強以下工作。第一應增加人員配備和審查力度，對設計成果進行全面審查，包括經(jīng)濟指標的審查。第二應加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設計市場。第三應利用主管部門的職能，總結推廣標準規(guī)范、標準設計、公布合理的技術經(jīng)濟指標及考核指標，為設計優(yōu)化的進行提供良好的氛圍。大力推行設計監(jiān)理工作根據(jù)目前的實際情況，僅靠政府的監(jiān)管是不能完全滿足設計優(yōu)化工作的推行要求的，如何利用設計監(jiān)理來促進設計優(yōu)化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，因為設計監(jiān)理人員都具有一定的設計經(jīng)歷，既懂設計也懂造價，是由房地產(chǎn)開發(fā)商聘請的專業(yè)中介機構，能代表開發(fā)商的立場從設計的角度進行設計優(yōu)化，目的性強，能夠使設計更加經(jīng)濟合理。另外通過設計監(jiān)理可以打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應在做好監(jiān)管的同時大力推進設計監(jiān)理制度，盡快建立設計監(jiān)理單位資質審批條件，加強設計監(jiān)理人才的考核培訓和注冊，制訂設計監(jiān)理工作的職責、收費標準等，通過行政手段來保證設計監(jiān)理的推廣，為設計監(jiān)理的社會化創(chuàng)造條件。

5、巡查施工現(xiàn)場，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決在施工過程中，需要經(jīng)常巡查現(xiàn)場或與施工技術人員保持密切聯(lián)系，從而了解現(xiàn)場情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，最大限度減少設計缺陷所帶來的“產(chǎn)品瑕疵”。

6、加強各專業(yè)間的配合

如景觀園林設計與建筑設計的協(xié)調：景觀園林微地形對防水卷材高度的要求。在景觀設計提出地形要求后，建筑設計須及時考慮防水卷材高度的變更，以避免墻體滲水。景觀園林的標高與樓座臺階的配合。在施工中從圖上進行復核，由于景觀設計對豎向標高考慮不周，導致景觀園林施工中調整標高，而臺階實施時間已早于其鋪裝之前完成，導致臺階高度不協(xié)調。由此體會到不同專業(yè)設計的協(xié)調、統(tǒng)一是設計管理的重要內容，需加強溝通與管理，積極改進。

7、通過產(chǎn)品樣板，確認并修正設計成果樣板間（建筑做法、管線布局）確認是產(chǎn)品合規(guī)性、品質預控的重要手段，可以及時發(fā)現(xiàn)問題并修正。本項目施工圖設計公司對戶型設計、現(xiàn)場樣板間的重視程度不夠。建議在設計合同中對戶型討論、樣板確認、外立面討論、外立面確認等根據(jù)重要性級別，明確設計方必須參加的專業(yè)人員。

綜上所述，房地產(chǎn)項目在設計上的好與壞，直接決定工程造價的投資效果，在設計中必須加大設計管理，優(yōu)化方案設計，并利用監(jiān)理來監(jiān)督設計工作，只有這樣，才能合理控制工程造價的優(yōu)劣。

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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設工程；項目管理；施工協(xié)調管理；

1背景

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內容按過程順序可分為設計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開發(fā)與工程項目實施過程各個重要內容的管理。

2開發(fā)商內部的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)管理是指對公司的財務、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室?guī)讉€部門進行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發(fā)，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。

財務部負責企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的財務計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

工程項目部是代表開發(fā)商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

人力資源部的工作是對項目開發(fā)相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對項目建設提供企業(yè)正常運營必要的辦公和后勤的保障。

開發(fā)過程的目標及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財力有機融合起來，建立一套完整的科學的和規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。

3.1工程項目的規(guī)劃設計要點：原則在開發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，并最終選擇設計方案。

3.2注意事項：開發(fā)商應盡量減少對規(guī)劃設計人員工作習慣的改變。為了可以在計算機中提出標準要求自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發(fā)商提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。按國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的分層標準，向有關的規(guī)劃設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。

3.4進行規(guī)劃設計成果審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示。

4項目施工過程的探討

開發(fā)商管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由開發(fā)商來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟效益。這樣開發(fā)商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程部具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。國際上對建設項目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設一般采用前兩種方式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應風險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協(xié)調。

對施工項目實施過程中主要進行以下管理：

4.1項目工程質量要嚴把關

在實施過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資?？傊?，要加強質量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質量的首要任務

開發(fā)商工程部代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，造成建設工程質量不符合規(guī)定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認真檢查和驗收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進行自檢，并在48小時前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求開發(fā)商進行驗收。若驗收合格，業(yè)主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內整改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，業(yè)主代表有權對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。施工單位要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

4.4充分認識協(xié)調工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經(jīng)濟損失。 轉貼4.5加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術協(xié)調作用

4.6.1明確監(jiān)理權力

開發(fā)商書面授權給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監(jiān)督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術協(xié)調和行使權力代表。

4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責

這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，業(yè)主代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主代表要責令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

5房地產(chǎn)開發(fā)商與設計、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調的

開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的設計規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)。所以，協(xié)調這幾個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內容。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，即建筑設計師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的、最經(jīng)濟、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行探討分析與改進。

還有，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調，不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用的發(fā)展。

6結束語

篇5

關鍵詞：成品住宅；一體化；產(chǎn)業(yè)鏈；前期階段

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，掌握土地和資本的房地產(chǎn)企業(yè)居于整個產(chǎn)業(yè)鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規(guī)劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為核心進行配套生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈存在以下問題。

1.1產(chǎn)業(yè)鏈價值分布不合理

中國現(xiàn)行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產(chǎn)業(yè)價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產(chǎn)企業(yè)掌握資本，控制了產(chǎn)業(yè)鏈的主要利益，導致產(chǎn)業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現(xiàn)代管理理念和方法在產(chǎn)業(yè)項目中的實施。

1.2產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體呈現(xiàn)粗放經(jīng)營與合作的關系，導致產(chǎn)業(yè)鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運營的房地產(chǎn)企業(yè)，一般不具備項目規(guī)劃能力，因而只能委托設計院進行規(guī)劃設計。通常規(guī)劃設計環(huán)節(jié)占據(jù)整個項目成本的70%，這就導致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中沒有技術支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設計能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動密集型的建筑業(yè)

由于傳統(tǒng)住宅建設多為現(xiàn)場手工作業(yè)，加之產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產(chǎn)、經(jīng)營呈分散狀態(tài)，因而拉長了建設周期、降低了生產(chǎn)效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸?shù)呢熑尾块T缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監(jiān)管耗費成本巨大。

1.2.3建材業(yè)標準化、系列化、部品化水平較低

現(xiàn)場手工作業(yè)的勞動密集型生產(chǎn)方式，導致傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產(chǎn)水平較低，因此影響了住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎――部品與建材的標準化、規(guī)格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?。

1.2.4未形成供、產(chǎn)、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的供、產(chǎn)、銷關系為：房地產(chǎn)企業(yè)拿地委托設計院完成規(guī)劃設計通過工程招投標選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應商、建材經(jīng)銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負責維護住宅產(chǎn)品。

由此可知，這種生產(chǎn)組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經(jīng)營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產(chǎn)經(jīng)營的一體化模式因此較難實現(xiàn)。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負擔，不符合低碳環(huán)保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業(yè)化生產(chǎn)體系的建構。

2成品住宅產(chǎn)業(yè)鏈的重構原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發(fā)建設管理方式，使各生產(chǎn)要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產(chǎn)提高構配件質量與生產(chǎn)能力，從而節(jié)約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發(fā)掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建構原則表現(xiàn)為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導向

2.1.1立足顧客現(xiàn)實需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產(chǎn)品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優(yōu)點而形成產(chǎn)業(yè)鏈；以客戶需求為導向，重構產(chǎn)業(yè)鏈各價值主體的生產(chǎn)組織形式與工作對接的關系，真正實現(xiàn)“以客戶為本”的產(chǎn)業(yè)鏈建構主旨。

2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺

“以客戶為本”的建構主旨還表現(xiàn)在：在成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈中介入用戶參與設計、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規(guī)劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優(yōu)化方案，亦有助于改善產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關系，以期高效生產(chǎn)出市場接受度高的產(chǎn)品。

2.2建構信息共享的平臺打通全產(chǎn)業(yè)鏈

2.2.1優(yōu)化設計方案

信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優(yōu)化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優(yōu)化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據(jù)統(tǒng)計，僅僅由于項目成員之間的數(shù)據(jù)互通性較弱而產(chǎn)生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現(xiàn)建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預演與協(xié)調功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內部進行碰撞檢驗，并即時生成數(shù)據(jù)，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產(chǎn)業(yè)鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產(chǎn)加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現(xiàn)了信息化集成環(huán)境可動態(tài)、高效傳達信息的優(yōu)勢。

2.3建構工業(yè)化生產(chǎn)平臺

2.3.1縮短建設周期

由于工業(yè)化生產(chǎn)平臺藉由標準化、規(guī)?；⑾到y(tǒng)化的工業(yè)化生產(chǎn)方式，取代分散的手工業(yè)生產(chǎn)方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產(chǎn)生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現(xiàn)場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產(chǎn)效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對傳統(tǒng)住宅的產(chǎn)業(yè)鏈進行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產(chǎn)業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業(yè)化生產(chǎn)方式帶來的標準化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)?；a(chǎn)與社會化營銷，從而推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程。

2.3.3減少資源浪費

勘察、設計、施工、項目管理、監(jiān)理、部品、材料、設備等的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環(huán)節(jié)中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業(yè)化生產(chǎn)平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現(xiàn)施工養(yǎng)護用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標準化、通用化、現(xiàn)場裝配式的工業(yè)集中生產(chǎn)方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設

成品住宅是一項涉及獲得土地、開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產(chǎn)方式基礎上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質服務為目標，將獲得土地、投資開發(fā)、設計施工、構配件生產(chǎn)、部品設備生產(chǎn)供應、施工、銷售及售后服務等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，實現(xiàn)成品住宅產(chǎn)供銷一體化。在此，以產(chǎn)品設計中的人、機、環(huán)境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產(chǎn)為出發(fā)點，根據(jù)消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現(xiàn)工業(yè)化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團，整合資金、資源、技術優(yōu)勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術。

根據(jù)成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈的構成及相關因素，可將產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項目投資開發(fā)、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產(chǎn)業(yè)鏈建設情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網(wǎng)站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區(qū)域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現(xiàn)場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經(jīng)公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報告

制定詳細實施計劃，通過具體數(shù)據(jù)和量化的衡量標準、責任分配，動態(tài)預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業(yè)投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區(qū)域樓盤目標客戶分析、經(jīng)濟測算等內容。

由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產(chǎn)品，而后提交設計部。設計部進行項目規(guī)劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產(chǎn)品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經(jīng)濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。

3.1.3土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經(jīng)適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。

3.2項目投資開發(fā)

3.2.1制定“項目經(jīng)營計劃書”

作為項目經(jīng)營的綱領性文件，計劃書涉及經(jīng)營業(yè)績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業(yè)的內部維度，以及學習與發(fā)展。制定項目經(jīng)營計劃書首先需就項目位置、現(xiàn)狀、配套設施情況、規(guī)劃設計條件、技術經(jīng)濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發(fā)中關鍵節(jié)點的行動計劃和各部門、各專業(yè)的詳細進度計劃。根據(jù)項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。

3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”

“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產(chǎn)品建議書”的參考。營銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產(chǎn)市場、營銷、產(chǎn)品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據(jù)。在地產(chǎn)市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產(chǎn)品概念、規(guī)劃設計、建筑室內設計細節(jié)與標準、配套設計、社區(qū)服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據(jù)項目投資開發(fā)周期、銷售周期、經(jīng)濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。

3.2.3撰寫“產(chǎn)品建議書”

以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產(chǎn)品建議，是撰寫“產(chǎn)品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監(jiān)并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協(xié)商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態(tài)、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產(chǎn)品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規(guī)劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產(chǎn)品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經(jīng)由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。

3.3項目設計與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計劃

此環(huán)節(jié)在產(chǎn)品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規(guī)劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經(jīng)理審批。

3.3.2設計招標

招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據(jù)的規(guī)則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。

設計招標環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標書。由規(guī)劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產(chǎn)品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據(jù)擴初深度提交。景觀設計招標書在規(guī)劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規(guī)劃設計部負責實施，公司管理層總經(jīng)理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規(guī)劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據(jù)、總體控制性指標等進行明確說明；要依據(jù)用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經(jīng)濟技術指標、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節(jié)點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節(jié)點外，需重點就景觀設計原則、規(guī)劃技術經(jīng)濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。

3.3.3方案設計與建材、部品選樣

一體化產(chǎn)業(yè)鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產(chǎn)，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經(jīng)濟和環(huán)境關系的平衡與優(yōu)化。

成品住宅的方案設計階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規(guī)劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發(fā)展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統(tǒng)設備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。

由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優(yōu)勢互補的一體化產(chǎn)業(yè)鏈。

3.3.4方案論證、評審

方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業(yè)規(guī)范、技術要點、設計指標、設計風格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據(jù)。

方案論證對象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。

3.4項目報批

此階段在整套施工圖出圖前即可進行。

3.4.1辦理項目立項手續(xù)

首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產(chǎn)經(jīng)營科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項。繼而，將環(huán)境影響報告書提交環(huán)保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發(fā)改委窗口辦理立項手續(xù)。

3.4.2辦理建設用地規(guī)劃許可證

首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4辦理建設工程規(guī)劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請規(guī)劃放線，同時，環(huán)保局進行環(huán)保評估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監(jiān)理單位招投標，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監(jiān)站進行質監(jiān)、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預售證

首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區(qū)命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產(chǎn)權處報送相關報建資料供審查，最后，聯(lián)絡公司工程部協(xié)助產(chǎn)權處進行現(xiàn)場勘查，無異議后即可獲得預售證。

4結語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達國家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產(chǎn)品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設計、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設經(jīng)驗，強化獲得土地、投資開發(fā)、設計施工、構配件生產(chǎn)、部品設備生產(chǎn)供應、施工、銷售及售后服務等產(chǎn)業(yè)鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業(yè)化生產(chǎn)水平，才能推動成品住宅的產(chǎn)業(yè)化進程，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標。這里，梳理前期階段一體化產(chǎn)業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設計、管理體系的規(guī)?；?、一體化建構，拋磚引玉。

參考文獻：

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[4]曹四海.淺談菜單式全裝修住宅[J].安徽建筑，2002（4），12.

篇6

今天，縣委、縣政府召開全縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理暨環(huán)保工作會議。剛才，建設局進強同志、環(huán)保局良先同志分別對我縣的城鄉(xiāng)規(guī)劃建設和環(huán)保工作進行了總結和部署；路明同志對這兩項工作談了很好的看法，提出了具體的要求，我完全同意。盡管現(xiàn)在已是七月下旬，這樣的總結部署會開得遲了些，但同志們還是要按照會議的要求部署，努力完成好上半年未完成的任務，做好下半年必須做好的工作，確保年初安排的各項工作落到實處。

近年來，規(guī)劃建設、環(huán)保部門牢固樹立和落實科學發(fā)展觀，按照縣委、縣政府的統(tǒng)一部署，采取了很多措施，花了很大精力，想了很多辦法，扎實有效地推進各項工作，取得了明顯工作成效。規(guī)劃建設工作這幾年大家有目共睹，城鎮(zhèn)居民的用水、城市基礎設施的建設、黨政辦公大樓的竣工使用、金*廣場的建成、商業(yè)步行街的啟用、秋香江沿江水泥路的鋪設等，使縣城面貌發(fā)生了很大變化，有力地改善了我縣的發(fā)展環(huán)境，提升了綜合競爭力。中心鎮(zhèn)的建設力度也不斷加大，如藍塘鎮(zhèn)在改造過境公路的同時，連同路燈、綠化、排水、排污等配套工程一次性完成，給中心鎮(zhèn)建設起了示范帶頭作用。還有古竹鎮(zhèn)市政設施不斷完善，以及不是中心鎮(zhèn)的九和、義容等鎮(zhèn)也做得不錯，城鎮(zhèn)建設成效明顯。環(huán)保部門在全縣工業(yè)化進程不斷加快，環(huán)保壓力越來越大的情況下，連續(xù)四年被評為市先進單位，同樣凝聚了環(huán)保戰(zhàn)線干部職工的辛勤汗水。借此機會，我代表縣委、縣政府對工作在規(guī)劃建設和環(huán)保戰(zhàn)線上的同志們表示崇高的敬意!對大家為*的城鄉(xiāng)規(guī)劃和環(huán)保事業(yè)所作出的不懈努力表示衷心的感謝!下面，我就如何做好規(guī)劃工作和環(huán)保工作講幾點意見，與大家共勉。

一、關于城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作

搞好城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作是加速我縣城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略措施，它有利于擴大內需，拉動經(jīng)濟快速增長；有利于調整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；有利于改善城鄉(xiāng)生活質量，推動城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。因此，不管形勢如何變化，大力推動城鎮(zhèn)化的思路不能變；不論矛盾和問題多么復雜，加快推進城市建設的步伐不能放慢；不論工作壓力怎么大，全面完成城鄉(xiāng)建設的各項任務不能動搖。

1、進一步強化城鄉(xiāng)規(guī)劃的“龍頭”作用。城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設的藍圖、管理的依據(jù)，在城鄉(xiāng)建設和管理中起著重要的指導和調控作用。目前，我縣城鄉(xiāng)規(guī)劃水平還不是很高，一些規(guī)劃布局不夠合理，功能不夠完善，對公共設施的規(guī)劃還不到位；一些鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃隨意性較強。因此，我們要充分認識城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的重要性和緊迫性，加強和改進城鄉(xiāng)規(guī)劃，努力推動我縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設上新臺階。一是要按照省政府在《轉發(fā)國務院辦公廳關于加強和改進城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的通知》的要求，抓緊抓好縣域、鎮(zhèn)域體系規(guī)劃納入規(guī)劃編制工作，高質量、高水平完成好城鄉(xiāng)規(guī)劃編制任務。二是要通過公開招投標或邀請招標的形式，引進外地高水平的規(guī)劃設計單位參與我縣的城鄉(xiāng)規(guī)劃設計，提高我縣城鄉(xiāng)規(guī)劃設計水平。三是要注重規(guī)劃的科學性、前瞻性。充分尊重客觀規(guī)律，合理布局，完善功能，超前考慮城鄉(xiāng)的生產(chǎn)力布局、空間布局和功能布局，讓城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)得起歷史的檢驗，給子孫后代留下發(fā)展的空間。當前，要抓住河紫高速公路開工建設的機遇，堅持規(guī)劃先行，統(tǒng)一規(guī)劃高速公路沿線鎮(zhèn)，加快整合臨江、古竹工業(yè)園區(qū)，形成高速公路經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶，使之成為我縣經(jīng)濟發(fā)展的增長極。四是要嚴格執(zhí)行規(guī)劃。經(jīng)過批準的規(guī)劃具有法律效力，必須不折不扣執(zhí)行，任何單位和個人都不能隨意更改。決不能因為領導更替而隨意變動既定的規(guī)劃。一切建設活動都必須以規(guī)劃為依據(jù)，堅決制止和糾正規(guī)劃實施中的隨意性，加強對規(guī)劃實施過程的法律監(jiān)督、輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督，保障規(guī)劃實施的有效性。

2、進一步加快城市建設步伐。城市建設是一個社會化很強的系統(tǒng)工程，涉及面非常廣泛，只有突出抓好重點工程和重點環(huán)節(jié)，才能加快建設步伐。我縣要加快城鎮(zhèn)化建設，就必須先把縣城這個“龍頭”舞起來?？偟囊笫且钥h城為“龍頭”，以中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展新格局。在推進城鎮(zhèn)化建設中，既要堅持抓好中心鎮(zhèn)的規(guī)劃建設和管理，帶動和輻射其他小城鎮(zhèn)發(fā)展，也要把工作的重心下移到城鎮(zhèn)化水平還不高的一般建制鎮(zhèn)和廣大農(nóng)村。剛才，路明同志對今年的縣城市政重點工程建設作了全面的安排，我完全同意，特別是要全力推進外環(huán)路、秋江橋至懷生橋南段拆遷建設等工作。

3、進一步強化規(guī)劃建設的監(jiān)督管理。一是要把規(guī)劃管理關口前移。嚴格實施規(guī)劃設計要點制度，所有建設項目必須辦理規(guī)劃設計要點，規(guī)劃設計要點對建設項目用地性質、建設規(guī)模、建筑密度、容積率、建筑間距、層高、外觀等作出明確要求，設計單位必須憑設計要點進行規(guī)劃設計，規(guī)劃建設部門要嚴格按照設計要點的要求和城市規(guī)劃的技術規(guī)范認真審查規(guī)劃、建筑設計方案，確保方案精益求精。二是要把規(guī)劃管理貫穿到項目建設的全過程。從規(guī)劃建筑方案的審查、規(guī)劃報建審批到規(guī)劃放線，再到規(guī)劃竣工驗收，進行全過程的監(jiān)督管理。對不符合城市規(guī)劃要求的，堅決不予審批辦證；對規(guī)劃審批后不按要求建設的，堅決不核發(fā)《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。三是要加強規(guī)劃巡查管理。要進一步建立健全規(guī)劃巡查工作機制，加大規(guī)劃審批后跟蹤管理，組織足夠的力量深入現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)違法違章建設的苗頭，將違法違章建筑控制在萌芽狀態(tài)。

4、進一步經(jīng)營好城市。政府要建立土地統(tǒng)一儲備制度，高度壟斷城市土地一級市場，放開二級市場，對城鎮(zhèn)新區(qū)建設用地和新建干道兩側土地要先規(guī)劃后建設，先提升環(huán)境水平后出讓，出讓土地時要根據(jù)市場供求關系有序投放，促進土地升值，提高土地收益。城鎮(zhèn)建設需要大量的資金，僅靠政府的投入是遠遠不夠的，根本的途徑是充分發(fā)揮市場機制在資源配置中的基礎性作用，重視開發(fā)利用城鎮(zhèn)無形資產(chǎn)，積極引導各類投資主體參與城鎮(zhèn)化進程和城市建設，走以城建城、以城養(yǎng)城、以城興城之路。

5、進一步深入開展村莊整治和鎮(zhèn)村建設“三四五”工程競賽活動。一方面，要認真編制好新農(nóng)村建設規(guī)劃。規(guī)劃要合理分區(qū)，節(jié)約資源，對村莊功能進行適當?shù)恼{整，做到人畜分離；加強農(nóng)村公用設施建設，對農(nóng)村生產(chǎn)和生活服務設施作出具體的安排。另一方面，要有序地開展村莊整治工作。要制定整治方案，落實規(guī)劃經(jīng)費，依期完成村莊整治工作任務。近期，縣城到蘇區(qū)、古竹到義容水泥路即將鋪設，相關鎮(zhèn)、單位要做好沿線土地的規(guī)劃和相關設施的建設，確保沿線土地、設施規(guī)劃科學、建設合理。

二、關于環(huán)保工作

愛護環(huán)境、保護環(huán)境，就是愛護我們的家園，珍愛我們的生命。一直以來，從中央到地方都非常重視環(huán)保工作。國務院頒布了《關于落實科學發(fā)展觀加強環(huán)境保護工作的決定》，這是黨和國家對社會主義市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律在認識上的重要升華。省委、省政府提出要嚴格建設項目環(huán)保準入，落實環(huán)保工作“三個一律”，加強環(huán)境治理保護，實施綠色廣東戰(zhàn)略。市委、市政府在前段時間召開的全市環(huán)保工作會上強調，既要金山銀山，更要綠水青山。市委陳建華書記指出，環(huán)保是河源經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的生命線。因此，全縣各級各部門要提高認識，增強做好新時期環(huán)保工作的責任感和使命感，努力在發(fā)展中解決環(huán)境保護工作方面存在的突出問題，統(tǒng)籌兼顧，切實處理好四個方面的關系，促進我縣經(jīng)濟社會健康協(xié)調發(fā)展。

一是要處理好經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護的關系。既要千方百計加快發(fā)展，又要搞好環(huán)境保護，不能以犧牲環(huán)境作為代價來發(fā)展經(jīng)濟，不搞急功近利，絕不花子孫的錢，實現(xiàn)兩者的互動和雙贏。國家和省、市實行主要污染物排放總量控制目標，如果超過總量控制目標，就要實行限批。因此，*要發(fā)展，走重化工業(yè)、重污染發(fā)展道路肯定是不行的，一定要在產(chǎn)業(yè)結構調整上做好文章，走低污染、高效益的工業(yè)化發(fā)展道路。既要立足當前，按照省、市的要求和今天會議的部署，切實采取措施，大力削減污染物排放總量，為我縣經(jīng)濟發(fā)展騰出環(huán)境容量；更要著眼長遠，大力調整產(chǎn)業(yè)結構，絕對不能搞重型化，山區(qū)不是發(fā)展重工業(yè)的基地，省里也沒有這么定位，要選擇發(fā)展污染低、可治理的輕工業(yè)項目，推動我縣經(jīng)濟又好又快發(fā)展。今后我們承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉移的原則是：重污染型產(chǎn)業(yè)不要，經(jīng)過治理可以達標的產(chǎn)業(yè)才能接納?！肮I(yè)立縣”并不排斥搞服務業(yè)，如金融服務業(yè)、IT服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等等，這些產(chǎn)業(yè)沒有污染。

二是要處理好污染防治與生態(tài)環(huán)境建設保護的關系。要始終堅持兩者并重，做到既加大污染治理力度，又加快生態(tài)環(huán)境的建設和保護，不斷增強環(huán)境可承受能力、自我修復能力，切實維護生態(tài)平衡。在這里，我再次重申，要嚴格按照市委常委的決定，暫停審批新的木材加工企業(yè)，依法取締無證經(jīng)營的木材加工企業(yè)，暫停速生豐產(chǎn)桉種植計劃審批，暫停速生豐產(chǎn)桉種植山地出租，暫停速生豐產(chǎn)桉種植，加快林業(yè)生態(tài)縣創(chuàng)建步伐，確保全縣青山常在、綠水長流。

三是要處理好嚴格執(zhí)法與提供服務的關系。在具體環(huán)保工作，要堅決落實張德江書記提出的環(huán)?！叭溆苍挕?，嚴格執(zhí)行建設項目環(huán)評“三同時”制度，加強污染治理和執(zhí)法監(jiān)督。對造成污染的企業(yè)，要堅決按照規(guī)定，該關閉的關閉，該取締的取締，該停業(yè)的停業(yè)。在堅決執(zhí)行法律和政策的同時，堅決制止以服務為名，借機吃拿卡要的行為。要積極幫企業(yè)出主意、找出路，為企業(yè)提供優(yōu)質服務，幫助企業(yè)制定規(guī)劃，落實環(huán)保措施，促進經(jīng)濟發(fā)展。

篇7

房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，開發(fā)項目的全過程可分為四個階段，即投資決策分析、前期工作、建設階段和租售與資產(chǎn)管理階段[1]。商品住宅開發(fā)設計管理階段與住宅項目開發(fā)流程之間的關系如圖1所示。

一、商品住宅設計管理的內容及流程

目前我國商品住宅設計管理的工作內容主要有如下十三項具體內容。1，管理研發(fā)。制定設計管理規(guī)則和程序，制定工作標準及圖紙審查標準，圖紙管理及原始資料存檔的流程，外部合作伙伴的儲備工作。2，技術研發(fā)。探討產(chǎn)品組成，產(chǎn)品檔次及相應的規(guī)劃設計要素和配置，探討新設備和建材的選用，探討符合公司要求的人性化的設計細節(jié)，對已開發(fā)項目進行技術總結。3，合作單位的協(xié)調管理。設計顧問的遴選工作，監(jiān)督顧問履行合約及階段付款的操作。4，全程規(guī)劃設計管理。協(xié)調組織顧問公司的工作，建立組織顧問例會制度及技術例會制度，全程跟蹤，解決和協(xié)調規(guī)劃設計階段的技術問題，圖紙的審查、設計變更管理。5，工程管理服務。制定設計進度，符合工程進度計劃并監(jiān)督執(zhí)行情況，協(xié)助完成招投標技術標工作，協(xié)助確保產(chǎn)品質量，現(xiàn)場設計交底及驗收配合，解決工地現(xiàn)場問題，提供設計變更信息，協(xié)助竣工資料的編制和經(jīng)驗總結。6，采購咨詢及招投標配合服務。確定采購標準與招投標過程，配合顧問準備技術標，參與答疑，撰寫評標報告。7，市場及銷售咨詢服務。提供銷售合同所需的圖紙和面積預測，提供設計變更信息，配合銷售培訓的相關工作，配合銷售圖冊的相關工作。8，配套報審服務：協(xié)助督導設計院，提供相關圖紙，協(xié)助征詢工作。9，在項目開發(fā)過程中，確認技術要求、進行可行性研究、方案審查、圖紙會審。10，收集和提供項目工程設計參數(shù)與要求，負責委托工程設計，收集與管理設計單位資料。11，提出合理先進的建筑設計方案、應用先進的建筑技術及材料，收集與匯總技術資料。12，對設計單位提供的擴初設計及施工圖紙進行審查，并組織圖紙會審或技術交底以確保設計之可行性及實用性，并符合有關法規(guī)的要求。13，編制和完善公司內部設計標準程序文本以提高公司效率和服務質量水平，及時通報項目管理中涉及共性的設計經(jīng)驗以提高整體設計管理水平。

二、房地產(chǎn)公司設計管理與設計單位設計管理之間的比較研究

房地產(chǎn)公司的項目管理是使用各種管理手段，通過對項目各項活動所展開的管理工作而為實現(xiàn)項目目標的管理活動。房地產(chǎn)公司設計管理的任務是通過將項目經(jīng)營計劃和產(chǎn)品定位、將設計任務有效傳達到設計單位，并對多家設計單位進行協(xié)調和管控，完成設計技術文件并移交到相關部門，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。設計單位的項目管理是以單一項目為考核評價單位，設計單位的設計管理的任務是為了完成設計技術工作任務而進行的單位內部管理協(xié)調工作。設計單位設計管理者的目的是按時以及在預算內完成項目，并且該項目可達到滿足委托人需要的質量標準。

房地產(chǎn)公司設計管理者工作的范圍不僅包括對圖紙設計質量和進度的把控，更多的從企業(yè)內部需求、從成本和市場、多家合作設計單位人力資源管理上對設計單位的設計管理者起到管控作用。同時在企業(yè)內部各開發(fā)環(huán)節(jié)中起到溝通和銜接的作用，確保所開發(fā)項目按時竣工并交付使用。設計單位設計管理的范圍僅限于本單位設計人員、設計成果和甲方對項目的成本、進度、質量、人力等要求，設計管理的重點則是質量和進度管理。

房地產(chǎn)公司設計進度管理服從于整個項目經(jīng)營計劃目標，需要把控所有合作設計單位的設計進展情況。房地產(chǎn)公司的設計管理進度目標通常是合作設計單位制定設計進度的基礎，設計單位設計進度管理上更多的關注于完成圖紙設計過程中，本設計單位各專業(yè)技術人員的工作協(xié)調和進度安排。

房地產(chǎn)公司設計質量要把握所有合作設計單位的設計成果，不僅高質量完成合約范圍的技術任務，還要確保各合作單位技術成果的準確銜接，通過多家設計單位圓滿完成整個項目開發(fā)的所有設計工作。設計單位的設計質量管理僅限于本設計單位任務范圍內或與甲方簽訂合約中所涉及到的業(yè)務范圍，更多的關注每個專業(yè)的技術細節(jié)，確保技術文件的準確性。

房地產(chǎn)設計管理人員通常被要求具有建筑設計或工程設計等相關專業(yè)背景，能夠順利將房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷語言轉化為設計任務書并指導設計單位翻譯為形象的工程語言，同時具備成本、市場、工程等綜合專業(yè)技術經(jīng)驗，具備良好的協(xié)調能力、創(chuàng)新能力、應變能力， 具備管理知識經(jīng)驗。設計單位設計管理人員通常被要求是在本行業(yè)內具備豐富專業(yè)經(jīng)驗和資歷，能夠綜合解決專業(yè)技術問題，協(xié)調各專業(yè)設計人員，同時作為乙方代表與甲方進行溝通的專業(yè)性人才。

三、設計合同管理

設計合同管理就是根據(jù)項目設計工作需要，選擇適合的合作設計單位或顧問單位，簽訂設計合同，并依據(jù)合同約定的工作內容、工作進度和責權利關系對合作方的設計過程進行管控的過程。

實施全面的合同管理，主要應做好如下工作：

1、提前做好合同管理方案，完善合同內容。2、明確責權劃分。3、在設計合同執(zhí)行中，加強對進度、質量和成本的把控。4、限制合同轉包或分包。

四、設計進度管理

設計進度管理在地產(chǎn)開發(fā)項目中是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設計管理人員按照項目設計流程、項目開發(fā)周期和設計內容要求等編制設計進度控制計劃，并以此作為設計工作進度控制的目標，對設計工作的全過程進行經(jīng)常檢查、對照、分析、及時發(fā)現(xiàn)實施中的偏差和問題，采取有效措施，調整進度計劃，解決發(fā)現(xiàn)或發(fā)生的問題，保證設計計劃目標實現(xiàn)的過程。

設計管理人員應在項目前期策劃和可行性研究的基礎上，根據(jù)項目開發(fā)總體進度要求、設計的工作量、工程復雜程度，制定項目設計工作計劃。

五、設計質量管理

設計質量管理就是在嚴格遵守技術標準、法律法規(guī)基礎上，正確處理和協(xié)調技術、成本、資源、設計條件、業(yè)主要求等制約因素，使設計成果能夠更好滿足項目所需功能和使用要求，能充分發(fā)揮項目投資的經(jīng)濟效益，最大化地創(chuàng)造出經(jīng)濟和社會價值。設計質量管理貫穿于概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計、深化設計、以及現(xiàn)場施工過程中的產(chǎn)品監(jiān)控全過程。

設計質量控制的要點如下：

（1） 明確設計質量控制目標。設計管理人員在設計開始前要認真編制好有關的設計指導文件，如設計任務書、設計指引等。設計質量控制目標的具體描述對設計質量產(chǎn)生直接影響，所以，目標文件的語言必須明確、具體。

（2） 確保審核設計成果時使用的基礎資料的準確性和可靠性。

（3） 引入競爭機制，組織設計招投標，選擇綜合評估后最適合項目的設計單位中標者承擔設計任務。

（4） 設計過程中設計管理人員要進行設計跟蹤，定期審查設計文件[2]。

六、設計成本管理

成本管理貫穿于整個開發(fā)項目的全部過程和每個方面，從項目策劃開始，到項目設計、現(xiàn)場施工、招投標、直至竣工驗收、交付業(yè)主使用，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。設計成本管理就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計各階段，通過制定規(guī)劃設計成本管理方案和目標，并運用一定的方法和手段，在規(guī)劃設計工作中對規(guī)劃設計成本管理方案和目標進行實施和控制，以實現(xiàn)節(jié)省項目開發(fā)建設成本的目的。規(guī)劃設計對項目建安成本的影響，在方案和初步設計階段大約為70-80%；施工圖階段大約為10-20%，項目招投標和開工建設階段大約只有10%左右[3] 。

在商品住宅設計成本管理中，由于項目實施過程中眾多復雜的因素，設計成本管理不僅要求在設計階段合理控制造價，更要求在招標過程中，對各單位各部門進行協(xié)調共同控制項目造價。

參考文獻

[1]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā).北京：首都經(jīng)濟貿易大學出版社，2006

篇8

委托方：

設計方：

委托方委托設計方承擔上海××城項目設計工作，工程地點為xx市xx區(qū)××路××號，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同，并共同履行。

第一條　本合同簽訂依據(jù)

1.1《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》以及國家和上海市有關規(guī)劃設計的管理法規(guī)和規(guī)章。

1.2規(guī)劃項目批準文件。

第二條　設計依據(jù)

2.1《××城項目規(guī)劃設計任務書》。

2.2委托方提交的基礎資料。

2.3設計方采用的主要技術標準是：

《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》;

《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(gb50180-93);

《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》(gb50220-95)。

第三條　合同文件的優(yōu)先次序

構成本合同的文件可視為是能互相說明的，如果合同文件存在歧義或不一致，則根據(jù)如下次序進行使用和解釋：

3.1合同書及補充協(xié)議;

3.2委托方要求及《××城項目規(guī)劃設計任務書》;

3.3合同規(guī)定的其它有效附件。

第四條　本合同項目的名稱、規(guī)模、階段及設計內容

4.1名稱：××城項目工程規(guī)劃概念方案設計、方案設計深化及擴初設計。

4.2規(guī)模：可建設用地××萬平方米(用地內含已建學校，學校占地面積×萬平方米)

容積率：1.5(居住及配套)

總建筑面積：約××萬平方米

4.3設計內容及階段：

本次設計地塊內含××廠地塊和××廠地塊，需將二塊地合并統(tǒng)一規(guī)劃。合同內容為整個設計過程之概念方案設計、方案深化設計及擴初設計(單體報批圖)階段內容，各階段具體內容如下：

4.3.1完成概念方案階段設計，包括總平面規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、豎向設計、建筑環(huán)境與景觀設計、建筑單體方案設計(包括組團設計、戶型設計示意、立面設計意象)、其它分析圖等，方案匯報后，若未能達到委托方期望之效果，委托方有權解除本合同，委托方不要求解除本合同的，設計方有義務按照委托方要求調整設計構思及意圖，直至委托方書面確認方可進入下一階段設計。

4.3.2調整并完善概念方案，主要在委托方對概念方案初步認可的基礎上，進行概念方案深化設計;此階段主要完成總平面規(guī)劃及各種分析圖，單體方案平立剖面圖，完成各種戶型及組合圖，提出詳細經(jīng)濟技術指標;此階段文件需滿足規(guī)劃局及委托方的經(jīng)濟評價的要求。

4.3.3在征得委托方對方案的書面意見的基礎上，進行方案深化設計，形成正式詳規(guī)及方案報批文件，提交政府規(guī)劃等主管部門批準。報批文件包括的內容：總平面規(guī)劃及各種分析圖，單體建筑方案設計(包括住宅戶型、平面組合、立面及立面效果圖等，商業(yè)設計及研究)，并按委托方及有關主管部門要求提交規(guī)劃設計說明書及經(jīng)濟技術指標等文件資料(包括但不限于本合同第六條款規(guī)定的文件)，形成設計文本。

4.3.4在完成規(guī)劃局詳規(guī)及方案審批意見后進行擴初設計。此階段工作內容主要為各單體建筑平立剖面圖，對影響單體建筑立面的主要剖面、關鍵節(jié)點、材料、色彩予以表達，提供材料樣板，指導及配合其它設計單位的擴初及施工圖設計，對施工圖設計過程中出現(xiàn)的技術問題，設計方應給予技術服務咨詢和指導;若委托方對方案提出新的修改意見，設計方應無條件配合修改，非原則性、重大性、功能性的修改意見，設計費不作調整。

4.3.5在以上設計過程中設計方承諾來上海項目現(xiàn)場與委托方進行匯報研討次數(shù)不少于8次 (含8次)。確因工作需要，應委托方要求，設計方超過前述8次的來滬次數(shù)，發(fā)生的差旅費用由委托方承擔。

第五條　委托方向設計方提交的有關資料、文件及時間

地形圖紙(比例尺[1:500])，兩份;

地形圖電子文件(光盤 )，一份;

規(guī)劃設計要點，兩份;

××城項目規(guī)劃設計任務書，一份;

紅線點坐標，兩份;

時間：××××年×月××日前。

第六條　設計方向委托方交付的設計文件、份數(shù)、地點及時間

6.1概念方案設計及調整概念方案階段設計文件包括：

規(guī)劃總平面圖(1:500)

道路交通與豎向設計圖(1:500)

環(huán)境與景觀設計示意圖

城市輪廓分析圖

各組團設計概念圖，比例不限

住宅單體方案設計(含立面設計意向、戶型設計示意)

地下室或半地下室規(guī)劃圖(1:200)

其它分析圖，比例不限

工作模型

文本：包括概念方案說明書和所有圖紙縮印件

概念方案說明書應說明規(guī)劃設計創(chuàng)意及構思，簡要計算各經(jīng)濟技術指標

所有圖紙中應包括表現(xiàn)效果圖及cad圖;

6.2方案深化(詳規(guī)報批)設計文件包括：

方案設計說明書

經(jīng)濟技術指標

規(guī)劃總平面圖(1:500)

道路交通與豎向設計圖(1:500)

環(huán)境與景觀設計圖(1:500)

城市輪廓分析圖

其它分析圖，比例不限

住宅單體方案設計(含立面效果圖、戶型平面圖)

地下室或半地下室規(guī)劃圖(1:200)

文本：包括方案設計說明書和所有圖紙縮印件;方案設計說明書應說明規(guī)劃設計創(chuàng)意及構思，詳細計算各經(jīng)濟技術指標(包括各組團、住宅戶型套內建筑面積和銷售面積)

所有圖紙中應包括表現(xiàn)效果圖及cad圖

6.3擴初設計階段(單體報批)設計文件包括：

單體設計說明書

經(jīng)濟技術指標

總平面圖

地下車庫平面圖

各建筑單體平面圖

各建筑單體立面圖(不少于三個)，外觀立面圖應標明所用材料及顏色

各建筑單體剖面圖

各建筑組團主要立面圖

各建筑組團主要剖面圖

放大關鍵局部立面、剖面圖，應標明關鍵尺寸

關鍵設計區(qū)域放大立面、剖面圖

區(qū)域細部分析圖

材料展示板說明建筑材料、裝修及顏色

文本：包括設計說明書和所有圖紙縮印件;設計說明應包括：單體主要設計要求及各經(jīng)濟技術指標(包括各組團、單體住宅戶型套內建筑面積、單體建筑面積等)，圖紙應包括主要單體立面表現(xiàn)效果圖(正面及背面)及cad圖

6.4詳細規(guī)劃模型一臺(比例1:300)

6.5提交文件份數(shù)：

6.1、6.2、6.3條彩圖各1套;

6.1、6.2、6.3條文本各10套(含各類圖紙的縮印件);

6.1、6.2、6.3條電子文件光盤各一份。

6.6提交文件時間：設計方應于××××年×月××日前完成概念方案設計并提交設計成果，自概念方案經(jīng)委托人書面確認后7日內，設計方應完成方案設計并提交設計成果;自方案設計經(jīng)委托人書面確認后7日內，設計方完成并提交深化、報批圖紙;在方案深化設計經(jīng)委托方及有關政府主管部門書面確認后10日內完成擴初設計工作并提交設計成果。

若設計方逾期不能完成設計工作及遞交設計成果文件的，其逾期違約責任由設計方承擔，并承擔相應的違約金;若委托方要求設計方提前完成設計并提交設計成果文件的，雙方提前商定出圖時間。

6.7提交文件地點：xx市xx區(qū)××路××號×樓設計部。

第七條　費用

7.1根據(jù)本合同第1.1條款的相應規(guī)定，經(jīng)雙方商定，設計費單價總計為××元/平方米，其中：概念方案設計階段×元/m2 ,設計費計××萬元;方案設計及深化階段×元/m2，設計費計×××萬元，擴初設計階段×元/m2，設計費計××萬元，設計費總計×××萬元。

7.2本合同約定的設計費單價一次性包死，包括設計方完成本合同約定工作內容及要求提供的各項設計成果文件所需的設計費、曬圖費以及設計人員來往車旅費、食宿費、管理費、稅金等設計方將符合本合同約定的設計成果交付委托方所需的所有費用，該單價不因包括該工程建筑面積的變化、設計范圍內的補充設計、增加設計深度、修改方案、國家調整設計費率、總投資調整、概預算調整等任何因素的變化而調整，除本協(xié)議另有約定外，委托方無需向設計方支付其他任何費用。

第八條　支付方式

8.1本合同生效之日起10日內，委托方支付設計費總額的10%，計××萬元作為預付款。

8.2 設計方提交概念方案設計文件并經(jīng)委托方及有關主管部門書面確認后七日內，委托方支付設計方設計費總額的20%(含委托方支付的預付款)，計××萬元;

8.3 設計方提交方案深化(詳規(guī)報批)設計文件，正式向規(guī)劃局申報并取得詳規(guī)批復等規(guī)劃局認可的書面文件后七日內，委托方支付本合同總設計費的30%，計××萬元;

8.4設計方完成擴初設計并提交擴初設計階段(單體報批)設計文件，向規(guī)劃局單體報批取得批復并經(jīng)委托方確認之日起七日內，委托方支付本合同總設計費的20%，計××萬元;

8.5剩余設計費待施工圖設計完成，工程竣工驗收合格之日起10日內付清。

8.6設計費用由銀行轉帳支付，委托方在支付設計費用前，設計方應當向委托方開具相應金額的合法發(fā)票，否則，委托方有權拒絕支付相應款項。

第九條　雙方責任

9.1委托方責任

9.1.1委托方按本合同第五條規(guī)定的內容，在規(guī)定的時間內向設計方提交基礎資料及文件，并對其完整性、正確性及時效性負責。委托方不得要求設計方違反國家有關標準進行設計。

9.1.2 委托方提交上述資料及文件超過規(guī)定期限 10天以內，設計方按本合同第六條規(guī)定的交付設計文件時間順延;委托方交付上述資料及文件超過規(guī)定期限10天以上時，設計方有權重新協(xié)商提交設計文件的時間。

9.1.3委托方確定×××為本項目的設計聯(lián)絡人，負責設計聯(lián)絡工作，期間的有關聯(lián)絡及有效文件簽署須有聯(lián)絡人簽字，涉及對設計成果的確認或有關費用的確認等，必須經(jīng)委托方加蓋公章方為有效，否則，委托方一律不予認可。委托方若變更聯(lián)絡人須提前×日書面通知設計方。

9.1.4委托方應按本合同約定的金額和時間向設計方支付設計費。

9.1.5委托方要求設計方比合同規(guī)定時間提前交付設計文件時，須提前××日通知設計方，設計方應當書面答復，如自收到通知之日起×日內不答復的，視為同意委托方變更提交設計文件的時間。

9.1.6方案深化設計內容的深度不能滿足下一步設計要求時，設計方應在委托方指定期限內進行修改或重新設計，直至達到合同約定標準，且委托方有權不支付設計費，并解除本合同。

9.2設計方責任

9.2.1設計方應按國家規(guī)定和合同約定的技術規(guī)范、標準進行設計，按本合同第六條規(guī)定的內容、時間、設計成果形式及份數(shù)向委托方交付設計文件(出現(xiàn)9.1.1、9.1.2、9.1.4、9.1.5規(guī)定有關交付設計文件順延的情況除外)，并對提交的設計文件的質量負責，對委托方違反國家強制性設計規(guī)范的要求設計方有義務向委托方指出并提供相應的標準、規(guī)范依據(jù)。設計方并應當盡專業(yè)設計單位能夠達到的注意，就設計方要求等不符合設計規(guī)范或常規(guī)之處，向委托方指出并指明其可能的后果，并應當按委托方的再次要求或標準執(zhí)行。委托方未發(fā)出再次要求或標準的，設計方應當按原要求或標準執(zhí)行。

9.2.2在設計分別進行到概念設計、方案設計、方案設計深化時 (各階段設計基本完成，正式輸出文件前)，設計方應向委托方進行設計匯報，待委托方及有關主管部門確認方案后方可輸出正式文件，若設計方擅自輸出設計成果文件后與委托方意見不一致時，其文件資料費用不予支付，委托方有權拒絕支付設計費。

9.2.3設計方確定××為本項目的設計聯(lián)絡人，負責設計聯(lián)絡工作，期間的有關聯(lián)絡及有效文件簽署須有聯(lián)絡人簽字，若設計方變更聯(lián)絡人須提前×日書面通知委托人。

9.2.4設計文件中選用的國家規(guī)范、部門及地方規(guī)范資料由設計方自行解決，所需費用由設計方自行承擔。

9.2.5設計方對設計文件出現(xiàn)的遺漏或錯誤負責修改或補充。由于設計方設計錯誤造成工程質量事故損失，設計方除負責采取補救措施外，應免收受損失部分的設計費，并賠償由此給委托方造成的經(jīng)濟損失。

9.2.6設計方交付設計文件后，按規(guī)定參加委托方和有關上級的設計審查及報批，并根據(jù)審查結論負責對設計成果進行調整修改補充，該部分內容不計入設計變更，不增加費用。

9.2.7設計方有責任在施工圖設計階段向施工圖設計方進行技術交底，對施工圖設計方提出的問題及時給予解答，對設計過程中發(fā)現(xiàn)的影響效果的部位按委托方要求及時給予更改。

9.2.8設計方應當在本協(xié)議簽訂之日起×日內向委托方提供設計項目組組成情況及各成員的專業(yè)水平情況報告，由委托方審議，并應當按委托方要求撤換相關人員，但委托方的審議并不免除設計方組織設計項目組不力的責任。如發(fā)生變動，設計方應當提前×日向委托方提交書面報告。設計方必須由其內部職工組成的項目管理人員及技術人員自行完成本工程。委托方發(fā)現(xiàn)設計方上述人員與設計方所報不符，視為設計方違法分包，設計方應向委托方承擔設計費總額20%的違約金。

9.2.9設計方應承擔國家相關規(guī)定的相應的設計責任。

第十條　保密

委托方委托設計方形成的設計文件著作權歸委托方所有，委托方有權自主決定使用而無需向設計方另行支付費用。設計方有署名權，參加各項評獎權。未經(jīng)委托方同意，設計方不得將設計資料及文件擅自修改，復制或向第三人轉讓，或用于本合同項目外的項目。如發(fā)生以上情況，設計方應承擔由此引起的一切后果及責任。

第十一條　訴訟

在執(zhí)行本設計合同時如發(fā)生爭議，委托方與設計方應及時協(xié)商解決。協(xié)商不成時，雙方當事人同意可向委托方所在地人民法院起訴。

第十二條　合同的變更

雙方協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第十三條　合同的解除

有下列情形之一者可解除合同:

13.1因不可抗力導致不能實現(xiàn)合同目的的;

13.2在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的;

13.3當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行的;

13.4當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

13.5設計方提交的文件在設計方案的設計深度不能滿足或體現(xiàn)委托方委托內容的;或不能通過政府部門批準的。

第十四條　違約責任

14.1委托方未按協(xié)議規(guī)定的時間、金額支付款項的，每日按應支付額的萬分之二支付違約金。

14.2由于設計方原因遲延交付設計文件的，每日按設計費總額的萬分之二支付違約金，逾期十五日，委托方有權解除本協(xié)議，設計方應向委托方承擔設計費總額20%的違約金。

14.3在合同履行期間，除根據(jù)合同第十三條規(guī)定及因設計方原因導致本協(xié)議解除和終止外，委托方有權提前××日通知設計方解除本合同，雙方按下列情況執(zhí)行：

14.3.1設計方設計工作未開始的，委托方不給予任何補償和賠償，如委托方已支付預付款，設計方應在委托方指定期限內無息返還給委托方。逾期未返還的，每日按應返還金額的千分之二支付違約金。

14.3.2在設計工作已經(jīng)開始并向委托方提交設計成果，委托方予以確認無異議的(即設計方已經(jīng)開始進行概念方案設計階段)，雙方按照設計方提交設計成果的實際設計量進行結算，除此之外，委托方無需向設計方承擔任何補償和賠償責任和費用，同時設計方應保證該階段設計方案及已提交的設計成果的的完整性、準確性。

14.4 設計方應當隨時應委托方的要求或征得委托方同意后修改其設計中的錯誤、矛盾、偏差、或漏項。因設計設計偏差、錯誤、矛盾或漏項，致使設計期限延長或成本費用增加的，設計方應當承擔相應賠償補償責任，如給委托方或任何他人造成損失的，設計方并應當賠償該損失。

14.5設計方不能有效履行本合同各項規(guī)定，致使工程出現(xiàn)質量等問題，設計方應承擔相應的賠償責任及法律責任。

第十五條　合同生效及其他

15.1設計方為本合同項目的服務至報批完成且全部工程竣工驗收合格之日止。

15.2本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式8 份，委托方6份，設計方2 份。

15.3本合同生效后，雙方認為必要時，可到項目所在地建設行政主管部門規(guī)定的審查部門備案，到工商行政管理部門鑒證。

15.4本合同附件與本合同具有同等法律效力。

附件：

委托方提出的《項目規(guī)劃設計任務書》;

雙方認可的往來傳真、電報、會議紀要等。

15.5未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

委托方： (蓋章) 設計方：(蓋章)

法定代表人：(簽字) 法定代表人：(簽字)

委托人：(簽字) 委托人：(簽字)

項目經(jīng)理：(簽字) 項目經(jīng)理：(簽字)

住 所： 住 所：

電 話： 電 話：

傳 真： 傳 真：

開戶銀行： 開戶銀行：

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關鍵詞：房地產(chǎn)；景觀；設計管理

中圖分類號：S611文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，隨著城市建設的不斷加快，人們的生活質量不斷提高和環(huán)境意識不斷增強，房地產(chǎn)開發(fā)建設日新月異，消費者在購房時除了對住宅的區(qū)位、朝向、戶型、面積、樓層、價格等因素進行比較和權衡外，對樓盤的園林景觀也格外關注。優(yōu)美的園林景觀可以大大提升房地產(chǎn)的價值，得到了越來越多的開發(fā)商的重視。那么在房地產(chǎn)開發(fā)過程中應如何進行景觀規(guī)劃設計全程質量優(yōu)化管理，筆者根據(jù)自己多年的工作經(jīng)驗，對景觀設計管理中的重點難點及應對方法進行了全面的梳理，以供更多的同行在工作中進行參考和探討，共同建設我們美好的家園

方案設計階段

1、景觀專業(yè)在項目前期的規(guī)劃設計階段即開始介入，參與建筑規(guī)劃設計的過程，對總體規(guī)劃從項目環(huán)境景觀的角度提出專業(yè)意見，使設計的總體構思能夠更好地利用自然資源，體現(xiàn)建筑與環(huán)境的協(xié)調統(tǒng)一。

2、在建筑規(guī)劃方案確定后即全面開展景觀方案設計工作。首先編寫詳盡的景觀設計任務書，設計任務書應根據(jù)各項目具體情況擬訂總體設計原則，闡明設計范圍和內容，并詳細說明對各階段設計成果的深度、內容及進度要求。另外，還應針對項目重點、難點及設計人員經(jīng)常容易出錯和忽視的設計細節(jié)進行特別要求。設計任務書是設計意圖的體現(xiàn)，并作為設計合同的附件，對設計人員的設計過程和結果有重大指導意義。

3、根據(jù)項目整體開發(fā)進度計劃制定項目景觀設計進度表，并在項目推進過程中配合各個時間節(jié)點，把控設計進度，保證設計工作按計劃順利進行。

景觀設計方案的評審先經(jīng)過內部審核，再報專業(yè)公司通過。對景觀設計方案的評審可根據(jù)各項目的具體情況，制定評審要點進行審評。

在方案設計階段的設計管理工作，應作好與建筑、結構、設備等專業(yè)的協(xié)調配合，根據(jù)景觀設計方案對建筑規(guī)劃提出的合理化建議，調整道路交通組織設計、場地豎向標高設計、擋土墻設計、綜合管線設計，并確定泳池、水景、大型景觀構筑物的位置及采光井通風口的位置，將需要結構降板的部位，及對荷載的特殊要求盡早提給建筑設計院，以保證景觀與建筑的完美結合、協(xié)調一致。

擴初設計階段

擴初設計是對方案設計的深化和補充，主要包括硬景和軟景兩部分。該階段的設計管理工作應重點注意把控以下方面的問題：

1、 小區(qū)主入口、大門圍墻，中心廣場、景觀節(jié)點、單元住戶入口、泳池會所區(qū)域作為小區(qū)的重要組成部分，需重點進行深化設計，通過立面形式色彩變化、材料選擇等方面增強項目的可識別性與獨特性，并保持與建筑相協(xié)調的風格特色，提升小區(qū)的形象。

2、 注意消防車道及登高面的部分的景觀設計，平衡滿足消防驗收要求與營造景觀效果的關系。

3、 架空層的設計應對地面、墻面、頂棚裝飾及燈光配置做特殊處理，并配合電梯大堂的室內空間設計，營造具有良好景觀效果和使用功能的室內外過度空間。

4、 及早跟進建筑專業(yè)對物業(yè)管理用房、集中商業(yè)冷卻塔等位置的確定，作出相應的景觀設計。

5、 軟景設計應注意配合整體景觀設計風格，通過微地形設計和不同植物品種的選擇及高低錯落的搭配，創(chuàng)造出豐富的植物群落和有層次的綠化空間。

6、 泳池部分的設計應考慮方便物業(yè)封閉管理，并符合各市疾病預防控制中心與衛(wèi)生局的相關要求。

7、 園林給排水、照明、結構等的二次設計，配合相關專業(yè)進行審圖，對景觀設計效果進行指導和確認。

8、 密切跟蹤與各專業(yè)之間的配合，對設計過程中各專業(yè)發(fā)生的修改及時作出調整，避免因結構荷載或地下管線等因素影響景觀設計的實施，給最終的景觀效果帶來遺憾?；S池的位置是否影響景觀。

總之，在設計跟進過程中應把每一個項目都當作藝術作品一樣仔細推敲，在與設計單位溝通的過程中還應掌握正確的工作方法，對設計單位的設計成果和進度進行有效的把控，保證整體設計按照既定的思路、方向和計劃順利推進。

項目施工圖設計階段

施工圖是最終的用以指導施工的設計成果。把控好施工圖設計質量可大大地減少后期現(xiàn)場施工的設計變更和工程量簽證，保證設計效果的順利實現(xiàn)，并有利于控制工程成本。該階段園林專業(yè)設計管理工作需重點注意把控的方面有：

1、 施工圖設計是否體現(xiàn)方案設計和擴初設計的設計意圖，是否與方案設計和擴初設計保持一致。

2、 硬景鋪裝和立面材料的運用是否豐富，造價是否符合項目成本控制的要求。

3、 仔細核對建筑結構條件，檢查大型喬木布置是否與建筑柱網(wǎng)相吻合。

4、 豎向設計是否滿足雨水排放的要求，種植槽、綠地系統(tǒng)是否進行排水設計。

5、 主要人行出入口是否按規(guī)范進行無障礙設計。

6、 仔細核查雨水井、污水井、檢查井等各種管井的位置是否與景觀設計相沖突，各管井應盡量落在硬質鋪裝上，避免落在影響景觀效果部位及私家花園內。

7、 檢查泳池、水景、硬景、軟景、康體活動場地等的細部設計是否存在不利安全的因素。

8、 照明燈具的布置是否與消防車道及植物種植設計相吻合，庭院柱燈是否與住戶窗口保持適當?shù)木嚯x。

9、 植物配置的種類是否豐富，位置的選擇是否影響室內采光通風、消防驗收和管線的維護。

10、水景的給排水系統(tǒng)設計是否合理，是否采用合理的水質凈化措施。

11、預留足夠的園林保潔綠化取水點，滿足物業(yè)管理需要。

12、確定小區(qū)指示牌、信報箱、垃圾筒等物管設施的具置，并使之于整體景觀設計相協(xié)調。

施工圖階段的設計跟進工作應密切按照工程進度節(jié)點督促設計單位提

交設計成果，施工圖的審查工作除了應具備豐富的專業(yè)知識外，還應具備高度的責任心，嚴格把好圖紙質量關，最大限度地減少設計錯漏，對于現(xiàn)場情況的變化及各專業(yè)的變更應及時作出設計調整，保證景觀設計的進度和效果按計劃完美實施。

與相關部門的協(xié)調配合工作

在設計跟進過程中還應做好與相關各部門的協(xié)調配合工作，配合營銷中心跟蹤售樓模型、樓書效果圖的制作，確定園林展示區(qū)和看樓通道，編寫項目培訓資料，進行營銷人員培訓；配合招標中心進行燈具、材料、雕塑、康體設施、標識系統(tǒng)等的選型和采購，對材料的選型應結合項目定位，做好成本控制。

施工配合管理

在施工開展之前應將經(jīng)過仔細審核的施工圖最終成果，會同各專業(yè)、工程部、施工單位進行技術交底工作，協(xié)助施工單位對圖紙進行正確理解和熟悉把握，并匯總各專業(yè)及施工單位反饋意見進行圖紙調整，盡量爭取把設計偏差和問題在施工前得到解決。在施工前還應預留足夠的時間進行鋪裝材料、石材、雕塑、照明燈具、各種預制品、康體設施、大型喬木等各種材料的樣板確認和準備工作，同時配合項目的建設進度、銷售計劃、做好現(xiàn)場協(xié)調工作。

景觀施工是把景觀設計語言變成現(xiàn)實產(chǎn)品的過程，不僅要求施工方具有良好的綜合施工能力，精細施工，還需要高質量的施工圖，及時配合指導現(xiàn)場施工，并在施工管理配合中與施工單位和設計單位通力協(xié)作，把控重大的技術修改，提供強有力的技術支持，保證施工的順利進行。

結束語

本文對房地產(chǎn)景觀設計管理崗位的具體職責進行了梳理，并對相關的把控要點進行了總結。相信隨著房地產(chǎn)改革的不斷深化，優(yōu)質房地產(chǎn)景觀的不斷涌現(xiàn)，國內的居住區(qū)景觀的營造水平會與日俱增。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產(chǎn) 項目開發(fā) 成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理貫穿于項目自立項規(guī)劃、設計施工到竣工驗收、產(chǎn)品銷售的全過程，是對投資決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段在內的所有發(fā)生的成本費用進行有組織、有目的、系統(tǒng)的控制和管理，具有全員性、全過程性、實時性的特點。在市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)作為一種高檔消費商品，戶型、結構、外觀等房地產(chǎn)元素經(jīng)過市場的合理選擇已經(jīng)基本成熟，在這種環(huán)境下，成本控制與管理是否有效，將直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)工程質量及盈利空間的大小，并成為房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的關鍵。

1、房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

1.1工程造價管理人才素質偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預決算的知識，但是經(jīng)濟的知識以及施工現(xiàn)場的實際經(jīng)驗比較缺乏，導致從業(yè)人員的綜合素質偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預決算知識，又精通經(jīng)濟和施工實踐知識的復合型高素質的人才。

1.2設計單位成本意識淡薄

目前設計單位在進行建筑設計時只重視安全實用性和技術先進性，而忽視了經(jīng)濟合理性，造成所設計的產(chǎn)品造價與項目估算出現(xiàn)偏離，同時設計不精、深度不夠、隨意變更等當前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的通病，也是直接導致房地產(chǎn)項目開發(fā)成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執(zhí)行力是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。在實際的項目開發(fā)成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業(yè)成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據(jù)相關制度有效進行。

1.4招標工作不正規(guī)

部分房地產(chǎn)開發(fā)項目在開展施工、材料、設備招標工作時，不能按照規(guī)定程序進行，招標清單不準確，招標文件存在較多漏洞，導致最后的實際結算價偏離合同價，動態(tài)成本與目標成本無法吻合。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理要點分析

2.1 決策階段成本控制要點

投資決策對項目開發(fā)成本及項目建成使用后的經(jīng)濟效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應在項目決策立項階段綜合考慮經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等因素，以發(fā)展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經(jīng)營、政策等風險因素，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在進行充分的市場調研基礎上對擬投資項目進行詳細的可行性研究，包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位、經(jīng)濟評價等。在項目決策階段應該重點從以下方面控制項目開發(fā)成本：（1）規(guī)劃條件，規(guī)劃合理的建筑規(guī)模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營成本及利潤有著至關重要的影響；（2）建設的地點，項目經(jīng)營決策者要充分考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展及規(guī)劃、資源條件以及水文地質等自然條件。

2.2設計階段成本控制要點

建筑設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計，每個設計環(huán)節(jié)都反映了建設項目的技術構造狀態(tài)，是編制設計概算、施工圖預算和目標成本的基礎，而目標成本又是確定和控制項目成本的依據(jù)。相關資料表明，規(guī)劃設計費用雖然只占項目總成本的不到2%，但對項目開發(fā)成本的影響程度可達到75%，科學合理的設計可降低工程造價10%以上，因此，規(guī)劃設計對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設工期、開發(fā)成本、建設質量以及建成后的經(jīng)濟效益都起著決定性的作用。加強設計階段的成本管理應從以下幾方面著手：（1）限額設計，根據(jù)可行性研究報告及投資估算控制初步設計，而后依據(jù)批準的設計概算進行施工圖設計，在保證功能及技術指標的前提下，再進行分配投資額度的設計，保證投資額度不超限。（2）設計方案，本著經(jīng)濟性與技術性相結合的原則，充分考慮項目的業(yè)態(tài)、可售比、產(chǎn)品附贈率、停車率、配套以及人防分區(qū)、層高、內部分隔、建筑材料等，進行細化、優(yōu)化的設計，并進行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點

2.3.1加強招投標及合同管理

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中，施工廣泛采用的是工程量清單報價，許多施工單位采用低價中標索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本管理計劃時，應該根據(jù)項目開發(fā)工期編制招標計劃，精細化編制招標文件、投標清單和評分辦法，合理確定招標控制價。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強合同管理，規(guī)范合同標準條款，做到合同簽訂前嚴格審核，合同執(zhí)行期主動監(jiān)控、嚴格執(zhí)行。

2.3.2動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設成本是動態(tài)的隨著項目施工的開展是實時變化的，需要對開發(fā)項目的全過程進行有效的監(jiān)督和跟蹤管理。在項目施工階段，根據(jù)前期制定的目標成本，控制和跟蹤建設動態(tài)成本，實時的將動態(tài)成本與目標成本進行比對，及時的進行成本分析及糾偏，避免項目建設成本偏離目標成本。

2.3.3加強工程變更審查

工程變更關系到進度、質量和投資控制，特別是對工程造價影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規(guī)模、增加建設內容、提高建設標準，工程變更發(fā)生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應由監(jiān)理部門同建設單位、設計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認后發(fā)出變更通知，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)后付諸實施。

2.3.4做好現(xiàn)場的簽證工作

在實施工程項目的過程中，因為施工過程的復雜和設計深度等因素，會出現(xiàn)工程量及進度的變化，工程承包雙方在發(fā)生現(xiàn)場簽證時，必須經(jīng)過監(jiān)理單位和建設單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時效性，以免事后補簽而造成結算困難。

2.4竣工階段成本管理要點

竣工階段最主要的工作是工程實際建設成本的確定，要科學地審核竣工結算和決算，確保工程資金都得到合理、科學的利用。竣工階段應當收集好各種資料，在資料齊全的基礎上開展結算工作，正確套用預算定額和不同類別的工程費用定額，建立內部復核、工程量清單核對備案制度，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，減少工程量清單中的差錯率。

房地產(chǎn)項目開發(fā)具有資金投入大、施工時間長、資源消耗多、不確定因素多的特點，只有進行有效的成本控制與管理，才能達到保證工程質量、降低工程建設成本、提高企業(yè)利潤的目的，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現(xiàn)實意義。

3、結束語

房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結構，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展都有著重要影響。應當講控制房地產(chǎn)開發(fā)成本費用是政府在不斷推出經(jīng)濟適用房以平抑房價的另一重要殺手銅，這將對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1]鄧肖陽.房屋建筑工程造價要點及控制措施探析[J].科技視界，2013（12）