商業(yè)地產(chǎn)宣傳文案

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)公務員之家版權所有業(yè)努力，同時也成就了少數(shù)人構筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運作的專業(yè)化理解，把握不準商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實現(xiàn)價值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅持與有能力掌控未來的人展開策略，實現(xiàn)組織與個人的增值和完美展現(xiàn)。

內容摘要:近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

關鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權及其收益權,它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權式商鋪全零售”模式基礎上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進銷售,銷售產(chǎn)權式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內,由買家把經(jīng)營權交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關系,開發(fā)商往往只關心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關心前期銷售,不管后期運營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項目與開發(fā)商利益已無太大關系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)常可以看到,商業(yè)項目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟糾紛。

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構成

本文認為,商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運營主體構成

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理策略

1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標成本管理屬于事前控制，將控制重心放在生產(chǎn)開始之前的預測、決策和準備階段，將不必要的消耗和支出控制在事發(fā)之前，盡力使成本方案達到最優(yōu)。目標成本管理是以目標管理的理論、方法為指導原則，結合公司發(fā)展的現(xiàn)狀提前做可行性研究，充分激發(fā)公司內部潛力，運用科學的手段確立該時期的成本額度和成本管理的目標。然而我國的投資公司發(fā)展起步晚，在成本管理方面存在眾多問題，例如沒有完善的成本管理制度體系、管理觀念與管理方法不科學、執(zhí)行力不夠等。目標成本管理的關鍵在于控制，控制項目成本制定的過程中的一系列活動：預測、計劃、實施、核算、分析和考核等等。（1）建設目標成本管理制度。投資公司應成立專門部門或個人負責目標成本管理，設定規(guī)范的各類規(guī)章制度、合理的崗位職責和嚴格的控制流程等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復雜的過程，涉及多個公司、部門，如果沒有合理的規(guī)章制度和崗位職責，會使整個流程混亂，增加不必要的耗費。（2）實時監(jiān)控掌握項目合同進度。目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資公司都是在項目合同洽談結束后才進行目標成本的核算，但是這樣缺乏在項目開發(fā)過程中的控制，容易造成超合同付款現(xiàn)象。投資公司應該在項目開發(fā)的全程內實時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣就會避免合同簽訂后的才發(fā)現(xiàn)無法彌補的問題。2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設計階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設計階段工程成本管理主要體現(xiàn)在對工程造價的控制。我國投資公司在對設計階段的工程造價控制還存在一定問題。設計方案應在對實際情況充分調查后，針對環(huán)境、交通規(guī)劃以及建筑用途等方面，準確制定詳細的設計方案。然而我國目前的絕大多數(shù)投資公司只是為了通過政府等相關部門的審批，設計了簡單的建筑布局后就進入施工設計階段，沒有預先進行合理的造價推算，最后根據(jù)后期的施工圖進行造價計算。這樣的設計流程的出的成本必然不是最優(yōu)的結果，由此造成的額外成本消耗也是巨大的。（1）提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的設計水平。投資公司應該選取專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人員，用先進的設計理念與科學的設計方法進行設計工作，并且嚴格按照設計流程完成設計。在設計過程中，投資公司還要充分考慮工藝、材料、技術等方面的選取與采用，運用合理科學的設計方法，使商業(yè)地產(chǎn)項目的性價比達到最優(yōu)。（2）為設計階段提供充足的準備資源與時間。投資公司一般為了加快投資速度與較少前期投資現(xiàn)金，大都減少為設計單位提供設計所需基礎數(shù)據(jù)，甚至壓縮設計時間和降低設計費用，這些都會使設計質量受損，而最終反作用于投資公司的經(jīng)濟效益上。所以，投資公司應該注重設計階段，為設計準備充足的地質、環(huán)境等基礎數(shù)據(jù)與資料，避免后期施工造成損耗過大等現(xiàn)象的發(fā)生。3商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的關鍵環(huán)節(jié)，是對前面的目標和設計最終實現(xiàn)的過程。為了確保達到最初設定的成本預算，投資公司要認真嚴格對待此過程的經(jīng)濟問題，最大限度的控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本，以獲得最大的經(jīng)濟效益。（1）優(yōu)化施工方案。優(yōu)化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應組織專家對施工方案進行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現(xiàn)場施工的實際情況，遇到技術等問題不要自己武斷決定，要咨詢現(xiàn)場工程師科學解決，努力尋找節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。（2）建立材料詢價制度，嚴格把握項目材料成本。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的工程材料費用一般要占總開發(fā)60％的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應該設立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質量的前提下，達到成本最低。尤其在發(fā)生設計變更的情況時，投資公司更應該堅持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)費用額度，避免產(chǎn)生超預算現(xiàn)象。同時，做好投資公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的支付控制和管理，防范出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口給投資公司造成財務風險。4控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的管理成本商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理是一個龐大的項目管理，涉及到多方面的管理人員，其中產(chǎn)生的人力、管理成本也是非常巨大的。投資公司需要設立合理的相互制約的組織部門，配置科學的管理模式，提高管理者能力與素質，制定有效的員工激勵制度，來減少人力資源的損耗與管理成本。雖然對公司員工進行培訓會增加投資公司的人力成本，但是有效的培訓會提高員工專業(yè)能力與素養(yǎng)，有利于實現(xiàn)投資公司的戰(zhàn)略目標，減低公司運營成本，促進效益的提升。此外，對于投入運營的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，做好招商工作，選配合理的物業(yè)管理單位與運營單位，也是做好集約化管理，節(jié)約成本的重要途徑。

二、結論

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立科學的優(yōu)化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優(yōu)化各階段成本，達到成本管理的最優(yōu)，以優(yōu)異的成本領先戰(zhàn)略取得較高的經(jīng)濟效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

作者：崔婧單位：大連時代豪庭物業(yè)管理有限公司財務部

內容摘要：商業(yè)地產(chǎn)在促進城市商業(yè)設施改造、改善消費環(huán)境中發(fā)揮了重要作用。但在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展不相協(xié)調的問題也初露端倪。本文將從商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展角度闡述如何實現(xiàn)與商業(yè)二者協(xié)調發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)協(xié)調發(fā)展

隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業(yè)地產(chǎn)建設發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結果促進了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關注的問題。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結果

隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。

1研究方法

1.1問卷調查方法

本次調查以松原市投資者為研究對象，從11月25日至12月2日，在江南江北地區(qū)發(fā)出556份問卷，其中包括502份調查問卷和54份訪談問卷。調查問卷中472份有效，有效率為94.02%。

1.2問卷設計

本次問卷在問題的設置上共有20個題目，都是選擇題，1-2題調查松原市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢，3-8題調查投資者投資動機、9-14題調查投資者對商業(yè)地產(chǎn)的要求，15-16題投資者接觸媒體以及投資影響，17-20題為投資者個人信息。

1.3數(shù)據(jù)分析方法

摘要：在全球化經(jīng)濟背景下，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項目成本的管控，并進行良好的管理，加強項目前期建設以及后期的經(jīng)營管理，實現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實現(xiàn)招商等工作的有序進行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問題進行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠為商業(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動力。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理;優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業(yè)的長遠發(fā)展，相關人員應當針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報周期長且盈利方式獨特的特點，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權投資等方式拓展自身的收益，并強化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠對經(jīng)濟發(fā)展起到有效的推動作用。但是在對商業(yè)地產(chǎn)進行拓展時，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當中，會存在土地成本費用以及前期費用等。且對于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費用也相對較高，使得企業(yè)利潤較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目應當做好成本控制工作，對整體的成本費用支出影響因素進行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中存在的問題

一、主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目的價值鏈

主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目的價值鏈就是將所有相關的利益主體串連在一起，從而創(chuàng)造出共同的價值和利益。商業(yè)地產(chǎn)就是利用建立價值鏈的方式將所有存在利益關系的主體都串連起來，使開發(fā)商與其他有利益關系者同時獲得利益。商業(yè)地產(chǎn)的運營是要滿足多方面人員的利益需求，對市場消費者、投資者、開發(fā)商、運營商以及政府的利益都要考慮。在滿足了不同主體的利益時就可以使所有人都參與進來，相互依賴，共同創(chuàng)造價值，共同獲得利益，在這一點上商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了它的商業(yè)價值，讓所有相關人都能通過商業(yè)手段獲取利益，完美的實現(xiàn)了利益兼容，讓人們受益的同時求得多方面的發(fā)展。這也就是主題文化商業(yè)地產(chǎn)項目價值鏈存在的意義。商業(yè)物業(yè)價值是一種投資形式，它是通過生產(chǎn)、交易、消費等商業(yè)經(jīng)營手段來將地產(chǎn)和商業(yè)價值融合，從而創(chuàng)造它的金融價值。商業(yè)物業(yè)的價值是需要長時間的經(jīng)營和發(fā)展來實現(xiàn)價值的最大化，商業(yè)物業(yè)價值同樣可以使利益兼容，使利益相關者通過商業(yè)物業(yè)價值的提升來獲取利益。商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈活動在開發(fā)前期要使投入人員共同來開發(fā)設計商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃方案，綜合完成項目的開發(fā)與運行，才能共同創(chuàng)造價值。

二、投資模式與投資主體合作方式分析

傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目利益化較明顯，并沒有特別的主題模式。而高速公路服務業(yè)主題文化的商業(yè)地產(chǎn)項目則是根據(jù)實際地區(qū)情況建設主題文化類的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)，增添城市主題文化色彩。充分發(fā)揮城市新功能，提升城市的經(jīng)濟繁華程度，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的項目類型，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展目標。（一）備選的投資模式。在主題文化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中首先就是要進行項目融資工作，主題文化商業(yè)地產(chǎn)的項目融資與一般私人企業(yè)項目開發(fā)融資一樣，要在項目啟動之前向政府機關申請，獲得許可之后方能進行融資、建設和開發(fā)等活動。融資是通過多種渠道獲得資金后進行資金融合，其最實用的模式是BOO(Build－Own－Operate)模式，BOO代表某一基礎設施項目的建設、所有與經(jīng)營。主題文化商業(yè)地產(chǎn)具有一定的金融價值，進行融資的渠道有商業(yè)性金融機構貸款、資本市場融資、相關產(chǎn)業(yè)民營機構資金、財務投資者和自有資金等多種渠道。最后在投資人的項目財產(chǎn)所有權問題上與其他傳統(tǒng)的私人企業(yè)的模式相同。（二）投融資主體的合作方式。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是由多種利益關系組成的，就是之前所說的商業(yè)價值鏈，將市場消費者、投資者、開發(fā)商、運營商以及政府的利益同步化。商業(yè)地產(chǎn)項目就是一個合作者共同發(fā)展的舞臺，所有的利益主體都在舞臺上發(fā)揮自身的價值和作用，將房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)濟這兩個領域的特點結合起來實現(xiàn)主體間的互利共贏。在進行文化商業(yè)地產(chǎn)融資之前要先進行項目調查，將項目的開發(fā)預算、能讓消費者消選擇的優(yōu)勢、投資者能夠得到的回報預算以及投資者關心的所有問題進行事先調查。其中在消費者方面要從消費群體、消費經(jīng)濟層次、消費模式和消費選擇方面進行詳細調查分析。然后進行項目融資，將參與項目的主體進行組織協(xié)商，共同設計項目具體的執(zhí)行方案，組建完美的商業(yè)合作團隊。融資結束后，多家合作企業(yè)要共同參與項目的設計與開發(fā)，在進行項目方案研究時要注意研究重點是要保證市場營銷的承受力，同時還要考慮顧客消費的自由選擇權能否得到滿足。要圍繞文化主題進行前期定位、項目招商、運營管理三個階段的工作，做到主題特色鮮明、產(chǎn)品形式新穎，項目結構完整，品質有保證，才可以實現(xiàn)長期戰(zhàn)略經(jīng)營，讓消費者的物質與精神都得到滿足。在招商引資前期，要根據(jù)備選投資模式分析來開展。在上面介紹過的投資模式是對建設、經(jīng)營主題文化商業(yè)地產(chǎn)合作方式的協(xié)商，對于項目設施財產(chǎn)權方面是不會有變動的。這就與普通私人企業(yè)的BOT模式基本相似。以此方式進行合作商討，推出能夠使所有合作商共贏的項目方案。

三、關于主題文化商業(yè)地產(chǎn)投資方案的設計

（一）服務區(qū)建筑的設計要求。服務區(qū)的建設不能對自然環(huán)境產(chǎn)生破壞，要在保護自然環(huán)境的前提下進行建設。在此前提下將民族文化的特點、文化主題科學合理的設計進去，要有商業(yè)空間設計的特點，在空間設計時利用天然的空間環(huán)境，將主題文化融入自然景觀，將空間賦予濃郁的藝術感。服務區(qū)就是為人們提供休息、娛樂服務的一個區(qū)域，而主題文化商業(yè)地產(chǎn)服務區(qū)是結合了服務區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)兩個領域特點，再加入主題文化元素進行設計。在建設中要讓消費顧客體驗到自然景色與民族文化特色完美的結合，滿足消費者的藝術審美需求。從而實現(xiàn)在保護環(huán)境的前提下成為城市歷史文明的標志建筑，將商業(yè)項目變成富有文化藝術氣息的服務空間。（二）服務區(qū)多元化發(fā)展。將服務區(qū)向著多元化的趨勢發(fā)展趨勢，改變商業(yè)以購物消費為主要形式的現(xiàn)狀，將服務區(qū)項目內容進一步開發(fā)，增加文化、休閑、娛樂等元素。尤其是文化元素，將自然環(huán)境與文化特色進行組合，引入新型業(yè)態(tài),增加文化性、知識性的體驗空間，將具有地域文化特色的項目形式增加進去，例如增添藝術展覽、茶道、陶藝等文化元素，讓消費者體驗多元化的服務區(qū)建設。（三）維護統(tǒng)一文化主題形象進行招商。企業(yè)可以考慮圍繞一定的文化主題進行統(tǒng)一招商,確保業(yè)態(tài)布局主題突出、結構合理、打造品牌。同時,注重長線經(jīng)營,進行文化氛圍的長期培育,平衡消費者對物質與精神的雙重追求。要完成以民族文化為特色的業(yè)態(tài)布局,有賴于前期的招商推廣是否圍繞統(tǒng)一文化主題定向進行。在招商過程中將堅持寧缺毋濫、優(yōu)中選優(yōu)的精細原則,圍繞統(tǒng)一文化主題進行統(tǒng)一招商。圍繞文化主題進行定向招商,特殊商戶給予招商優(yōu)惠。結合“以點帶面、特色經(jīng)營”的功能定位,針對具有較高文化、藝術、科技含量的商家,將對其給予優(yōu)惠，確保商業(yè)項目的文化主題得到充分體現(xiàn)。

摘要：在新時代市場經(jīng)濟的影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展很迅速，在急速發(fā)展的同時企業(yè)內部的管理制度必然會出現(xiàn)很多問題。尤其在國家的會計制度改革背景影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計工作也需要不斷地改革，會計工作才能符合國家的政策。任何一個新事物的出現(xiàn)都會遭遇到反對的聲音，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計工作改革也是一樣的，由于長期的工作模式的影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部的很多人不愿意接受新事物，因為接受新事物需要不斷地學習，改革意味著淘汰，大家之所以不想改變，就是不愿意被淘汰出局。所以一直有阻礙因素阻擾商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計工作的改革。而會計工作是商業(yè)地產(chǎn)財務內部管理的核心內容，它關系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成敗。因此本文主要討論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計工作存在的問題，并提出解決對策，以便適應新會計準則的要求，發(fā)揮會計工作的作用，引導商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走向更好的發(fā)展方向。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);會計工作;問題;對策

雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度很快，同時也受到人們的歡迎以及市場經(jīng)濟的需要，但是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)由于自身的發(fā)展特點，資金使用量大，工期時間長，因此給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計工作帶來了一定難處。眾所周知，會計工作是一項復雜的工作，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部部門之間的配合，提供完整真實的會計報表數(shù)據(jù)，才能有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構建完善的會計工作制度。會計工作也是最真實地反映商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)的工作，所以對會計工作需要重視，認真分析問題出現(xiàn)的原因，有效地解決問題，規(guī)避會計風險，才能夠最終建立完善的會計管理體系。便于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者及時地掌握企業(yè)的發(fā)展動態(tài)，發(fā)揮會計工作的作用，為企業(yè)未來的發(fā)展做出科學的計劃。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征以及會計管理的重要性

1.1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在國家的法規(guī)政策范圍內參與市場的競爭，才能保證企業(yè)的發(fā)展合法合規(guī)。同時商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有全面性的特點，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程大，工期時間長，花費的資金多，可以帶動很多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還能夠解決勞動力剩余的問題，所以說商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有全面性的特點。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需要適應社會主義市場經(jīng)濟特點，在保證自己基本利益的同時，重視成本與效益之間的關系，重視財務管理工作，保證資金得到合理的使用。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還具有適應性的特點，因為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目工程選址、征地、建設、審批、融資、環(huán)境等方方面面都需要重視，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都是牽一發(fā)而動全身，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應該適應大環(huán)境的發(fā)展，才能提高管理水平。1.2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計管理的重要性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作是企業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營重點不同，因此會計工作的重點也不同。對于商業(yè)地產(chǎn)銷售企業(yè)來說，會計工作的重點應該是提高思想認識，總結銷售工作的會計數(shù)據(jù)，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本與銷售之間的關系提供可分析的數(shù)據(jù)，更好地幫助企業(yè)的管理者促進銷售，增加收益。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重視建筑工程工作而言，會計管理的內容就很多，涉及的會計數(shù)據(jù)內容復雜，需要各部門的積極配合，然后發(fā)揮會計工作的優(yōu)勢，盡可能地給企業(yè)管理者提供真實的財務數(shù)據(jù)，便于了解資金的使用情況，會計管理工作能夠有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)完善內控制度，有利于對風險的分析，最終采取措施規(guī)避風險。能夠減少資源的浪費，有利于進行全面預算管理，合理編制預算，保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金安全，最終促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計工作存在的問題

摘要：在新經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到電子商務發(fā)展的沖擊，傳統(tǒng)的價差模式已經(jīng)不能為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有走品牌化發(fā)展之路才能實現(xiàn)轉型發(fā)展。本文首先分析了商業(yè)地產(chǎn)的概況和企業(yè)品牌建設的重要性，接著分析了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設中存在的機遇與挑戰(zhàn)。通過介紹碧桂園的企業(yè)品牌發(fā)展的成功案例，最后得出了新經(jīng)濟環(huán)境下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設策略。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)品牌建設；碧桂園

新經(jīng)濟環(huán)境下，電子商務逐漸興起，在線購物體驗滿足了諸多民眾的新需求，對線下商業(yè)產(chǎn)生了一定的沖擊。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮轉型發(fā)展問題，在消費者的消費需求逐漸升級的背景下，注重線下體驗成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當抓住的發(fā)展機遇?？梢哉f，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既面臨機遇，也存在挑戰(zhàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當注重自身核心價值的提高，通過品牌建設實現(xiàn)長遠發(fā)展。本文對于新經(jīng)濟環(huán)境下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設問題的研究具有深遠意義，在分析相關問題的同時，提出了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設策略。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)概況及企業(yè)品牌建設的重要性

1.我國商業(yè)地產(chǎn)概況。商業(yè)地產(chǎn)是指以商業(yè)用途為主的房地產(chǎn)，廣義上涵蓋批發(fā)零售、餐飲娛樂、辦公、休閑等用途的房地產(chǎn)形式。主要經(jīng)營模式包括只租不售、出售以及租售結合。從總體上來看，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的開發(fā)投資額比重呈現(xiàn)下降趨勢。2018年上半年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額同比下降9.9%，其中商業(yè)營業(yè)用房與辦公樓相比，整體占比下降幅度較大。2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設的重要性。新經(jīng)濟環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長遠發(fā)展，就應當走品牌建設之路，提高投資者對品牌的認知。第一，品牌建設是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高自身競爭力的有力手段。近年來，進入市場的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越多，企業(yè)之間的競爭也愈發(fā)激烈。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有通過自身品牌建設，才能獲得購買者的認可。企業(yè)之間只有通過品牌才能具有更高的辨識度。第二，品牌建設是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品定價和銷售速度的重要途徑。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在建立品牌之后，消費者才能對企業(yè)更加信任，根據(jù)消費習慣才能選擇購買產(chǎn)品，這對企業(yè)產(chǎn)品定價是十分有利的。企業(yè)在有一定的知名度之后，才能吸引更多的消費者，從而提高銷售速度，第三，品牌建設是商業(yè)地產(chǎn)打破同質化現(xiàn)象的關鍵因素。我國的商業(yè)地產(chǎn)整體存在同質化的問題，定位、功能等方面雷同的現(xiàn)象普遍存在。這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有提高品牌的知名度，才能打破同質化的制約，走具有自身特色的發(fā)展之路。

二、新經(jīng)濟環(huán)境下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌建設中存在的機遇與挑戰(zhàn)