一、存在問題分析來源：考試大

（一）相對獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>

由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

我們在實(shí)踐中體會到，對一個2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會越大。

（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

一段時(shí)間以來,關(guān)于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個,一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場誤區(qū)為主要內(nèi)容的,如何進(jìn)行市場拓展,甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。

不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業(yè)類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進(jìn)程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

1國外物業(yè)管理市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：

1.1物業(yè)管理市場法律法規(guī)比較健全發(fā)達(dá)國家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。

1.2物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮重要作用市場經(jīng)濟(jì)國家的政府職能總體上都比較簡化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。物業(yè)管理協(xié)會是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級協(xié)會。

1.3管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司國外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己的來做。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識的限制，弊端越來越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

隨著管理局對油田社區(qū)的費(fèi)用補(bǔ)貼的逐年減少，社區(qū)賴以生存的費(fèi)用補(bǔ)貼也即將走到盡頭，到2005年費(fèi)用補(bǔ)貼將為零。費(fèi)用的大幅縮減，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落其中物業(yè)管理方面費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為社區(qū)主業(yè)的物業(yè)管理今后如何生存、發(fā)展，如何真正走向市場，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，市場化運(yùn)作。帶著這一問題，我們對玉山物業(yè)公司的9個四級單位進(jìn)行了深入調(diào)查和分析。

一、油田社區(qū)物業(yè)管理的基本定位

1997年管理局推行社區(qū)改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實(shí)行區(qū)域化管理、社會化服務(wù)。因此，社區(qū)是在分離主業(yè)辦社會職能、分流企業(yè)富余人員的大背景下成立的。作為社區(qū)的重要組成部分之一，物業(yè)管理公司一直是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務(wù)，隨著這種變形的運(yùn)作模式的不斷循環(huán)，物業(yè)公司的管理服務(wù)也在不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目不斷增多，但經(jīng)濟(jì)效益卻在逐步下降。這主要是由于當(dāng)初對水、電、氣、暖、住房、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面物業(yè)的有效投入，逐步變成主業(yè)單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降。

從目前的實(shí)際情況看，物業(yè)公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務(wù)職能。這些職能的確定現(xiàn)在看來帶有很大的計(jì)劃性，還保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業(yè)管理公司。與真正意義上的市場化運(yùn)作相比，油田物業(yè)公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產(chǎn)生了概念模糊，存在偏差，認(rèn)為自己是管理局和社區(qū)成立的物業(yè)管理單位，專門負(fù)責(zé)管轄各小區(qū)的物業(yè)管理，住戶理應(yīng)接受管理。而真正市場化運(yùn)作的物業(yè)公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間應(yīng)是不斷更替、互動的過程，二者之間的關(guān)系是服務(wù)的提供者與享受者的關(guān)系。因此，物業(yè)管理既是一種物業(yè)上的管理行為，同時(shí)，它也是一種物業(yè)上的服務(wù)行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間，決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上，以市場為導(dǎo)向，把握競爭優(yōu)勢，找準(zhǔn)市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的新路子。

二、玉山物業(yè)公司在市場化道路上所取得的成績

玉山物業(yè)管理公司作為油田物業(yè)行業(yè)的一條巨龍?jiān)谕袠I(yè)中處于領(lǐng)先地位，在物業(yè)管理市場開拓方面進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐，同時(shí)也取得了一定的效果和經(jīng)驗(yàn)。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進(jìn)程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

現(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤,嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調(diào)

區(qū)分不同情況和類型,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評,同時(shí)也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面

(二)市場調(diào)整

摘要：物業(yè)管理是提高居民生活水平的重要工作。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理之間的競爭越來越激烈，居民對物業(yè)管理的要求也越來越高，物業(yè)管理公司需要持續(xù)創(chuàng)新管理，提高服務(wù)水平，更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)新形勢，獲得可

持續(xù)發(fā)展。文章探討市場經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理的要求，分析存在的問題，著重研究物業(yè)管理創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理專業(yè)化；發(fā)展方向；創(chuàng)新措施

隨著我國城市規(guī)模和城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市和城鎮(zhèn)社區(qū)的居民越來越多，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。當(dāng)前，物業(yè)管理市場化的趨勢越來越明確，居民可以對提供服務(wù)的物業(yè)公司進(jìn)行選擇。這種市場經(jīng)濟(jì)形勢加大了各物業(yè)

公司之間的競爭，需要物業(yè)公司不斷的進(jìn)行管理創(chuàng)新，提高服務(wù)水平，獲得小區(qū)居民的認(rèn)可。

1市場經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理的新形勢

20*年，我處在建設(shè)局的直接領(lǐng)導(dǎo)下，局屬其他各單位的配合、支持下，圍繞年初制定的工作目標(biāo)，結(jié)合開展“作風(fēng)建設(shè)年”活動，統(tǒng)一思想認(rèn)識，團(tuán)結(jié)一致，奮發(fā)進(jìn)取，認(rèn)真履行職能。經(jīng)過全體工作人員的共同努力和扎實(shí)工作，克服了人員少、工作量大等各種困難，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)?，F(xiàn)將主要工作情況總結(jié)如下：

一、貫徹建設(shè)部等八部委文件精神，部署開展專項(xiàng)整治工作

根據(jù)建設(shè)部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽[20*]87號）和省建廳等十廳委局聯(lián)合下發(fā)的《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等八部門關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的的通知》要求，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序，健全和完善長效機(jī)制，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展,及時(shí)擬訂方案，在全縣開展為期一年時(shí)間的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。

1、宣傳發(fā)動，制訂方案。今年六月份，在廣泛深入地開展宣傳貫徹建設(shè)部等八部門和省建廳等十廳委局聯(lián)合下發(fā)有關(guān)文件的基礎(chǔ)上，擬訂《*縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治實(shí)施方案》。這次專項(xiàng)整治工作為期一年，分三個階段進(jìn)行。第一階段為動員部署階段，第二階段為組織實(shí)施階段，第三階段為鞏固總結(jié)階段。這次專項(xiàng)整治工作的重點(diǎn)內(nèi)容：一是按照房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治和前階段已經(jīng)開展的整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序和治理商業(yè)賄賂兩項(xiàng)工作有機(jī)結(jié)合的工作方針，重點(diǎn)對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理；對涉及群眾投訴和媒體曝光的案件進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查；對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)、錢權(quán)交易等行為進(jìn)行依法查處。切實(shí)將專項(xiàng)整治工作納入房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的總體安排，納入黨風(fēng)政風(fēng)建設(shè)的總體部署。二是建立審計(jì)制度和案件線索移送制度。對檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法進(jìn)行審計(jì)和檢查。同時(shí)，暢通舉報(bào)投訴案件線索渠道，對群眾投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)的案件線索進(jìn)行梳理，配合監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)集中查處房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄等違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。與此同時(shí)，還明確了在專項(xiàng)整治中各部門的工作職責(zé)和任務(wù)。保證專項(xiàng)整治工作按計(jì)劃、有重點(diǎn)、分階段穩(wěn)步推進(jìn)。

2、廣泛動員，全面部署自查自糾。今年六月份，分別組織縣有關(guān)部門、全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)召開會議，部署我縣房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。會議要求各部門和企業(yè)要從全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的高度出發(fā)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的原則，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的重要意義，集中開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動，狠抓各項(xiàng)整頓和規(guī)范工作的落實(shí)，加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域違法行為的查處力度，加強(qiáng)制度建設(shè)，切實(shí)保障群眾合法權(quán)益，維護(hù)公平競爭、規(guī)范誠信的市場環(huán)境，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

3、分階段組織實(shí)施，全面開展自查自糾。自查自糾工作分二個層面展開，即，部門自查自糾和企業(yè)自查自糾。部門自查自糾工作的重點(diǎn)內(nèi)容是查找并糾正房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項(xiàng)目土地取得、立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策、廉租住房資金落實(shí)情況等相關(guān)工作的執(zhí)行情況；企業(yè)自查自糾的重點(diǎn)內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)前期及交易秩序、稅收和其他方面是否存在違法違規(guī)問題。對照方案要求，我縣列入在建并已進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)五個，列入自查自糾范圍的還有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)65家，部門4個。通過自查自糾，發(fā)現(xiàn)了一些問題。如個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付使用商品房前未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案；已經(jīng)具備條件的住宅小區(qū)，建設(shè)單位未能及時(shí)成立業(yè)主大會；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中有20家無執(zhí)業(yè)資格人員，還有10家無證經(jīng)營等。

1、建立長效管理工作機(jī)制，加大市場經(jīng)營秩序整治力度。

①加強(qiáng)監(jiān)督管理，規(guī)范經(jīng)營行為。保持市場農(nóng)貿(mào)大街暢通，堅(jiān)持做到車輛停放整齊，經(jīng)營秩序規(guī)范。并實(shí)行專人管理責(zé)任制，跟蹤保障道路暢通及規(guī)范經(jīng)營行為，保持市容市貌良好。

②進(jìn)一步規(guī)范入市農(nóng)副產(chǎn)品交易秩序，不斷規(guī)范農(nóng)民自產(chǎn)自銷水果、蔬菜和家禽等農(nóng)產(chǎn)品活躍市場，做到不亂放、亂賣、流動經(jīng)營，阻塞交通。

2、理順環(huán)境衛(wèi)生保潔體制，提高衛(wèi)生保潔質(zhì)量。將北門市場、橋頭市場、牡丹苑臨時(shí)市場、鎢都廣場、安康廣場的衛(wèi)生保潔交由縣環(huán)凈美公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，從而進(jìn)一步提升市場保潔質(zhì)量，同時(shí)解決市場與周邊居民區(qū)結(jié)合部衛(wèi)生管理脫節(jié)問題。

3、強(qiáng)化服務(wù)意識，提高服務(wù)水平。一是牢固樹立“誠信服務(wù)、以人為本”的服務(wù)理念，以服務(wù)求生存，以服務(wù)謀發(fā)展，為市場業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；二是加強(qiáng)干部禮貌待人，推行首問負(fù)責(zé)制等方式，切實(shí)做到文明管市、熱情服務(wù)，努力提高服務(wù)意識和服務(wù)水平，使職工正確處理好管理與服務(wù)的關(guān)系，與業(yè)主多溝通、多聯(lián)系，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范性工作與人性化管理的有效結(jié)合。

4、進(jìn)一步實(shí)施“崗位工作責(zé)任考核”機(jī)制。從工作任務(wù)、勞動紀(jì)律、管理實(shí)效等方面對在崗職工進(jìn)行考核，獎優(yōu)罰劣，獎勤罰懶，讓“想做事、能做事、做了事”的干部職工得到肯定和獎勵。

近幾年來，面對油田物業(yè)管理市場化發(fā)展趨勢，我們玉山物業(yè)管理公司審時(shí)度勢，積極運(yùn)籌，充分把握管理局社區(qū)改革的戰(zhàn)略緩沖機(jī)遇期，著眼于公司生存與發(fā)展的前途和命運(yùn)問題，通過大力推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”，引導(dǎo)廣大干部職工清醒認(rèn)識市場，準(zhǔn)確分析市場，主動融入市場，在一定程度上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化的發(fā)展要求，有效地培養(yǎng)和鍛煉了職工隊(duì)伍，初步總結(jié)積累了一些市場經(jīng)驗(yàn)，并且取得了比較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，為公司的發(fā)展帶來了旺盛活力和無限生機(jī)。

一、由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變，在思想觀念上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化發(fā)展要求

回顧這幾年搏擊市場風(fēng)浪的艱難歷程，我們深切地體會到，作為一個特大型國有企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，影響推進(jìn)市場化管理進(jìn)程的主要制約因素，除了體制方面的原因外，主要是由于我們的思想觀念還比較落后，始終不想承認(rèn)，甚至不敢承認(rèn)社區(qū)物業(yè)管理“自主經(jīng)營”的發(fā)展趨勢，揉入了太多的依賴思想，表現(xiàn)出了太強(qiáng)的惰性意識。邁不開解放思想的步子，就找不到生存發(fā)展的路子，不徹底掙脫長期以來在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的陳舊思想觀念的束縛，不盡快樹立起全新的物業(yè)管理市場經(jīng)營觀念，就只能在日趨激烈的市場競爭中逐步萎縮，直至徹底消亡。為了促進(jìn)廣大職工的思想盡快由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變，我們一手抓教育推動，一手抓干部帶動，取得了比較好的效果。

一是堅(jiān)持依靠教育推動觀念轉(zhuǎn)變。否定過去是痛苦的，轉(zhuǎn)變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉(zhuǎn)變，思想觀念就難以有大的突破，改革發(fā)展就難以有大的作為。幾年來，我們緊緊圍繞油田物業(yè)改革的方針政策，牢牢把握物業(yè)管理市場發(fā)展趨勢，積極暢通內(nèi)部宣傳教育信息渠道，根據(jù)上級黨委的要求，毫不衰減地把推進(jìn)社區(qū)改革和市場競爭的信號傳遞到了最基層，傳遞到了每一個員工，使大家逐步認(rèn)識到，走物業(yè)管理市場化發(fā)展道路是大勢所趨，只有從事實(shí)上具有準(zhǔn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的運(yùn)作模式向充滿活力和生機(jī)、競爭和風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格意義上的市場模式轉(zhuǎn)變，我們所從事的物業(yè)管理才大有希望，才能從根本上維護(hù)好企業(yè)和職工群眾的切身利益。當(dāng)前，我們公司上下集中討論、廣泛關(guān)注的問題，已經(jīng)不再是“走不走市場化道路”的問題，而是“如何走好市場化道路”的問題。認(rèn)真分析市場，努力適應(yīng)市場，已經(jīng)成為我們公司這個團(tuán)隊(duì)的堅(jiān)定共識。

二是堅(jiān)持依靠干部帶動觀念轉(zhuǎn)變。職工隊(duì)伍思想觀念轉(zhuǎn)變的程度，市場經(jīng)濟(jì)意識的強(qiáng)弱，既取決于加強(qiáng)教育引導(dǎo)等基礎(chǔ)性工作的效果，更取決于干部的思想認(rèn)識和行為表率作用。轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立市場意識搞“齊步走”是行不通的，在認(rèn)識水平和轉(zhuǎn)變程度上要求達(dá)到“一般高”也是不現(xiàn)實(shí)的。為此，我們突出加強(qiáng)了公司領(lǐng)導(dǎo)和基層負(fù)責(zé)同志的市場觀念培育，主要是利用公司工作例會這個很好的機(jī)會，努力灌輸物業(yè)管理市場理念，經(jīng)常集體探討物業(yè)管理市場化發(fā)展趨勢問題，經(jīng)常研究實(shí)施模擬市場運(yùn)作的方案和機(jī)制問題，并組織交流開拓市場的體會和經(jīng)驗(yàn)。我們還創(chuàng)造條件，經(jīng)常給大家提供一些參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機(jī)會，幫助大家開闊視野、開拓思路，盡量使基層領(lǐng)導(dǎo)干部比普通職工站得更高些，看得更遠(yuǎn)些，想得更深些，在解放思想、干事創(chuàng)業(yè)、開拓市場、加快發(fā)展中，為職工群眾做出表率，用實(shí)際行動影響和促進(jìn)職工群眾盡快轉(zhuǎn)變觀念，基本達(dá)到了預(yù)期的目的。

二、由維持基本生存向謀求更大發(fā)展轉(zhuǎn)變，在工作思路上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場化發(fā)展要求

從1981年3月深圳成立全國第一家物業(yè)管理公司開始，20多年來，物業(yè)管理在我國已取得了很大的發(fā)展。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)已初露端倪，其行業(yè)地位正在逐步上升。目前在物業(yè)管理市場化成熟度最高的深圳，物業(yè)管理的品牌已初步形成，物業(yè)管理的品牌時(shí)代已基本到來。就全國而言，全國性的物業(yè)管理品牌雖然尚未完全形成，物業(yè)管理的品牌時(shí)代尚未到來，但它卻以加速度方式進(jìn)行快速演進(jìn)。預(yù)計(jì)再過10年，全國性的物業(yè)管理品牌格局就會形成，全國性的物業(yè)管理品牌時(shí)代就會到來。

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物業(yè)管理從原來的住房福利化管理轉(zhuǎn)向社會化、專業(yè)化和市場化管理，其最終本質(zhì)和結(jié)果就是進(jìn)行市場化管理，也就是要利用市場經(jīng)濟(jì)要素對物業(yè)管理資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)行物業(yè)管理市場化，必定要引入市場競爭機(jī)制，通過激烈的市場競爭促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，逐步形成品牌化企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走向品牌化發(fā)展的道路。一般情況下，市場經(jīng)濟(jì)的最終結(jié)果就是企業(yè)發(fā)展的品牌化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然也不例外。