導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的特點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務風險

財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業(yè)各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結(jié)果與預期財務結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業(yè)的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務風險類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產(chǎn)行業(yè)財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內(nèi)部風險。

（一）外部風險

房地產(chǎn)行業(yè)外部財務風險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。

市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產(chǎn)面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業(yè)應負擔的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風險

內(nèi)部風險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風險評價研究

（一）選擇正確的風險評價指標，構(gòu)建風險評價體系

科學的風險評價指標有利于企業(yè)準確、全面、恰當?shù)陌盐债斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險，有效對企業(yè)的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險水平進行反映的指標體系有發(fā)展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務管理水平

作為財務風險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的規(guī)范性和科學性，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風險的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風險

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應當成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻

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一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點，并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來，由國家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風險，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務風險，并在不斷的發(fā)展中學會有效合理的控制財務風險。

二、當前房地產(chǎn)行業(yè)財務風險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風險，都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響，主要是以下幾個方面：

1.負債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉(zhuǎn)，在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運用少

根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導致對銀行依賴性大，使得很多風險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內(nèi)銀行身上，不利于分散風險。

3.財務涉及面廣，管理較難

企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務關(guān)系較為復雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務、審計單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財務管理上復雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風險的有效措施

1.構(gòu)建正確的風險評價體系

首先需要有科學正確的風險評價指標，要能夠準確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務風險水平，把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當?shù)膶ζ滹L險及時預防和提出相對應的措施，這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務上樹立一個標準，使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理，其次要擴大自身的資金擁有情況，逐步的開發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃，在保持公司原有負債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財務管理的費用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價值來降低財務面臨的風險。

3.要完善財務管理策略，加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理，約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內(nèi)部控住小組，對財務進行定期的考核和監(jiān)督，實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務的開發(fā)和設(shè)計上，對成本進行預先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務監(jiān)督小組，在各個環(huán)節(jié)按制度和目標嚴格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務風險控制的保障。

4.要做好市場調(diào)研，降低外部風險

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務風險；控制措施

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會薄弱一些，另外，加之以不科學的管理或經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務風險控制能力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險分析

按期償債風險?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發(fā)資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說是一個成本收回期相對較長的產(chǎn)業(yè)，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務管理存在極大風險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤。企業(yè)在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風險更大的融資活動，這將是企業(yè)生存的重要隱患。

土地浪費風險。近年來城市規(guī)劃的盲目擴大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導致土地利用率與經(jīng)濟收益率不成比例，重復開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業(yè)來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。

工程項目管理缺失帶來的風險?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對于工程項目的管理與監(jiān)督，簡單的投資和工程設(shè)計之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項目管理出現(xiàn)了斷層，對工程的質(zhì)量控制不嚴格，導致工程質(zhì)量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產(chǎn)項目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。

通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產(chǎn)項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關(guān)系相適應，該類風險往往體現(xiàn)在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經(jīng)濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險控制

加強房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統(tǒng)籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動對發(fā)展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對項目進行決策和計劃。

健全企業(yè)財務管理體制，嚴格規(guī)范財務行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業(yè)特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財務管理工作平穩(wěn)安全的進行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財務行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。

加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產(chǎn)項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。

（1）強化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強成本管理離不開科學合理的預算制度，建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構(gòu)進行合理的設(shè)置，通過建立一套規(guī)范的責任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標。在項目正式啟動前根據(jù)項目的實際情況先建立―個目標控制成本；在項目開發(fā)過程中嚴格按照目標控制成本來進行監(jiān)督和控制，努力實現(xiàn)成本管理目標；在項目完工后要對項目進行再評估，用實際成本和目標成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數(shù)據(jù)。

積極創(chuàng)新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理可以應用網(wǎng)絡信息化管理系統(tǒng)，使財務數(shù)據(jù)具有實時性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財務管理方法，通過工作經(jīng)驗總結(jié)出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。

強化企業(yè)財務管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財務管理作為企業(yè)核心競爭力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財務管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時，選擇具有專業(yè)知識的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學習深造工作，及時考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財務管理穩(wěn)定發(fā)展。

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關(guān)鍵詞:政策干預房地產(chǎn)公司財務風險應對策略

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。

一、政策干預下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預下房地產(chǎn)財務風險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業(yè)出現(xiàn)財務風險，甚至會最終破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務風險的原因有如下幾點：

(一)財務管理人員素質(zhì)低下帶來的風險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業(yè)務素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導致了開發(fā)商的財務風險。同時，由于稅務部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務管理造成了極大的風險。

三、降低房地產(chǎn)財務風險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務風險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務必要客觀細致地對項目建設(shè)的可行性做出科學的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務會計信息等相關(guān)能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規(guī)范化和科學化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續(xù)培訓，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發(fā)揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

面對愈發(fā)嚴峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎(chǔ)上努力提高應對財務風險的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實推進房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

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一、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的特點

首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動，并且從第一筆資金的注入到項目規(guī)劃、選址、動工直至完成都是以年作為單位來計算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對外界情況的變化有高靈敏度的反應，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設(shè)上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對整個環(huán)節(jié)的把控。

其次是項目開展高風險性。當今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，由于人口增長和經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項目的實施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對每一次項目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報，這就代表著資金風險是不可預估的，在市場杠桿和相關(guān)政策的調(diào)控下財務風險是無法規(guī)避和預防的。

接著是房地產(chǎn)投資具有高回報率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的泡沫化現(xiàn)象。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項目的開發(fā)直接拉動民眾對多種產(chǎn)品的需求，直接加強了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長趨勢，由于政府對住宅房屋具有管制的權(quán)力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關(guān)政策的影響是十分明顯的。

二、房地產(chǎn)項目的風險來源

（一）資金籌措周期長

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長的特點，在融資過程中企業(yè)往往因為市場調(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項目開發(fā)的款項可能由于周轉(zhuǎn)不靈造成財務風險。作為房地產(chǎn)項目運作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營活動產(chǎn)生的風險大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時受到時間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項目運營的相關(guān)環(huán)節(jié)，就能增強對資金結(jié)構(gòu)的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達到整體上對風險的控制。

（二）項目匹配不合理

首先房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對土地、價格、位置等諸多方面，其中多個房地產(chǎn)項目共同開發(fā)的經(jīng)營管理模式，容易導致項目審查疏漏，項目數(shù)量無法匹配企業(yè)實力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學的決策能力，前期評估結(jié)果的偏差往往使資金鏈與項目的銜接受到阻礙，盲目擴張的項目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財務管理的風險。基于上述兩點因素，從房地產(chǎn)項目到整個房地產(chǎn)市場承擔的風險是無法估量的。

（三）財務管理水平有限

房地產(chǎn)項目涉及到大量資金的運作，一旦出現(xiàn)財務風險，究其根源就是財務管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負債和收入比例失衡，項目運作的資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財務管理體制機制不科學，觸發(fā)財務風險后的應對手段不健全，以及關(guān)鍵決策、預測、控制、防范的財務風險管理思想缺乏。財務管理的工作量增加，直接加大了財務項目審核難度，降低了財務風險管控水平。

三、財務風險管控的手段

（一）開展審計活動，削弱資金鏈風險

作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目運作時離不開大量資金作為發(fā)展基礎(chǔ)，其面臨的最重要的風險之一就是來自資金鏈的管控不當，一旦控制不力，盲目的擴張和資金管理決策的施行就會導致企業(yè)陷入財務風險之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當前房地產(chǎn)企業(yè)首先應審計內(nèi)部資金的?碓春褪褂茫?通過企業(yè)內(nèi)部審計小組，監(jiān)控各項房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況，規(guī)范預算與實際建設(shè)中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財務風險，做好對事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟收入的落實工作，避免不必要的經(jīng)濟成本的支出導致的資金浪費，進而減少財務風險隱患，促進房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行。

（二）加強內(nèi)部管理，健全預警機制

首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設(shè)置完善的項目管理框架，結(jié)合當前市場發(fā)展情況，針對內(nèi)部資金流動、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進決策管理的應對措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程，約束經(jīng)營中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財務風險對企業(yè)的影響，提高對財務風險的管控能力；其二要建立完善的財務預警機制，事前做好財務信息的收集工作，及時了解信息平臺反饋的財務信息，修正財務漏洞問題，加強對利潤收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項指標的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實際發(fā)生的財務風險，制頂相關(guān)的應對措施，減少下一次相似的財務風險發(fā)生的概率。

（三）強化風險意識，把握市場導向

在構(gòu)建合理的風險應對體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對風險管理的意識開展相關(guān)的培訓活動，細化管理層在項目運行中的責任，分散集中式的風險，同時可以借鑒或引入國內(nèi)外先進的風險管理經(jīng)驗和理論知識，準確認識房地產(chǎn)項目中不同類型的風險，通過監(jiān)督來加大財務風險問責制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風險逐漸積累到一定程度時，市場導向會對其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調(diào)整的趨勢，結(jié)合制定的財務計劃完善資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效管控。

（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場處在高速增長的時期，合理籌措項目資金的渠道由單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣褪沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)必須擁有較強的資金評估能力，完備的評估體系能減少籌資帶來的風險，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項目注入新的活力。基于土地和房地產(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實力，忽視審時度勢的重要性，緊縮的運作空間使得企業(yè)缺少對風險的把控余地，一旦面臨資金風險原有的投資機制就很難保證資金回流的安全性，進而增加了項目風險的不可控制性。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險管理 問題 對策 分析

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起可以追溯到20世紀80年代中期，雖然只有短短的20多年發(fā)展歷史，但潛力卻不容小覷，與其他行業(yè)相比，成長性很高。隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國各個行業(yè)也都顯現(xiàn)出欣欣向上的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)來說更是如此。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)很大的不同在于其在資金上的密集型屬性，房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)相比，不僅投入資金量大、資金回收期長，而且資金變現(xiàn)能力差，正是因為這些特點，房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險上比其他行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更多更大。因此，要想增強房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中整體的競爭能力，必須要對房地產(chǎn)整個企業(yè)的財務管理水平進行提升。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險管理的狀況來看，還存在一些亟待解決的問題。而要想解決這些問題，首先就要了解房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的原因以及問題所在，了解了這些才能做出有針對性的防范對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務管理風險的原因

（一）負債率偏高

從相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，在房地產(chǎn)企業(yè)中，負債率偏高是很大一部分企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象，有些企業(yè)在負債率上甚至超過73%，而我國房地產(chǎn)負債率的警戒線水平是最高則是60%。

稍微接觸過房地產(chǎn)企業(yè)的人都應該很清楚，房地產(chǎn)企業(yè)要想在運營中真正運作，大量的流動資金是必不可少的支持，尤其是對于單個項目來說更加如此。在這種情境之中，在運營中過多的使用借貸資金，無疑會增大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風險。如果不對資產(chǎn)負債率進行降低，進行合理的借貸協(xié)調(diào)措施，只會使企業(yè)在投資上的風險越來越大，隨時都有可能翻船。

（二）通貨緊縮政策的影響

在資金需求鏈接上，房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)相比會長一些。房地產(chǎn)這種行業(yè)缺乏足夠的資金是很難展開的，所以，作為金額交易最大的場所，銀行自然而然地成為了房地產(chǎn)企業(yè)借貸上最主要也是最重要的救命稻草。但近年來，隨著經(jīng)濟危機等的波及，通貨膨脹問題越來越嚴重，在各種壓力之下，國家財政政策做出相應的緊縮，很多房地產(chǎn)企業(yè)因此無法完全保證自己的資金鏈。蝴蝶效應同樣使貨幣市場上的利率在不斷增長，給企業(yè)的預期收益增加了很多的風險。

（三）市場經(jīng)濟低迷

在金融市場上，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得做夠的資金，融資是必不可少的工作環(huán)節(jié)。但對于上面提到的已經(jīng)負債的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種方法也使得企業(yè)的負債率會進一步加大。企業(yè)對于債權(quán)人的債權(quán)保證程度在客觀上有所降低，高負債率的自身情況使企業(yè)在融資渠道上貸款的進一步可能性也受到了限制。此外，從經(jīng)營鏈條上來看，房地產(chǎn)企業(yè)比一般企業(yè)要長，在這種高負債率的情況下，鏈條風險也在不斷加大，如果斷裂就會出現(xiàn)一系列的反應，對整個國民經(jīng)濟都會造成無法預估的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從對房地產(chǎn)企業(yè)最近幾年的各種調(diào)查資料顯示來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)中超過一半的很少對自身的資金進行合理的規(guī)劃。有些企業(yè)對這一環(huán)節(jié)甚至完全忽視，也缺乏對內(nèi)外負債的估計。不斷地向銀行申請貸款，從側(cè)面上來看，增加了房地產(chǎn)項目的投資風險。其中有三成的企業(yè)在拿到上項項目之后，對整個項目并不進行合理規(guī)劃性，也很少做出相應的研究計劃，一味盲目地使用，使企業(yè)在資金輕重上的使用不夠明晰，給財務管理增加了不少風險。

（二）在單個項目上的負債金額普遍較大

我國房地產(chǎn)企業(yè)中大部分企業(yè)幾乎沒有或者很少有自有資金，借貸是資金最常見的來源，所以借貸金額一般相對較大。項目越大，負債成本的可能性也就會更大。另一方面來說，一些房地產(chǎn)項目一旦上項以后，由于自身的風險和質(zhì)量管理的普遍不到位問題，在很長一段時期內(nèi)，這些項目都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來困擾。

（三）資本在結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)不當

資本結(jié)構(gòu)不當，指自有資本與借人資本在企業(yè)資本總額中比例出現(xiàn)不恰當，這種狀況會對企業(yè)收益產(chǎn)生很大的負面影響。在項目運作和實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一定數(shù)量的資金。及時的籌集到所需資金是關(guān)系到企業(yè)生存和開發(fā)的重要因素，但從種種情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面的表現(xiàn)并不樂觀，資本結(jié)構(gòu)明顯不當，也導致資本利用率較低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)政策

針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產(chǎn)政策。目前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調(diào)控下已經(jīng)有所下降，基于這種已經(jīng)改變的情況，政府同樣要改變自身的政策。政府應該在加息的同時對存款準備金率進行上調(diào)，還應該對房地產(chǎn)政策進行完善，對信譽比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，國家應該在信貸政策上給予他們一定的鼓勵和支持。

（二）從細節(jié)上對財務管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理

房地產(chǎn)是一種資金密集型的行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目來說，基本上所要投資的資產(chǎn)都是大量的，尤其是一些比較重大的項目，設(shè)計幾個億的資金都是最普遍的情況。所以，對每一個項目房地產(chǎn)企業(yè)必須進行可行性的研究，研究之后再做出決策，只有這樣才能更大程度地降低房產(chǎn)項目上一些不必要的損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應該對投資組合進行合理運用，比如在寫字樓的投資中盡量堅固商鋪和住宅小區(qū)等的構(gòu)建。只有加強對單個項目的投資管理，從細節(jié)上對財務管理風險進行控制，盡可能地區(qū)適應市場，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理上的抗風險能力。

（三）提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理

作為人人皆知的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重心工作事做好資金管理。因此，對資金進行統(tǒng)籌安排，合理利用，是房地產(chǎn)企業(yè)所必須做好的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應該對資金進行統(tǒng)籌安排，使貨幣的價值有充分的發(fā)揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險管理中移動要認真地對相關(guān)帳譜認真進行深刻，對帳譜及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現(xiàn)的問題及時追查。再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產(chǎn)信貸風險進行分散。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對金融做好防范，盡可能地避免財務風險問題。

房地產(chǎn)企業(yè)在運營中對財務風險的管理是絕對不可或缺的一項工作，面對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)財務風險管理上的問題，只有對房地產(chǎn)政策進行完善，加強對單個項目的投資管理，在細節(jié)上對財務管理風險進行控制，提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理風險，使房地產(chǎn)行業(yè)朝向更加健康的方向發(fā)展。

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關(guān)鍵詞：風險定位；房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；預警分析

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，主要與宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)的景氣度等影響密切相關(guān)，在行業(yè)發(fā)生動蕩時勢必將引發(fā)企業(yè)的財務風險等問題[1]。以往的房地產(chǎn)企業(yè)財務預警機制主要是從內(nèi)部采取防控措施，缺乏對外部環(huán)境的分析研究，最終導致風險防控效果較差，對此，本文基于風險定位理念對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險預警機制進行了系統(tǒng)研究，現(xiàn)將研究內(nèi)容論述如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務特點

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是帶動宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的財務問題一直備受關(guān)注，總結(jié)其企業(yè)財務特點主要包括以下幾點：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業(yè)資金鏈存在一定的風險，負債率持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計[2]，目前我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)的負債率高達70%。③對于債務而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業(yè)的速動比率持續(xù)下滑，說明了國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的償債能力較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成原因

1.內(nèi)部原因

內(nèi)部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理出現(xiàn)問題或紕漏，多包含這幾點原因：缺乏風險防控意識、投資決策失誤、資金結(jié)構(gòu)有誤、資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或斷裂以及缺乏內(nèi)部風險管理和防控能力等。

2.外部原因

外部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境造成的風險，具體為宏觀經(jīng)濟關(guān)節(jié)影響、行業(yè)周期波動不規(guī)律以及出臺的政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需關(guān)系不協(xié)調(diào)等。

（三）風險定位

房地產(chǎn)的財務風險多表現(xiàn)為利率變動風險、企業(yè)資產(chǎn)負債率風險、投資回收風險等，若想進一步明確風險，仍需要剖析風險傳導方式和傳導流程，其中，傳導方式與周期波動密切相關(guān)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)財務狀況周期性波動受宏觀經(jīng)濟的周期波動和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況周期波動影響較深。而財務風險傳導路徑則是經(jīng)風險因素導致的風險事件在風險載體的傳播下以及風險流的擴散作用下形成實質(zhì)性的風險損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警機制的建立措施

（一）構(gòu)建企業(yè)財務風險預警指標體系監(jiān)測風險

首先，設(shè)計財務指標，包括經(jīng)營風險指標、籌資風險指標、投資風險指標以及資金鏈風險四大指標。其次，設(shè)計非財務指標，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風險類別，設(shè)計其指標和代碼。接下來，設(shè)計滯后指標、同步指標以及先導指標，采用時差相關(guān)分析的方式選取指標并進行相關(guān)計算。為了確保體系的正確性，對相關(guān)指標需要進行相關(guān)測度，具體的方法如下[3]：①測度非財務指數(shù)。對非財務指數(shù)設(shè)定標準，進行專家打分，匯總統(tǒng)計進行加權(quán)平均，得出風險測度值。②測度財務指數(shù)。主要包括界定財務指標標準和測度單相功效系數(shù)兩方面。③編制財務風險預警綜合指數(shù)。依照相關(guān)流程進行指數(shù)編制，確定風險預警界限，獲取財務景氣狀況的相關(guān)預警信號。

（二）采取財務風險防控措施

1.防控外部因素導致的財務風險

首先，順應外部環(huán)境的變化情況，依照政策導向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)貸款產(chǎn)生的問題幾率。其次，正視行業(yè)的周期波動規(guī)律和特點，制定合理的財務計劃，采取相關(guān)的財務解決措施，例如，在行業(yè)繁榮時相對減少資金擴張，降低行業(yè)走勢較差時帶來的財務風險，而在行業(yè)蕭條期時，準備擴張，確保在行業(yè)復蘇時搶占先機。

2.防控內(nèi)部因素導致的財務風險

該防控措施也要從四方面進行把握。①防控投資風險。首先，做好項目前期勘察工作，分析市場，進行成本評估和風險評估。其次，采取最優(yōu)化的投資組合方式。有意識的組合不同的風險項目，提高風險規(guī)避能力。例如，設(shè)立物業(yè)管理子公司，以此分擔房地產(chǎn)母公司的財務風險。②防控經(jīng)營風險。首先調(diào)整經(jīng)營理念，將房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)，整合土地資源，細分建設(shè)項目，擴充企業(yè)經(jīng)營模式。可以適當與旅游行業(yè)等其他行業(yè)加強合作[4]。其次，加多方合作。走多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、共贏道路，建立強強聯(lián)合，提高行業(yè)競爭力。最后，完善營銷手段，切勿盲目投資，確保企業(yè)資金回籠迅速，降低財務風險。必要時可以適當放棄一些高風險項目。③防控資金鏈風險。首先，合理控制成本。加強成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預算。在項目實施過程中控制成本，減少項目變更情況，在項目竣工時依據(jù)合同約定的條款進行核算。其次，建立企業(yè)資金控制系統(tǒng)，合理把握和管理企業(yè)資金，做好預算，明確資金使用情況。最后，管理好應收賬款。建立科學化的客戶資信等級，設(shè)立應收賬款的比例和相關(guān)的回款的責任制。④防控籌資風險。主要措施包括構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)以及增加產(chǎn)業(yè)投資信托能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警實證探討

（一）選取樣本，獲取數(shù)據(jù)來源

本文樣本為萬科企業(yè)股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財務數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，對其進行研究分析。

（二）篩選預警指標

1.分析其探索性

檢驗萬科的原始財務數(shù)據(jù)是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對樣本季度數(shù)據(jù)M值進行統(tǒng)計，最終發(fā)現(xiàn)長期股權(quán)投資比率X10的數(shù)值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。

2.分析其相關(guān)性

經(jīng)相關(guān)性分析后，結(jié)果顯示經(jīng)營風險指標保留X1、X3、X5、X6；投資風險保留X9、X11、X13；資金鏈風險保留指標X21和X23；籌資風險指標保留X15、X16和X19。

（三）測度個體指數(shù)

1.測定財務個體指數(shù)

首先，確定財務指標中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩(wěn)定型變量以及區(qū)間型變量[5]。然后計算指標單項功效系數(shù)。通過樣本測算結(jié)果顯示，不良資產(chǎn)比率X5、資本保值增長率X11、長期資產(chǎn)適合率X19的得分均符合指標要求，這表明萬科的長期償還能力和資本結(jié)構(gòu)無風險。但是資金流動性較差，存在問題。

2.測定非財務個體指數(shù)

采取專家打分形式對萬科的非財務指標進行評價，最終結(jié)果顯示萬科的風險管理水平較好，內(nèi)部控制也較好。但是投資風險較高。

（四）編制綜合指數(shù)

1.對指數(shù)進行分類

應用上述多種方法最終得出萬科的財務風險預警綜合指標體系，依照時序相關(guān)法，最終計算出同步、先導、滯后的財務風險預警結(jié)果。

2.確定綜合指數(shù)預警界限

經(jīng)計算結(jié)果顯示，萬科的綜合預警指數(shù)的序列平均值為125，將該值作為萬科的財務風險預警警戒線。

（五）繪制預警信號圖，做好分析

將之前求出的同步、先導和滯后指數(shù)以及綜合合成指數(shù)制成指數(shù)走勢圖，將此作為萬科的財務景氣走勢圖。其中先導指數(shù)圖顯示了財務風險與外部環(huán)境的關(guān)系。同步指數(shù)圖反映了萬科財務風險與凈資產(chǎn)收益率同期的財務狀況和波動情況。滯后指數(shù)反映了萬科財務風險與行業(yè)景氣的關(guān)系。綜合指數(shù)綜合反映了上述財務因素和非財務因素與財務風險的關(guān)系。

（六）定位風險

制定風險雷達定位圖，最終發(fā)現(xiàn)萬科的外部環(huán)境較好，但是內(nèi)部管理相對不佳，現(xiàn)金量較少，所以顯示萬科交易具有一定的財務風險。

四、總結(jié)

目前，在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著多種財務風險，主要源于外部環(huán)境不穩(wěn)定和內(nèi)部管控措施較差，本文就此發(fā)展現(xiàn)狀下分析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，并設(shè)計了相關(guān)風險指標體系，提出了正確的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警方法，力求建立最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和態(tài)勢。

參考文獻：

[1]戰(zhàn)昱達.上市公司財務風險預警研究――基于房地產(chǎn)行業(yè)實證分析[J].財會通訊，2013（17）：117-118.

[2]曹建梅.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及預警研究[J].中國外資月刊，2014（2）：58-58.

[3]杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）：

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[4]潘輸飛.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警機制的重要性[J].江蘇商論，2012（26）：263-263.

篇8

土地浪費風險。近年來城市規(guī)劃的盲目擴大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導致土地利用率與經(jīng)濟收益率不成比例，重復開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業(yè)來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。工程項目管理缺失帶來的風險。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對于工程項目的管理與監(jiān)督，簡單的投資和工程設(shè)計之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項目管理出現(xiàn)了斷層，對工程的質(zhì)量控制不嚴格，導致工程質(zhì)量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產(chǎn)項目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產(chǎn)項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關(guān)系相適應，該類風險往往體現(xiàn)在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經(jīng)濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險控制

加強房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統(tǒng)籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動對發(fā)展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對項目進行決策和計劃。健全企業(yè)財務管理體制，嚴格規(guī)范財務行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業(yè)特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財務管理工作平穩(wěn)安全的進行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財務行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產(chǎn)項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。積極創(chuàng)新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理可以應用網(wǎng)絡信息化管理系統(tǒng)，使財務數(shù)據(jù)具有實時性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財務管理方法，通過工作經(jīng)驗總結(jié)出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。強化企業(yè)財務管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財務管理作為企業(yè)核心競爭力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財務管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時，選擇具有專業(yè)知識的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學習深造工作，及時考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財務管理穩(wěn)定發(fā)展。

三、總結(jié)

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務預警系統(tǒng)；功能

一、財務預警系統(tǒng)的概述

財務預警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，以企業(yè)的財務報表、經(jīng)營計劃及其他相，關(guān)的財務資料為依據(jù)，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析，數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警。它與財務評價系統(tǒng)相互依賴，互為補充。從財務預警角度看，對企業(yè)財務危機的預測不僅僅限于對籌資風險的預測。企業(yè)財務是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系。由此財務管理應是對企業(yè)資金運動及其所體現(xiàn)經(jīng)濟關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào)，是組織財務活動、處理財務關(guān)系的一項綜合管理工作。對財務風險含義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解，更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

二、房地產(chǎn)財務風險形成的原因

首先，管理不規(guī)范，控制力不夠。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動性，進一步加大了投資決策的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風險。資金管理跟不上，開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的控制能力。在項目建設(shè)中，涉及的部門較多，還有許多行業(yè)標準，這都加大了開發(fā)項目質(zhì)量管理的難度與風險。項目的工程建設(shè)質(zhì)量雖容易監(jiān)控，但項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量。除此以外，由于房地產(chǎn)和政策性風險很容易凸顯。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量的管理成為使某個項目成功的基本前提。

其次，負債金額大，對銀行的依賴高。房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本相當?shù)?，大量的開發(fā)資金都來源于借貸，而有些企業(yè)根本沒有自有資本。近年來，我國房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高，并且遠遠高于全部金融機構(gòu)人民幣貸款增長率。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項目上馬，在所謂高回報利益的驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險。由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發(fā)生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。與此同時，房地產(chǎn)項目的市場定位往往也成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響。

最后，對財務不夠重視。在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各成本項目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，這一特點決定了其與其他企業(yè)之間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業(yè)更加頻繁和復雜，承擔的風險與責任也更大。很多企業(yè)忽視了財務部門的成本管理優(yōu)勢，在房地產(chǎn)企業(yè)財務的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點進行成本管理，致使整個房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的成本核算無從做起?；蛘呤侵粡娬{(diào)財務部門加強成本核算，而沒有調(diào)動企業(yè)內(nèi)部各職能部門進行全面成本管理。

三、財務預警機制的功能

1.信息反饋。進行財務風險預警需要對國內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進行收集并分析整理，包括企業(yè)行業(yè)競爭情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應商及客戶情況等等。

2.進行風險預警，防范風險損失。通過信息收集整理可以對企業(yè)橫向、縱向比較，與歷史對比、與先進企業(yè)對比，分析標桿企業(yè)、惡化企業(yè)的財務指標，從而最大限度地做出防范經(jīng)營風險措施，最大限度地減小企業(yè)損失。

3.控制危機。當財務發(fā)生潛在的危機時，財務預警系統(tǒng)還能及時尋找導致財務狀況惡化的根源，使經(jīng)營者有的放矢，對癥下藥，制定有效的措施，阻止財務狀況的進一步惡化。

4.進行有效借鑒，完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財務風險預警系統(tǒng)，不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題，更能“存儲”問題，把歷史數(shù)據(jù)保留下來，如果以后還碰上相同或者類似的問題，即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。

5.提供決策支持地、提高企業(yè)管理水平：財務風險預警的最終目的是為決策者利用，防止企業(yè)經(jīng)營偏離正確軌道，防止企業(yè)不同的管理者、不同階段犯相同的錯誤決策，所以財務風險預警能很好地幫助企業(yè)發(fā)出問題、分析問題及解決問題的作用。

總 結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大、資金占用大、建設(shè)周期長、資金回收慢等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險較高。財務風險的提高造成了企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中極易受市場、政策等因素影響而出現(xiàn)經(jīng)營困難的問題。財務預警系統(tǒng)的建立與實施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時發(fā)展財務風險，并以科學的控制與預防方式減少財務風險對企業(yè)經(jīng)營的影響，促進企業(yè)抗風險能力的提高，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

【參考文獻】

[1]王艷 關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的探討[J].新財經(jīng)（理論版），2011（8）.

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（浙江貝利房地產(chǎn)集團有限公司，浙江杭州311100）

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在人們的生活上屬于重要的特殊商品，特別是對于中國人民來說，樓房是一種特殊的情懷。本文主要對引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的常因進行探討，在結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場與相關(guān)國家政策的前提下，對財務風險的治理辦法進行淺談，以期能夠為我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險防范與治理上提供一份淺陋的參考資料。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；治理辦法

中圖分類號：F293.30文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）31-0169-02

收稿日期：2014-10-20

作者簡介：陳華香（1977-），女，江蘇南京人，本科，會計中級。研究方向：財務管理。

一、引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險常見的原因

（一）外部環(huán)境的影響

1、市場環(huán)境因素的影響

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭較為激烈，市場格局日益變化也造成供求關(guān)系向消費者傾斜。再加上消費者對于文化、體育以及教育等個性化要求的逐漸加深，企業(yè)在樓盤定位上要細分客戶群體的核心要求，因此在樓盤項目的定位上必須要有前瞻性與獨特性，同時還要提高營銷方式的創(chuàng)新工作。但是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的風云變化，并沒有建立起靈活的應對機制，從而有可能造成樓盤滯銷而帶來財務層面的風險。

2、國家政策因素的影響

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其在資產(chǎn)投資上較為固定。在進行開發(fā)與經(jīng)營工作時，受到國家政府的政策因素影響較大，其中主要受到土地與稅收等政策的影響。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益惡劣，我國政府根據(jù)實際要求出臺了一系列新的土地政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)如果在規(guī)定的時間沒有對自身所儲備的土地進行開發(fā)時，那么國家政府將可以進行閑置土地稅的征收，情節(jié)嚴重的部分有可能被無償收回。從根本上來講，土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導致企業(yè)內(nèi)部成本提高，使資金周轉(zhuǎn)僵硬、降低企業(yè)預期的收益。另外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國稅收大戶，其所涉及到的稅種較多且復雜，稅負壓力大。而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財務風險也越大。

（二）內(nèi)部環(huán)境因素的影響

1、行業(yè)特點

房地產(chǎn)企業(yè)屬于傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，對資金的存量與周轉(zhuǎn)的要求較高。具有產(chǎn)品開發(fā)周期長、資金變現(xiàn)能力低以及投資規(guī)模大等特點，因此行業(yè)本身就具有財務高風險的特點，而相關(guān)財務風險伴隨著整個產(chǎn)品價值的完成。再加上行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，其他行業(yè)的發(fā)展情況同樣會影響到其財務風險的出現(xiàn)。例如，建筑材料、勞動力以及土地等成本上升時，也會影響到企業(yè)的開發(fā)成本，進而導致財務風險提高。

2、缺乏有效的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上出現(xiàn)問題主要體現(xiàn)在三個方面。一是對于資金的管理沒有采用集中化的管理模式，對于資金的管理，在預算、結(jié)算以及資金計劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，進而造成內(nèi)部資金信息脫節(jié)，使日后的資金管理與調(diào)度工作被動的操作。二是對于資金的管理與使用，在權(quán)責層面沒有進行細分與確認。例如，在工程項目的拆遷、規(guī)劃以及施工等工作上，并沒有做好資金預算，使成本無故增加，加大財務風險。三是由于商品房屬于一種特殊的存貨，其資金投資規(guī)模較大，一旦價值實現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻，資金回籠效率低將導致企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)不足，加大財務風險。例如，根據(jù)一組2012年的數(shù)據(jù)，我國有一半成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)，其在經(jīng)營管理上的現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)。

3、缺乏有效的全面預算管理

無論是任何性質(zhì)的企業(yè)，全面預算工作對于財務風險的規(guī)避都屬于重要的手段。但是我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理上，卻只是作為成本節(jié)約的一種手段，對于體系化與價值化的管理作用認識較弱，因此導致全面預算體系執(zhí)行工作缺乏有效的力度，削弱了企業(yè)對市場風險的抵御能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務風險的治理辦法

1、熟知國家政府的相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營管理上，一定要時時刻刻關(guān)注到我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調(diào)控的相關(guān)政策，及時解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求。從而不斷的調(diào)整工程項目投資的風向，降低成本壓力與風險的出現(xiàn)。而作為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持實事求是的工作辦法，根據(jù)市場實際要求對產(chǎn)品進行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國消費者越發(fā)趨向于綠色消費，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場需求的同時，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營模式，進而可以提高企業(yè)的核心市場競爭力，降低財務風險的出現(xiàn)。

2、不斷完善優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，一定要做好資產(chǎn)負債率的控制工作，對企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)與債務關(guān)系進行合理的安排。根據(jù)企業(yè)實際融資能力與獲利空間，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，從而制定符合自身情況的最優(yōu)組合，減少籌資財務風險的出現(xiàn)。另外，企業(yè)在融資工作上，還要避免以往對金融高度依賴的模式，降低傳統(tǒng)自有資金與銀行借貸模式對企業(yè)（下轉(zhuǎn)171頁）（上接169頁）內(nèi)部資金的占有。積極向資本市場拓展，例如可以通過發(fā)行有價證券、上市等模式，使以往單一的籌資方式轉(zhuǎn)化成為多元化組合方式。爭取掌握資金籌措的主動權(quán)，從而降低財務風險系數(shù)的存在。

3、做好科學的決策工作

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險上，由投資決策失誤而導致的風險是較為常見的一種情況，從實際工作上來講這一部分的風險是可以避免。企業(yè)在提高投資風險認識工作的同時，最主要的是做好投資決策前的調(diào)查與研究工作，把工程項目所可能出現(xiàn)的風險進行分析，進而得出可行性、合理性以及科學性的操作辦法。而對于這一部分的調(diào)研工作，一般要做好項目投資、市場以及相關(guān)政策的研究工作，理清三者之間的關(guān)系與利弊影響，從而可以降低決策工作的失誤。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以從綠色或者旅游經(jīng)濟出發(fā)，擴大價值鏈條，尋求、突破以及創(chuàng)造新的利潤增長點。

4、提高資金管理的控制力度

企業(yè)在日常的資金管理，由于管理不善或者失誤操作而引起的財務風險，同樣是可以進行規(guī)避的，下面進行幾點的淺談。

（1）要不斷強化預算管理在企業(yè)資金分配上的作用，提高企業(yè)內(nèi)部資金的良性循環(huán)，降低內(nèi)部資金處于閑置的狀態(tài)，從而減少由于融資而付出的部分成本，避免不必要財務風險的出現(xiàn)。

（2）提高對現(xiàn)金流量的管理與控制力度，特別是在經(jīng)營性的現(xiàn)金流上。一定要從日常的資金運轉(zhuǎn)出發(fā)，控制好經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。另外，還要建立健全風險預警體系，使企業(yè)的高層管理者可以及時地對可能出現(xiàn)的風險進行規(guī)避，防范財務風險的出現(xiàn)。

（3）提高對存貨的管理與控制力度。對于商品房來說，其屬于一種特殊的存貨，對投資的資金規(guī)模要求較大，因此其投資的成本較高。所以，企業(yè)一定要做好營銷策略的制定工作，也可以試水微博以及電商平臺等，從而減少空置率的存在，加速資金回籠與運轉(zhuǎn)，降低財務風險的存在。

5、實現(xiàn)全面的預算管理

出于減少財務風險的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要及時的做好預算的編制工作，完善資本預算程序，加大預算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財務內(nèi)部控制，有效地控制財務風險，從而保障預算計劃的實行。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會占到開發(fā)成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務風險發(fā)生的可能性。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理工作上，一定要從實際情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)外部環(huán)境的變化與內(nèi)部因素的影響做好財務風險的規(guī)避工作，從而可以不斷的提高企業(yè)核心競爭力，使企業(yè)可以不斷的做強做大。

參考文獻：

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