1低碳經(jīng)濟(jì)概述

1.1低碳經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟(jì)，其實(shí)質(zhì)是一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，核心內(nèi)涵在于一方面能夠滿足當(dāng)代人的生存及發(fā)展需要；另一方面又能滿足后世子孫的生存及發(fā)展需要，集中體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)理念。在這一理念的指導(dǎo)之下，借助一系列低碳處理技術(shù)和制度制約相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)減少碳排放的效果。推動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展趨勢(shì)之一，有助于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，由粗放型逐漸轉(zhuǎn)換到集約型，從而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)

低碳經(jīng)濟(jì)的提出和發(fā)展，給傳統(tǒng)行業(yè)帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。我國(guó)各行業(yè)的早期發(fā)展普遍存在高能耗、高污染以及低產(chǎn)出的問題，這一粗放型的發(fā)展方式已經(jīng)給我國(guó)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展帶來了一系列嚴(yán)重問題，尤其是環(huán)境污染以及能源危機(jī)問題。所以，推行低碳經(jīng)濟(jì)，開發(fā)新能源，同時(shí)最大程度地減少環(huán)境污染已經(jīng)成為我國(guó)的必然選擇，也是一項(xiàng)極具挑戰(zhàn)性的任務(wù)。

2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性

1.1提高了人們的生活質(zhì)量

改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對(duì)生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳?，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。

1.2促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對(duì)人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房?jī)r(jià)過高已經(jīng)在社會(huì)上引起了不滿，這不但加大了社會(huì)矛盾，也不利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以科學(xué)合理的方式進(jìn)行引導(dǎo)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)的原因

一、房?jī)r(jià)形成機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1.房?jī)r(jià)本身的形成直接誘因，來自購買方和出售方的協(xié)商議價(jià)。

只有房?jī)r(jià)在足夠多的購房者認(rèn)同的區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說，表面上是房地產(chǎn)開發(fā)方的單方面定價(jià)，但實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)方與購房者之間的一種價(jià)格博弈。開發(fā)方的定價(jià)原則在于，如果成交量降低就會(huì)采用一系列的促銷措施，從一定程度上降低房?jī)r(jià)，而在其定價(jià)過程中會(huì)參考相似樓盤的報(bào)價(jià)，以確定自己的價(jià)格策略。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè)，勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)咨詢等創(chuàng)意科技類產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。同時(shí)延伸設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因?yàn)閯趧?wù)支持而帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價(jià)格指數(shù)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的有效表達(dá)。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格影響因素分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的近年來的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展過程中存在的問題

1.近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀跟據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的相關(guān)信息，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來的發(fā)展具有兩個(gè)特點(diǎn)：一是新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面積增大與竣工面積的增長(zhǎng)幅度減緩并存；二是各地房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷規(guī)格的增長(zhǎng)放緩，但對(duì)土地使用的控制情況惡化。原因在于，一是在國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響之下，開發(fā)企業(yè)對(duì)土地囤積的空間越來越小，相應(yīng)的土地利用效率在提高，促使項(xiàng)目開工的比例提高。但仍然有一些開發(fā)企業(yè)為了確保項(xiàng)目收益，控制項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，延緩項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，從而使得竣工面積的增長(zhǎng)速度減緩。二是國(guó)家針對(duì)拆遷過程中出現(xiàn)的問題，出臺(tái)了文件政策進(jìn)行規(guī)范，使得拆遷增長(zhǎng)速度減緩。但土地使用情況仍然需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范。從投資角度看，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情仍然持續(xù)高漲，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資在整體社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占的比例也較大。從投資構(gòu)成角度看，主要的資金來源是國(guó)內(nèi)民間資本，其投資占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總份額的絕對(duì)比例。據(jù)2011年的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)比例超過76%。在最近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，除2008年存在回落之外，國(guó)內(nèi)民間資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入一直保持著高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。

2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的問題我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也導(dǎo)致問題較多，從社會(huì)整體來看，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在以下問題：

（1）對(duì)自然資源的浪費(fèi)較為嚴(yán)重伴隨著近年房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地資源、木材建材資源的浪費(fèi)較為嚴(yán)重，政府有關(guān)部門及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資源的合理利用工作不到位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)能技術(shù)較低，節(jié)能材料及可再生材料使用率較低，管理措施不到位。

（2）對(duì)文化環(huán)境的破壞較為嚴(yán)重特別表現(xiàn)為在城市規(guī)劃及具體拆遷過程中對(duì)具有文化、歷史內(nèi)涵，具有較高文化、藝術(shù)特色的老城區(qū)、老街區(qū)、老建筑物的保護(hù)不力，隨著城市開發(fā)的程度加深，高層建筑數(shù)量不斷增加，城市的文化氛圍文化底蘊(yùn)也越來越淡，各城市外貌在不斷趨同。

（3）對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞較為嚴(yán)重部分開發(fā)企業(yè)片面追逐經(jīng)濟(jì)利益，盲目增加開發(fā)項(xiàng)目的建筑密度和容積率，由于城市建筑密度的增加，住宅小區(qū)建筑物容積率的增大，從而致使城市的綠化空間變小，城市空氣質(zhì)量問題和氣候問題突出，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的惡化。（4）商品房的空置率較高由于種種原因，我國(guó)城市的商品房空置率較高，甚至有些地方商品房開發(fā)的面積、數(shù)量已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，鬼城頻現(xiàn)。高居不下的空置率給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來較多的問題。

一、發(fā)展策略

1.適度原則。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其他行業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)行業(yè)提供最基本的物質(zhì)保障，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較為超前，但是并不等于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度越快越有利。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅要符合其基本規(guī)律，而且要與其他行業(yè)的發(fā)展相應(yīng)和，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求并且推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要遵循適度原則。良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)有一個(gè)波動(dòng)的范圍，其最低點(diǎn)為我國(guó)居民的平均消費(fèi)水平，最高點(diǎn)取決于我國(guó)的瓶頸產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率只有在合理的范圍之內(nèi)，才能維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，真正的提高人們的生活水平。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)亦是如此，其增長(zhǎng)率只有在一定的適度原則范圍之內(nèi)，才能規(guī)避更多的風(fēng)險(xiǎn)，健康的發(fā)展。

2.合理規(guī)劃。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要征用大量的土地。如果當(dāng)?shù)氐恼つ康陌淹恋剞D(zhuǎn)讓給地產(chǎn)商從中獲利，以此拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP，則會(huì)帶來一系列的問題。房地產(chǎn)發(fā)展要與城市的規(guī)劃結(jié)合在一起，盲目的擴(kuò)建不符合城市發(fā)展的要求。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目有多種獲利方式，主要有兩大類，短期獲利和長(zhǎng)期獲利。短期獲利的方式是直接出售，一般為商品住房和小型商鋪等；長(zhǎng)期獲利有大型的商場(chǎng)、工廠的廠房、辦公用樓等。而一些公共設(shè)施的本身并沒有直接獲利，例如公園、學(xué)校、金融市場(chǎng)等，這些都提升了城市的綜合形象，吸引投資和客流前來投資或旅游。

3.健全金融體系。為了使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康的發(fā)展，必須要對(duì)房地產(chǎn)的金融進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)金融飛發(fā)展?fàn)顩r要重點(diǎn)在貸款結(jié)構(gòu)上下功夫，對(duì)貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，加重消費(fèi)貸款份額，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。必須研究和分析住房貸款的主要成分，使抵押貸款進(jìn)入正規(guī)化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為金融系統(tǒng)中重要組成部分，加強(qiáng)房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)之間的聯(lián)系，從而解決房地產(chǎn)資金的來源問題。這樣做不僅能夠降低房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還能推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程，真正的提高房地產(chǎn)金融效率。

4.依靠科技創(chuàng)新?？萍际堑谝簧a(chǎn)力?？萍紕?chuàng)新推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。房地產(chǎn)引入最新的科學(xué)技術(shù)，可以提高人們居住和辦公的環(huán)境和條件，使城市變得更加的整齊有序，從而更加的美好。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要科技的創(chuàng)新，只有不斷的進(jìn)行自我發(fā)展的突破，均使用最先進(jìn)的技術(shù)、材料和能源上，才能在以最小的投資獲得最大的效益。房地產(chǎn)的發(fā)展容易造成環(huán)境污染，使用先進(jìn)的技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)的發(fā)展，能夠在很大程度上減少對(duì)環(huán)境的污染，并且與其他的公共設(shè)施建設(shè)相適用，提高城市的環(huán)境，方便人們的生活。房地產(chǎn)業(yè)只有突破自我，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思維、生產(chǎn)方式，尋求更利于人類生活發(fā)展的方式，才能提升房地產(chǎn)業(yè)的文明程度。

5.政府加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控。政府部門要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一定的干預(yù)，對(duì)住房制度進(jìn)行合理的改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策。2013年2月20日出臺(tái)的”國(guó)五條”雖然對(duì)炒房投機(jī)的現(xiàn)象進(jìn)行了抑制，但對(duì)市場(chǎng)的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對(duì)一手房的影響卻是相對(duì)較小。落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)優(yōu)惠政策，合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的控制，使普通百姓真正的從中受益。政府有關(guān)部門要嚴(yán)格房地產(chǎn)的土地征用，加強(qiáng)土地管理，加大監(jiān)管力度，對(duì)于違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與交易的活動(dòng)予以嚴(yán)厲的打擊。對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，加強(qiáng)老城區(qū)的改造工作，完善城市基本設(shè)施建設(shè)，提高城市的總體功能。提高政府的辦事效率，減少房地產(chǎn)開發(fā)的審批程序，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用，建立建房的成本。政府要建立和完善房地產(chǎn)的相關(guān)信息系統(tǒng)，引導(dǎo)消費(fèi)者理性的購房。

一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。

一、中國(guó)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問題分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)快速提高。

在中國(guó)城鎮(zhèn)化政策開始實(shí)施之后，中國(guó)城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對(duì)城市房屋的需求。但是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實(shí)行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)無法全面根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房?jī)r(jià)的上升幅度基本上已經(jīng)不科學(xué)了。同時(shí)房?jī)r(jià)的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，市場(chǎng)發(fā)展不成熟。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)興起時(shí)間較短，市場(chǎng)發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國(guó)基本國(guó)情的影響，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在發(fā)展的過程中無法真實(shí)地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。

3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的制定與，標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)起步。就我國(guó)當(dāng)前的體制來講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施依舊存在著各個(gè)方面的阻力，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)中的典型，在不動(dòng)產(chǎn)登記執(zhí)行過程中受到的影響最為明顯。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自身職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動(dòng)產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要原因是不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對(duì)其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。對(duì)于房地產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房?jī)r(jià)，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房?jī)r(jià)的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對(duì)供求關(guān)系的影響來影響房?jī)r(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備與支撐。不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗(yàn)取證、時(shí)態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、作用——多用途性。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題，從法律層面給與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以保護(hù)，同時(shí)還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進(jìn)行維護(hù)。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實(shí)現(xiàn)房屋本身的社會(huì)價(jià)值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實(shí)施，而是在不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房?jī)r(jià)的決定因素主要包括市場(chǎng)、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個(gè)方面，在對(duì)住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能并不是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，而是實(shí)現(xiàn)制度長(zhǎng)遠(yuǎn)性的設(shè)計(jì)與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。從短期市場(chǎng)沖擊方面來講，不動(dòng)產(chǎn)登記為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會(huì)對(duì)購房者的市場(chǎng)預(yù)期造成影響。從這個(gè)方面來講，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布確實(shí)在一定程度上增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記主要的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于居民不動(dòng)產(chǎn)的影響包括兩個(gè)方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場(chǎng)供需變化，部分只有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響

一、前言

商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.不利影響

（1）低碳經(jīng)濟(jì)無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

2.有利影響