導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃對策

一、重視企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險是非常必要的

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然有著特殊性，從標(biāo)的上來看，它的商品價值比其他一般企業(yè)要高得多，生產(chǎn)周期長，資金流量大，基礎(chǔ)建設(shè)和項(xiàng)目分支龐大。但是，從防范稅務(wù)風(fēng)險上來看，和其他的企業(yè)一樣，都應(yīng)該重視和積極配合稅務(wù)工作。根據(jù)最新的稅務(wù)規(guī)定和政策，統(tǒng)領(lǐng)全局地進(jìn)行歸納總結(jié)，充分的學(xué)習(xí)和研究國家稅收政策給企業(yè)帶來的影響，在按照國家規(guī)定的政策合理繳納稅款的同時，重視納稅稅收籌劃，設(shè)計(jì)出合理全面的把控風(fēng)險方案，以降低企業(yè)的稅收風(fēng)險，減緩資金的流轉(zhuǎn)壓力。

（二）掌握征稅期限，合理控制稅收進(jìn)度

在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的情況下，會計(jì)期間是指，在會計(jì)工作中為核算經(jīng)營活動或預(yù)算執(zhí)行情況所規(guī)定的起訖期間。企業(yè)除了要在每個自然月結(jié)束后，向稅務(wù)部門申報(bào)上一月的納稅申報(bào)表來體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營情況外，還要在每年的年度結(jié)束后，5月末之前進(jìn)行上一年度的企業(yè)所得稅年度匯算清繳工作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理安排稅務(wù)申報(bào)和稅款繳納的時間。一方面，如果企業(yè)沒有把控好繳稅劃款的時間節(jié)點(diǎn)，企業(yè)過早的完成申報(bào)繳稅工作，無疑是降低了企業(yè)資金的流動利用率。而其項(xiàng)目很可能會因?yàn)槎唐趦?nèi)資金緊張，耽誤了施工進(jìn)度的進(jìn)行，新工程的項(xiàng)目因資金缺口問題遇到了阻礙，從而影響整體工程進(jìn)度，給企業(yè)經(jīng)營帶來風(fēng)險和損失。另一方面，稅務(wù)的資金籌劃不夠充分，沒有按時的預(yù)備好繳納稅款的資金，延誤了稅收征繳期限，不僅會增加企業(yè)的費(fèi)用成本，還會產(chǎn)生晚交稅款的滯納金，在賬目上體現(xiàn)出營業(yè)外支出——罰沒支出項(xiàng)目，說明企業(yè)的運(yùn)營資金不夠充足，給企業(yè)信譽(yù)和納稅信用帶來不良的影響。

（三）及時關(guān)注國家稅務(wù)政策變動

近幾年來，國家稅務(wù)總局幾次公布了增值稅的稅率下調(diào)和相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，給予更多的有利于企業(yè)發(fā)展的政策。自2016年5月1日全面推開“營改增”試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。再從《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號》公告4月1日起實(shí)行減稅上可以看出，國家的每次稅務(wù)政策的重大決策變更都是朝向中小企業(yè)有利的方向調(diào)整的。39號公告主要落實(shí)了七項(xiàng)增值稅政策。一是增值稅稅率降低；二是農(nóng)產(chǎn)品扣除率調(diào)低；三是出口退稅率和境外旅客購物離境退稅率調(diào)低；四是不動產(chǎn)一次性抵扣；五是旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)抵扣；六是郵政電信現(xiàn)代生活服務(wù)進(jìn)項(xiàng)加計(jì)抵扣10%，七是增值稅期末新增留抵退稅。其中，該公告對納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣，而是可以一次性抵扣處理，還有旅客運(yùn)輸服務(wù)的也可以進(jìn)項(xiàng)抵扣，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，進(jìn)項(xiàng)稅可以一次性抵扣可以在原來基礎(chǔ)上抵減增值稅及附加稅，減輕了一部分資金壓力，加快了企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)。實(shí)時的關(guān)注國家稅務(wù)政策的變化，根據(jù)企業(yè)自身的性質(zhì)和發(fā)展規(guī)格，適時的安排企業(yè)未來規(guī)劃的方向，做好全面的納稅籌劃工作，才能合理的享受國家給予的政策紅利，為企業(yè)節(jié)省一定的稅費(fèi)，降低企業(yè)成本。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃領(lǐng)域需要注意的問題

（一）對企業(yè)稅收籌劃的工作內(nèi)容不夠重視

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)申報(bào)跟繳納工作的完成需要企業(yè)從自身情況分析相關(guān)的稅收政策和文件，客觀的考慮適合企業(yè)的納稅籌劃方案，具有非常強(qiáng)的專業(yè)性和綜合性。有些企業(yè)對納稅籌劃的工作內(nèi)容不夠重視，甚至根本沒有做過納稅籌劃，甚至有的企業(yè)企圖用投機(jī)取巧的方式少交稅，對相關(guān)的稅收政策了解不深，利用不夠充分，甚至采取偷稅的錯誤方式，這樣做的后果是非常嚴(yán)重的，不僅面臨遭受補(bǔ)稅和嚴(yán)重的處罰，而且在社會上會造成不利于企業(yè)發(fā)展的影響。因此，重視稅收籌劃，對防范企業(yè)自身的風(fēng)險，是非常有必要的。

（二）企業(yè)的稅務(wù)工作與財(cái)務(wù)工作沒有做到有效對接

企業(yè)日常財(cái)務(wù)工作的歸集、整理是稅務(wù)申報(bào)的前提，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理，會計(jì)憑證的編制應(yīng)該根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則制度來完成。稅務(wù)工作與財(cái)務(wù)工作沒有做到有效的對接，沒有長遠(yuǎn)的考慮稅收籌劃，稅務(wù)工作的跟進(jìn)與信息不對等。都會造成延誤納稅籌劃的最佳時機(jī)，理解不到位，錯誤的時間點(diǎn)可能會造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平不能與時俱進(jìn)

在時代不斷發(fā)展，管理理念更新的環(huán)境下，人員的素質(zhì)水平也應(yīng)該隨著企業(yè)的發(fā)展不斷地完善與提升。許多納稅籌劃人員沒有具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)水平，風(fēng)險意識欠缺，再加上學(xué)習(xí)能力不夠，對于政策的理解不夠深入徹底，導(dǎo)致納稅籌劃的方式設(shè)計(jì)的不夠科學(xué)，實(shí)踐中會遇到很多的問題沒有做到未雨綢繆。缺乏全面的整體規(guī)劃能力，只能在風(fēng)險或者困難來臨的時候，束手無策，坐以待斃，給企業(yè)直接或者間接的造成了經(jīng)濟(jì)效益的損失，后悔莫及。沒有專業(yè)的人才來跟進(jìn)，導(dǎo)致稅務(wù)工作的開展困難重重。而稅務(wù)與企業(yè)直接的重要勾連就在于相關(guān)崗位人員的有效溝通，重要崗位的人員的業(yè)務(wù)水平和企業(yè)監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，以及控制企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險的有效手段，與企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險大小密切相關(guān)。

三、企業(yè)做好納稅籌劃的對策

（一）重視企業(yè)納稅籌劃工作并加大風(fēng)險管理力度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式周期較長，每個運(yùn)營階段會面臨各種復(fù)雜情況的影響，所以，企業(yè)應(yīng)該重視各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理，加大風(fēng)險監(jiān)管力度。將每個項(xiàng)目的責(zé)任具體落實(shí)到人，有計(jì)劃有目的地安排企業(yè)納稅籌劃活動。安排籌劃人員到工程現(xiàn)場中，及時了解工程的進(jìn)度進(jìn)展等實(shí)際情況，并應(yīng)用于納稅籌劃方案中。

（二）財(cái)務(wù)工作與稅務(wù)工作做到有效勾連

隨著政策上的不斷更新和完善，征收工作的不斷細(xì)化和具體，對財(cái)務(wù)工作的要求也有所提高。流程和征收方式的調(diào)整，財(cái)務(wù)處理方式也應(yīng)該做到相應(yīng)的調(diào)整。對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，要求相關(guān)部門科學(xué)的測算每個政策對企業(yè)的影響，結(jié)合實(shí)際工作內(nèi)容及運(yùn)營狀況，設(shè)計(jì)出分工責(zé)任到人，保證稅務(wù)工作與財(cái)務(wù)工作的密切聯(lián)動、有效溝通、完美對接的制度流程，確保納稅工作及會計(jì)核算的一致性和合理性。不弄虛作假，不做有損企業(yè)發(fā)展的錯誤決策。

（三）堅(jiān)持全面性原則進(jìn)行納稅籌劃

納稅籌劃需要持續(xù)的長遠(yuǎn)的為企業(yè)的發(fā)展做規(guī)劃，不是一時興起，也不是階段性敷衍了事。是要真正的根據(jù)政策，有效的規(guī)避風(fēng)險，從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，應(yīng)用于企業(yè)的具體實(shí)踐中。由于企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目比較復(fù)雜，涉及方方面面的分支項(xiàng)目，是一個比較龐大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體。在納稅時，需要多方面的考慮周全，合理高效的利用資金周轉(zhuǎn)，可靠的估計(jì)收入和成本的預(yù)計(jì)，提前做好納稅籌劃工作。

（四）提供相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平

提高企業(yè)納稅籌劃人員的自身素質(zhì)，定期指定相關(guān)政策的學(xué)習(xí)方案。對于國家新的稅收政策的變更，以團(tuán)隊(duì)的方式組織培訓(xùn)，大家集思廣益，共同探討對政策方面的解讀和理解。充分利用自深的專業(yè)水平，制定適合企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃方案，最大限度的控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

篇2

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；建議

目前，基于營改增政策視角，加強(qiáng)稅收籌劃建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，這已經(jīng)得到了企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想在行業(yè)競爭中脫穎而出，必須要充分把握營改增這一發(fā)展契機(jī)，高度重視稅收籌劃建設(shè)，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，并利用好稅收優(yōu)惠政策，將企業(yè)各項(xiàng)成本與風(fēng)險保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)提升至全新的發(fā)展高度。

一、營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響分析

(一)影響著企業(yè)營業(yè)稅金和附加費(fèi)用

在營改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到了增值稅繳納期間。在營改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的增值稅稅率為11%，而且在可抵扣項(xiàng)目中，新增設(shè)了土地成本，所以在稅務(wù)籌劃過程中，要全面解讀營改增政策，滿足節(jié)稅的需求，而應(yīng)對的策略就是拿地方式[1]，比如項(xiàng)目轉(zhuǎn)股和拆遷等，企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，選擇最為適宜的方式。在合理籌劃的情況下，對于企業(yè)稅負(fù)的降低具有極大地作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)提升。

(二)影響著企業(yè)稅負(fù)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增政策實(shí)施以后，針對稅負(fù)增減問題，主要受企業(yè)管理水平的影響。在營改增實(shí)施以后，在合同簽訂、履行以及發(fā)票獲取等方面，嚴(yán)重影響著稅負(fù)，將這些方面的工作落實(shí)到位，可以對企業(yè)增值稅稅負(fù)進(jìn)行合理化控制。以浙江某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在營改增政策實(shí)施以后，分析該企業(yè)2017年度各主要稅種的納稅情況和所占比例情況，該企業(yè)的總體稅負(fù)上升到17.86%，而造成稅負(fù)增減的原因[2]，就是因?yàn)橥恋卦鲋刀愌杆偕仙l(fā)的。

(三)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅

營改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)土地增值稅的變化尤為顯著。由于繳納的增值稅屬于價外稅，相關(guān)政策規(guī)定，無法將其作為抵扣項(xiàng)目來進(jìn)行核算?；诖?，造成了企業(yè)土地增值稅增值率的增加，使企業(yè)稅收壓力與日俱增，所以必須要高度重視稅收籌劃工作的開展。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體建議

(一)對企業(yè)各經(jīng)營活動的稅收進(jìn)行合理籌劃

首先，對于房地產(chǎn)增值一般納稅人，要積極開展前期環(huán)節(jié)的介入工作，比如在籌資、土地取得以及選擇供應(yīng)商合作者等方面。而對于項(xiàng)目營銷各個環(huán)節(jié)的費(fèi)用和成本，要與銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣相符，在合作企業(yè)的選擇方面，要重點(diǎn)考慮材料供應(yīng)、勞務(wù)服務(wù)等方面，嚴(yán)格管理增值稅發(fā)票，樹立高度的增值稅抵扣觀念。其次，企業(yè)要與合作企業(yè)共同探討和分析供應(yīng)商的資質(zhì)和材料報(bào)價，在一般納稅人構(gòu)建零星的建筑材料時，要獲取增值稅專用發(fā)票，以便于順利抵扣。其中，在小規(guī)模納稅人購進(jìn)材料過程中，為了避免出現(xiàn)無法抵扣問題，要在價格方面進(jìn)行商議。最后，眾所周知，17%是物資的稅率，11%是建筑企業(yè)的稅率，在政策允許的情況下，要利用納稅對象之間的稅率差異，將企業(yè)稅務(wù)壓力降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好納稅人身份，將稅收籌劃落實(shí)下去，比如小規(guī)模納入人的進(jìn)項(xiàng)稅超出銷售額的8%，基于此，企業(yè)要想降低稅負(fù)，可以申請為一般納稅人。

(二)合理規(guī)劃材料采購問題

在營改增政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人，在材料采購方面，要對能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票的材料供應(yīng)商進(jìn)行合理選擇，以便于獲取更多的增值稅專用抵扣發(fā)票[3]，確保進(jìn)項(xiàng)抵扣率的穩(wěn)步提升，緩解愜意的稅收壓力。所以，在選擇材料供應(yīng)商時，要對成本、質(zhì)量以及能夠開具增值稅專用抵扣發(fā)票等方面的問題進(jìn)行深入分析。結(jié)合營改增政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商過程中，其一，要優(yōu)先選擇一般納稅人的材料供應(yīng)商，這主要是因?yàn)樾∫?guī)模納稅人無法開具增值稅專用發(fā)票。其二，在材料供應(yīng)商都是一般規(guī)模納稅人時，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)抵扣稅率分為6%、11%以及17%等情況，所以企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時，要對采購價格和進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率等方面進(jìn)行充分考慮。

(三)拓寬渠道，制定全新的銷售策略

在銷售渠道方面，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)的應(yīng)用，合理控制營銷成本。在營銷策略上，要對簽約銷售進(jìn)度進(jìn)行控制，并以此來進(jìn)行納稅籌劃。企業(yè)要結(jié)合當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅款，對銷售簽約進(jìn)展情況進(jìn)行有效控制，解決開票集中問題，以免影響到現(xiàn)金流。同時，要適度提升精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例。對于精裝房的電器、裝飾材料等，可以獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，并進(jìn)行抵扣，這對于企業(yè)稅負(fù)的控制具有重大的意義。例如：對于品牌開發(fā)商，比如萬科、保利等，其精裝房的比例將近80%。商業(yè)地產(chǎn)要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理采用適宜的核算方式。如房地產(chǎn)企業(yè)部分商業(yè)采用先租后賣的方式，商業(yè)部分在開發(fā)產(chǎn)品核算，企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊后期在進(jìn)行銷售。根據(jù)稅法可以得知，納稅人如果對已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)進(jìn)行銷售，可以減免按2%征稅增值稅。

(四)加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理和合同管理

在發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，要對銷項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格管理，及時獲取增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。并且發(fā)票管理要安排專門的工作人員，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)人員的采購人員的行為，嚴(yán)格審核獲取的專用發(fā)票，以免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險[4]。在合同管理方面，在確定合同過程中，要遵守增值稅發(fā)票的合約規(guī)定，以便于企業(yè)稅負(fù)的降低。比如在簽訂建設(shè)安裝、裝修合同時，要注重“甲供”方式，將建設(shè)方的采購比例進(jìn)行明確規(guī)定。再如：在簽訂材料采購合同中，要加強(qiáng)總價法結(jié)算方式的應(yīng)用，以免出現(xiàn)分開計(jì)價加劇企業(yè)的成本。

(五)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的交流與協(xié)作

企業(yè)要想順利且合理的避稅，要制定可行的籌劃方案，遵守相關(guān)法律法規(guī)的制定。并密切關(guān)注國際法律法規(guī)，發(fā)揮出制度的約束性作用。而且對于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)，有著一定的自由裁量權(quán)，所以企業(yè)要與當(dāng)?shù)貒囟悪C(jī)關(guān)保持密切的交流，對當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)進(jìn)行深入分析，善于征求稅務(wù)部門的相關(guān)指導(dǎo)意見，確?；I劃方案制定的科學(xué)性與合理性。

篇3

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營業(yè)稅 納稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅?，F(xiàn)行的營業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。

一、工程承包方式的籌劃

國稅函(1995) 156號文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù),如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的,按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。這就為工程承包公司進(jìn)行納稅籌劃提供了契機(jī)。

例:甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務(wù)費(fèi)。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3% -150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計(jì)152.5萬元。

若進(jìn)行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計(jì)151.5萬元。

通過籌劃,該項(xiàng)工程可節(jié)省1萬元的營業(yè)稅支出。

二、建筑安裝工程營業(yè)額的籌劃

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對方如何結(jié)算,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)”。國稅發(fā)(2003) 16號文件對上述規(guī)定進(jìn)行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額,也不包括設(shè)備價款,具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)國稅發(fā)(2003 ) 16號文件將原本應(yīng)納入建筑安裝工程的設(shè)備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業(yè)額,減少了營業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù),免除了這部分工程造價的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

三、兼營行為的籌劃

稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中可能涉及到的營業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、娛樂業(yè)等,這些稅目的營業(yè)稅率不盡相同,有高有低。例如:開發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時,可能會涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項(xiàng)目。這里面有的屬于服務(wù)業(yè),其營業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂業(yè),其營業(yè)稅稅率最高達(dá)20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負(fù)上很大的不同。如果企業(yè)未能分別核算營業(yè)額,就應(yīng)按稅率最高的娛樂業(yè)核算營業(yè)稅應(yīng)納稅額。

因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對兼營行為進(jìn)行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負(fù)擔(dān)。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題,因而不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。因此,對于一些在開發(fā)之初便能確定最終用戶的項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。

例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計(jì)劃在這塊土地上建造一幢商務(wù)大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項(xiàng)目為5000萬元。A公司正常開發(fā)銷售納稅情況如下:

應(yīng)納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元

應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元

A公司納稅總額為1064.2萬元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元

如果A, B公司在該項(xiàng)目開發(fā)之初經(jīng)過協(xié)商,采取委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉(zhuǎn)讓給B公司,協(xié)定轉(zhuǎn)讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費(fèi)1600萬元(該手續(xù)費(fèi)應(yīng)高于A公司正常開發(fā)利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。則A, B公司納稅情況如下:

(1)轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]016號)文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬元價格轉(zhuǎn)讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅及附加(注:財(cái)稅[2006] 75號文規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅)。轉(zhuǎn)讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅80萬元(2000X4% )

(2)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)。B公司需承擔(dān)建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)

A公司應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)一業(yè)”營業(yè)稅及附加88萬元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發(fā)銷售相比,A, B公司稅收負(fù)擔(dān)發(fā)生了巨大的變化。

參考文獻(xiàn):

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；項(xiàng)目設(shè)計(jì)；風(fēng)險控制；納稅籌劃

[作者簡介] 鞏冰冰，遼寧省電力有限公司阜新供電公司財(cái)務(wù)部，遼寧 阜新，123000

[中圖分類號] F299.27 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1007-7723（2012）10-0048-0003

由于國家對房價的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了很大的發(fā)展難題。資料顯示，2012年8月已經(jīng)公布上半年業(yè)績的24家上市房企，除了萬科和保利，其余22家營收同比下降6.07%，利潤同比下滑的房企更是達(dá)到六成。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算周期性，上半年的業(yè)績中可能有很大部分是去年銷售而未結(jié)算的項(xiàng)目，如果扣除這個部分，上半年的實(shí)際銷售估計(jì)更不樂觀。普遍的難題是營業(yè)收入下降、庫存增加、利潤率下滑、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，融資困難，政策不穩(wěn)定、市場不明朗，至少已有13家上市房地產(chǎn)企業(yè)悄然進(jìn)軍礦產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域“避風(fēng)”，算上早已轉(zhuǎn)向的企業(yè)，進(jìn)軍礦產(chǎn)的上市房地產(chǎn)企業(yè)則接近二成。困境之中謀求突圍，正是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)，企業(yè)普遍采取了謹(jǐn)慎拿地、縮小開發(fā)戰(zhàn)線、拉長開發(fā)周期的防守型經(jīng)營戰(zhàn)略。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，有序加速項(xiàng)目的開工進(jìn)度，控制項(xiàng)目成本，加速資金回流，提高企業(yè)自身競爭力對嚴(yán)冬中的房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

（一）位置固定，項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異[1]。項(xiàng)目開發(fā)是以單個的項(xiàng)目為對象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性[2]。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

（二）資金占用大，回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時間要求，完成一個項(xiàng)目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動性[3][4][5]。

（三）風(fēng)險大

項(xiàng)目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會影響整個項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

（四）項(xiàng)目管理相對粗放

項(xiàng)目開發(fā)過程需要多方合作，合作企業(yè)基本屬于勞動密集型，依靠大量的勞動力投入，人員變動頻繁，培訓(xùn)困難，工作水平參差不齊。項(xiàng)目主要在露天進(jìn)行，受到自然條件和氣候的影響大，一般施工條件差、組織任務(wù)繁重，安全性要求高[6][7][8]。一個工程項(xiàng)目還要涉及到業(yè)主、分包方、材料供應(yīng)商等，要求專業(yè)詳細(xì)，管理上相對粗放。

二、工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理按照生命周期可以分為開發(fā)管理、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理、施工管理、運(yùn)營管理四個階段。主要的管理項(xiàng)目可以分為：項(xiàng)目采購管理、項(xiàng)目合同管理、項(xiàng)目時間管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目風(fēng)險管理等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問題

（一）開發(fā)階段盲目搶標(biāo)

缺乏有針對性的市場調(diào)研，把中標(biāo)作為頭等大事，標(biāo)書報(bào)價不科學(xué)，盲目圈地。開發(fā)商以為拿到稀缺資源就可以了，所以搶地火熱。以上海為例，南京東路163、虹橋長風(fēng)商務(wù)區(qū)、外灘園等地塊，價格30億、50億，甚至上百億。一方面從商辦樓來講，租金不斷地下跌，甲級寫字樓租金從2.5美金下跌到1美金；另一方面，空置率也在不斷提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年達(dá)到15%。這樣極端的情況，不斷積累了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險[9]。

（二）設(shè)計(jì)跟風(fēng)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)沒有因地制宜，而是跟風(fēng)嚴(yán)重，講究美觀但不實(shí)際，設(shè)計(jì)簡單化、概念化，后期營銷、廣告萬能化，造成市場接受差。

（三）施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)

施工合同中內(nèi)容不全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn) ，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及面廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

（四）成本失控

成本控制管理并不應(yīng)只是一個部門的任務(wù)，它應(yīng)該是整個企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強(qiáng)事后成本控制，而且不能忽略加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機(jī)制不是很完備，必然會導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費(fèi)、趕工費(fèi)、違約金等損失都難以估計(jì)。開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

四、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理建議

（一）加強(qiáng)前提可行性研究

項(xiàng)目選擇首先考慮預(yù)期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營運(yùn)。開發(fā)施工需要從長計(jì)議，進(jìn)行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)研，項(xiàng)目的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)者、策劃商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其結(jié)果必然與實(shí)際市場需求脫節(jié)。要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目在市場上的競爭地位，確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)成本的估算，對項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性有充分的認(rèn)識。

（二）強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段投資

項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)盡管只占總體成本的1.5%～2%，但對整個工程的造價來說影響可達(dá)80% 以上。在項(xiàng)目成本管理中項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段可以起到前瞻性的控制作用，它基本上把各個階段的成本都進(jìn)行了預(yù)算和規(guī)劃，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵階段，甚至實(shí)現(xiàn)可控成本高達(dá)90%以上。做好前期設(shè)計(jì)規(guī)劃是控制好成本的關(guān)建，要加強(qiáng)開發(fā)商與策劃公司的對接。

（三）嚴(yán)格施工合同全過程管理

合同管理伴隨工程全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財(cái)務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。

（四）進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)是稅負(fù)比較中的行業(yè)，其中營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是其納稅重要環(huán)節(jié)，應(yīng)該主動尋找稅務(wù)師事務(wù)所，尋求有利的稅務(wù)安排。

（五）提升融資能力

房地產(chǎn)企業(yè)是資金需求非常大的行業(yè)，要注重自我資金的積累，力求控制好企業(yè)本身的資產(chǎn)負(fù)債率，建立互信的銀企關(guān)系，增加融資彈性。拓寬融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。積極嘗試融資租賃、債券融資等方式。

（六）完善管理制度，推行績效評價

建立健全監(jiān)理制度，對項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制，各方面的實(shí)施按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，責(zé)任落實(shí)到人，從工程管理機(jī)制上建立健全成本控制系統(tǒng)；同時，做好工程進(jìn)度款的審核，避免資金失控。有關(guān)工程進(jìn)度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應(yīng)的管理制度，以落實(shí)到項(xiàng)目中去，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制項(xiàng)目成本。

五、結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是企業(yè)的核心，項(xiàng)目管理的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)控制和成本控制，完成這些關(guān)鍵點(diǎn)的保障是完善有效的制度監(jiān)督和通暢的信息溝通，需要企業(yè)持續(xù)地建設(shè)并不斷調(diào)整。

[參考文獻(xiàn)]

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篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 新會計(jì)準(zhǔn)則 資金

一、新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.對會計(jì)核算的影響。在舊會計(jì)制度中,將非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算,而我國新的會計(jì)準(zhǔn)則體系則對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)分類,分為了投資性房地產(chǎn)、代建房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨。這種明細(xì)劃分,提高了會計(jì)信息的有用性,幫助財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告使用者做出更為合理的經(jīng)濟(jì)決策。

2.對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的影響。新準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)于會計(jì)期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得,則應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式,而傳統(tǒng)會計(jì)全部采用歷史成本計(jì)量。新會計(jì)準(zhǔn)則使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個公司的價值。

3.對損益確認(rèn)的影響。一方面,當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時,房地產(chǎn)企業(yè)要確認(rèn)相應(yīng)的損失,卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益,而是記入資本公積,這將影響企業(yè)損益金額的大小,特別是擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)規(guī)模都將大幅上升;另一方面,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,而以資產(chǎn)負(fù)債表的公允價值作為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,并將其差額計(jì)入當(dāng)期損益,這會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計(jì)期間財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。

4.對房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的影響。引入公允價值計(jì)量模式后,被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值,擴(kuò)大了企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模,使銀行等金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模隨之上升,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

5.對房地產(chǎn)稅收體系的影響。由于不再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,首次使用公允價值計(jì)量的房地產(chǎn)盈利會大幅上升,按現(xiàn)行的稅收政策會相應(yīng)增加企業(yè)的應(yīng)交所得稅。而按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅,若以公允價值作為征收依據(jù),影響程度也會大幅上升。

6.對房地產(chǎn)公司借款費(fèi)用資本化范圍的影響。舊準(zhǔn)則認(rèn)為只有固定資產(chǎn)符合借款費(fèi)用資本化的條件,新準(zhǔn)則擴(kuò)大了其范圍,允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產(chǎn)上的借款費(fèi)用也可以資本化。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金回收期比較長,借款金額巨大,《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則中對利息資本化條件放寬,有助于提高企業(yè)業(yè)績,使房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前年度的會計(jì)利潤得以上升。

7.規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的信息披露。新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)從原來的固定資產(chǎn)中分離出來,并且需要單獨(dú)披露其金額、種類和公允價值的確定依據(jù),這使報(bào)表使用者能夠獲得更加真實(shí)的企業(yè)信息,從而做出準(zhǔn)確的決策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

1.現(xiàn)金流量大,資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大難題就是在資金周轉(zhuǎn)過程中存在資金短缺的風(fēng)險。許多企業(yè)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物都呈負(fù)增長,尤其是籌資過程中的現(xiàn)金流量凈額大量為負(fù)。

2.高投入和高風(fēng)險并存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金籌集方式主要是債務(wù)籌資和股權(quán)籌資,債務(wù)籌資有償還本金和高額利息的風(fēng)險,股權(quán)籌資有引訟的風(fēng)險。有些企業(yè)就因?yàn)樯婕岸嘣A,無力償還銀行貸款,以及擔(dān)保糾紛等問題,負(fù)債累累,無法持續(xù)經(jīng)營。

3.未開發(fā)房屋空置率較高,工程質(zhì)量達(dá)不到要求。從我國開始實(shí)施住房改革至今,房地產(chǎn)投資平均每年增幅在20%左右,但房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求的結(jié)構(gòu)性矛盾仍較嚴(yán)重,商品房價格與居民購買力之間差距仍然較大,商品房空置率較高。許多企業(yè)盲目投資,資金得不到有效運(yùn)轉(zhuǎn),資金的缺乏和對利益的追求,直接影響工程的質(zhì)量,損害企業(yè)的長期利益,最終走向破產(chǎn)倒閉。

4.稅收負(fù)擔(dān)較重,影響到企業(yè)的生存發(fā)展。若企業(yè)的項(xiàng)目未辦理決算,遺留了一些納稅事項(xiàng),就會面臨沉重的稅收壓力。近年國家相繼出臺了調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場的政策,如對土地增值稅采用預(yù)征制度,規(guī)定了對完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題等,對納稅和會計(jì)核算提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會計(jì)計(jì)量和核算,使其可能會因納稅造成現(xiàn)金流量的變化。

三、利用新準(zhǔn)則,加強(qiáng)企業(yè)管理,推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

面對新準(zhǔn)則,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極采取有效措施迎接變革,這對房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)都是有利的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn):

1.利用新準(zhǔn)則關(guān)于公允價值和對借款費(fèi)用資本化的規(guī)定,積極爭取銀行貸款。(1)企業(yè)可通過成本模式和公允價值模式之間的轉(zhuǎn)換,找到適合自身發(fā)展的資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方法。(2)新準(zhǔn)則對借款費(fèi)用資本化的規(guī)定,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而通過將借款費(fèi)用資本化而使當(dāng)期利潤水平得到提高,從而努力加快開發(fā)進(jìn)度,提高企業(yè)利潤水平。

2.選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y比例。對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,一般既有投資性房地產(chǎn),如出租的土地使用權(quán)和出租的建筑物,又有作為存貨進(jìn)行開發(fā)的土地儲備,如何讓所取得的各項(xiàng)資產(chǎn)所占比例為最優(yōu),讓各項(xiàng)資產(chǎn)最大限度地為企業(yè)帶來效益,是一個非常關(guān)鍵的問題。

3.重視稅收籌劃。若以公允價值作為征收房產(chǎn)稅依據(jù)的設(shè)想得以實(shí)施,將會對企業(yè)的現(xiàn)金流量有重大影響。

4.加強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對于資金周轉(zhuǎn)困難,負(fù)債累累的企業(yè),可以通過重組、兼并的方式對資產(chǎn)進(jìn)行整合,優(yōu)化資源配置,有利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和國有資產(chǎn)的保值增值。

5.注意資金的多元化。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),資金應(yīng)多元化,不能僅依賴于銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)有將近80%的資金來源于銀行,銀行風(fēng)險越來越大。在籌資策劃中,盡量選擇較多的渠道,完善合同、協(xié)議,避免訴訟風(fēng)險。

6.謹(jǐn)慎投入商業(yè)地產(chǎn)。由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,近三年商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出之比為負(fù)數(shù),銷售小于竣工面積,風(fēng)險比較大,因此投入時需謹(jǐn)慎行事。

篇6

關(guān)鍵詞:政策干預(yù)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中普遍存在著財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭艿郊榷ǖ恼吒深A(yù)，所以風(fēng)險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險應(yīng)對策略。

一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導(dǎo)致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進(jìn)入后續(xù)的市場運(yùn)作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實(shí)問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財(cái)務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險。這是因?yàn)?，在利用政策干預(yù)進(jìn)行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險應(yīng)對策略，無法按照計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資金的后續(xù)運(yùn)作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項(xiàng)目工程成為名副其實(shí)的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預(yù)測和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險的原因有如下幾點(diǎn)：

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識缺乏，不能意識到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險

為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因?yàn)?，由于政策?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴(kuò)張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對資金進(jìn)行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對資金流的適時補(bǔ)充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時，進(jìn)一步細(xì)化對部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計(jì)的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財(cái)務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進(jìn)而無法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財(cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

面對愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預(yù)自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺的干預(yù)時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預(yù)環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎(chǔ)上努力提高應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

篇7

孩子王兒童用品（中國）有限公司（以下簡稱“孩子王”）成立于2009年，總部位于中國南京，是中國新興的專業(yè)母嬰童用品零售及成長服務(wù)提供商，為準(zhǔn)媽媽及0～14歲兒童提供母嬰童用品和一站式成長服務(wù)。目前公司有30家直營店，2013年預(yù)計(jì)營業(yè)額達(dá)10億元。

孩子王的四個創(chuàng)始合伙人都是五星電器的合作多年各有所長的戰(zhàn)友?！?009年，從五星電器出來之后，我們在創(chuàng)業(yè)籌劃時還是希望能夠做零售行業(yè)，畢竟我們在這方面有著多年的經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)嬰童行業(yè)市場更成熟穩(wěn)定，發(fā)展空間更大，于是2009年10月，我們成立了‘孩子王’。”談起創(chuàng)業(yè)之初，孩子王兒童用品（中國）有限公司CFO沈暉如是說。

差異化打造成本優(yōu)勢

中國可以說是世界嬰童產(chǎn)品行業(yè)的第一大市場。以中國巨大的人口基數(shù)來說，每年1%的出生率就意味著每年將近有1500萬新生兒誕生。就是在競爭已經(jīng)趨于成熟和穩(wěn)定的美國市場，嬰童產(chǎn)品的年復(fù)合增長率是16%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。同樣，國內(nèi)從事嬰童行業(yè)的企業(yè)也非常多，中國是制造業(yè)大國，童裝、玩具等生產(chǎn)企業(yè)多如牛毛。面對這樣復(fù)雜的市場局面，沈暉強(qiáng)調(diào)，“中國嬰童市場的零售店有一個特點(diǎn)，都是小店，少有大店，平均營業(yè)面積在100平方米左右。主要原因是嬰童產(chǎn)品諸如衣服或者食品、用品等利潤并不很高，不足以支撐大店的運(yùn)營。而我們孩子王的店面積都比較大，平均營業(yè)面積在5000平方米左右，所以我們的經(jīng)營模式必須區(qū)別于嬰童產(chǎn)品便利店。我們是做‘嬰童產(chǎn)品的一站式購物’，包括了孩子以及準(zhǔn)媽媽和孕婦的衣、食、住、行、吃、學(xué)、玩、樂等一站式滿足的MALL形式，除商品零售外還包含孩子的早教、娛樂、英語培訓(xùn)、手工DIY等游樂方面的服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目的面積會占到店面的1/3左右，這些服務(wù)解決了嬰童產(chǎn)品顧客單次消費(fèi)少，產(chǎn)品利潤不高的問題。因?yàn)橛螛贩?wù)項(xiàng)目大大提高了顧客的到店頻次，就算單次消費(fèi)不高，次數(shù)多了，也依然有著可觀的消費(fèi)量。”

孩子王的實(shí)體門店借用了互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)營方式，提供家庭與孩子的社交平臺，創(chuàng)造互助及互動的圈子。若要說到和互聯(lián)網(wǎng)最大的差異，那就是互聯(lián)網(wǎng)是不斷做減法，一味追求低價，顧客的忠誠度低；而實(shí)體門店則應(yīng)該是不斷地做加法，商品垂直且服務(wù)本土化。此外，“快樂”與“教育”是互聯(lián)網(wǎng)永不可取代的。孩子王的實(shí)體門店與電子商務(wù)為消費(fèi)者提供了更方便的購物選擇，線上和線下實(shí)體相互補(bǔ)充，旨在為兒童成長提供衣食住行玩教學(xué)一站式的解決方案。

在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的美國，嬰童產(chǎn)品消費(fèi)分布大概為玩具占50%，飲食占30%，剩下的用品和服裝各占10%。在中國家庭中，兒童玩具消費(fèi)僅占5%，食物支出占到50%，教育等支出更是呈逐年遞增態(tài)勢。孩子王跟其他嬰童產(chǎn)品店最大的區(qū)別除了面積大，產(chǎn)品線齊全之外，孩子王承載了更多的社交、娛樂功能，這是一般的嬰童產(chǎn)品便利店所不具備的，大店保證了實(shí)體門店的顧客互動的空間和足夠的人力和服務(wù)相關(guān)資源的配備。此外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也從一方面加速了孩子王的開店步伐，孩子王同大型商場以及MALL的共生促進(jìn)效應(yīng)也使得他們深受各大商場歡迎。沈暉強(qiáng)調(diào)，“根據(jù)獨(dú)立調(diào)查公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，孩子王的客戶相比超市客戶收入普遍高出50%，并且逗留時間會增加兩個小時左右，這就給商場帶來了更多的收入。我們很受商場歡迎，我們在房租店面上一直都能享受到比較好的優(yōu)惠，有很多店的租金水平都是10年前的房租水平，這在租金成本上升劇烈的今天，可以說我們的經(jīng)營模式為成本節(jié)約貢獻(xiàn)了不小的力量?！?/p>

不斷回顧，不斷量化

孩子王開店的速度近兩年呈現(xiàn)加速狀態(tài)，同店業(yè)績增長率高達(dá)60%左右。沈暉告訴我們，根據(jù)財(cái)務(wù)模型計(jì)算，孩子王單店成本回收周期為18個月，現(xiàn)在看來，大部分店都能提前回收成本。這樣穩(wěn)定而有效率的發(fā)展，是和經(jīng)營背后的財(cái)務(wù)支撐密不可分。沈暉表示，“我們有著經(jīng)營五星電器連鎖店10年的經(jīng)驗(yàn)，并入美國百思買報(bào)表后在財(cái)務(wù)合規(guī)性、管控理念上我們也有了按國際一流企業(yè)財(cái)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此在啟動孩子王時，我們就采取共享服務(wù)的管控方式，組織架構(gòu)上就做了很多創(chuàng)新，按照共享服務(wù)的方法將所有的資金管理、賬務(wù)處理、費(fèi)用報(bào)銷全部集中到總部?！?/p>

隨著一路發(fā)展，公司今年又上了財(cái)務(wù)共享服務(wù)平臺系統(tǒng)，這樣做讓財(cái)務(wù)人員全部按照應(yīng)收、應(yīng)付、費(fèi)用、總賬、報(bào)表、稅務(wù)等財(cái)務(wù)流程分工，系統(tǒng)從業(yè)務(wù)源頭管起，財(cái)務(wù)人員過程中管控，憑證、報(bào)表自動生成，財(cái)務(wù)從處理變成管理。同時建立業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系，各門店、分部財(cái)務(wù)人員變成‘業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)人員’，使得財(cái)務(wù)人員更多地了解業(yè)務(wù)發(fā)展，不斷量化管理成效，不斷地做回顧，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)上的問題并且糾正?！皩η岸蔚呢?cái)務(wù)管控，我要求的就是抓住關(guān)鍵控制點(diǎn)，同時不斷量化回顧各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，為了能夠更加及時地掌握信息，我們建立全方位的信息化解決方案：整個公司有大概20個系統(tǒng)來幫助我們做管理，其中包括IBM的BI報(bào)表系統(tǒng)，TM1、SPSS智能分析、數(shù)據(jù)挖掘系統(tǒng)、百年ERP、用友財(cái)務(wù)系統(tǒng)、合力中稅供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，藍(lán)凌EKP企業(yè)資源管理系統(tǒng)， 電話呼叫中心，等等?！?/p>

孩子王的財(cái)務(wù)整個系統(tǒng)最重要的工作就是不斷地修正業(yè)務(wù)，從財(cái)務(wù)角度要推動所有的公司業(yè)務(wù)部門用一種“語言”說話，在同一個流程系統(tǒng)上工作，大大減少了冗余環(huán)節(jié)。