一、問(wèn)題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見(jiàn)。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國(guó)家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購(gòu)房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國(guó)家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購(gòu)房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無(wú)從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購(gòu)房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問(wèn)題。具體說(shuō)是如何理解我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭(zhēng)的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問(wèn)題歷來(lái)就有不同的學(xué)說(shuō)，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問(wèn)題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國(guó)尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

[內(nèi)容摘要]：

本文主要論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題。通過(guò)現(xiàn)實(shí)案例提出問(wèn)題，引出相關(guān)的規(guī)定和在現(xiàn)實(shí)中遇到的問(wèn)題，并進(jìn)行了思考、提出了自己的一些看法。我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。然后是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理辦法》及相關(guān)法規(guī)中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果；不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的重要意義：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。通過(guò)以上內(nèi)容論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，重點(diǎn)論述了不動(dòng)產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題和思考。最后借鑒外國(guó)的立法例子并進(jìn)行分析，提出對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考并提出自己的見(jiàn)解。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、登記、效力

一、問(wèn)題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見(jiàn)。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國(guó)家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購(gòu)房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國(guó)家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購(gòu)房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

根據(jù)《國(guó)土資源局關(guān)于2015年不動(dòng)產(chǎn)工作計(jì)劃的安排》要求，我局及時(shí)會(huì)同縣編辦、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局、縣農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局、縣環(huán)境保護(hù)和林業(yè)局等相關(guān)部門，就不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、機(jī)構(gòu)、編制、信息化建設(shè)等情況進(jìn)行調(diào)查梳理，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、機(jī)構(gòu)人員現(xiàn)狀情況

（一）土地登記。國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記具體事務(wù)由縣國(guó)土資源局地籍地政股承擔(dān)。地籍股現(xiàn)有工作人員2名，均為事業(yè)人員。

（二）房屋登記。下設(shè)立房產(chǎn)股為房屋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，目前房產(chǎn)股無(wú)人員編制。

（三）林權(quán)登記。我縣環(huán)林局直屬事業(yè)單位中無(wú)機(jī)構(gòu)和編制承擔(dān)與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作的機(jī)構(gòu)和編制?？h環(huán)境保護(hù)和林業(yè)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)中的林業(yè)行政管理股（掛森林防火辦公室牌子）職責(zé)中有不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)職能，無(wú)具體工作人員。

（四）草原承包登記。我縣草原登記由縣農(nóng)業(yè)畜牧和水務(wù)局下屬事業(yè)單位草原站負(fù)責(zé)，縣草原工作站為財(cái)政全額撥款的公益性事業(yè)單位，機(jī)構(gòu)級(jí)別為股站級(jí)，設(shè)立編制12名（原畜牧獸醫(yī)局編制中調(diào)整2個(gè)編制，申請(qǐng)?jiān)黾?0個(gè)新編制），股級(jí)領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)3名（1正2副），工勤編制1名。

一、問(wèn)題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見(jiàn)。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國(guó)家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購(gòu)房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國(guó)家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購(gòu)房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無(wú)從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購(gòu)房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問(wèn)題。具體說(shuō)是如何理解我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭(zhēng)的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問(wèn)題歷來(lái)就有不同的學(xué)說(shuō)，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問(wèn)題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國(guó)尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

【摘要】闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性，分析了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)中存在的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了相關(guān)解決措施，希望該研究可以推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】信息化；不動(dòng)產(chǎn)登記；檔案管理

1引言

積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的信息化建設(shè)是落實(shí)當(dāng)前政策的重要舉措，也是維護(hù)產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)益的重要方式，因此，這項(xiàng)技術(shù)的推進(jìn)至關(guān)重要。本文首先闡述了信息化建設(shè)的重要性，其次，分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理在信息化建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后，提出了相關(guān)改進(jìn)措施，希望可以為這一技術(shù)的推進(jìn)提供相關(guān)的思路與建議。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息化建設(shè)的必要性

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)物權(quán)法確立的一項(xiàng)基本物權(quán)制度，它是指由權(quán)利人申請(qǐng)，并由國(guó)家專屬部門將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記錄在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記包括以下幾個(gè)方面：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。由此可以看出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)系統(tǒng)性而又分散化的過(guò)程，其包括的范圍也十分廣泛，如國(guó)土、海洋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)和住建等。因此，為了更好地對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行管理，可以利用信息化方式實(shí)現(xiàn)，充分發(fā)揮信息技術(shù)的即時(shí)性、整合性特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行整合，有助于全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建設(shè)的有效性。

1引言

2007年，我國(guó)首次通過(guò)《物權(quán)法》，在充分借鑒西方物權(quán)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，公布了適合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，為不動(dòng)產(chǎn)登記法案的出臺(tái)奠定了基礎(chǔ)。2015年，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的正式實(shí)施則標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)進(jìn)入新時(shí)期。2016年晉江市頒布了《關(guān)于實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的通告》，自2016年4月18日起，晉江市實(shí)施全新不動(dòng)產(chǎn)登記制度。因此，完善探索不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理機(jī)制，是時(shí)展的新要求，更是做好該項(xiàng)工作的關(guān)鍵。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作開(kāi)展的現(xiàn)狀分析

不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容比較廣泛，其中包括了土地、房產(chǎn)、礦產(chǎn)、農(nóng)林資源等等，以往不動(dòng)產(chǎn)登記分別由不同部門負(fù)責(zé)實(shí)施。因此，在實(shí)施過(guò)程中，登記流程、登記機(jī)制、相關(guān)材料都各有標(biāo)準(zhǔn)，并不統(tǒng)一，隨著新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施，當(dāng)前我們?cè)谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，統(tǒng)一由國(guó)土部門負(fù)責(zé)實(shí)施。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作來(lái)說(shuō)，由于以往登記實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)和流程都不一致，因此其檔案資料管理難度較大，無(wú)論是信息錄入，還是檔案整理，都有較大工作量。所以，需要在規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料進(jìn)行整理。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作在整合過(guò)程中面臨巨大整合壓力。首先，原涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的各個(gè)部門都有相關(guān)機(jī)構(gòu)，而目前只是進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，并沒(méi)有對(duì)部門機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一整合，這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記工作量加大，但人員并沒(méi)有增長(zhǎng)。其次，業(yè)務(wù)整合難度大，缺乏可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。盡管通過(guò)了相關(guān)業(yè)務(wù)整合文件，但是從根本上看不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚在實(shí)施初期，因此缺乏必要的檔案管理經(jīng)驗(yàn)。最后，原有檔案資料信息整合難度大。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理涉及的內(nèi)容眾多，且歷史資料較為復(fù)雜，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也需要對(duì)以往的相關(guān)檔案資料進(jìn)行統(tǒng)一匯總、整理，但客觀上講，想要有效整理這一信息，難度極大。晉江市國(guó)土資源局在實(shí)施新的不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度時(shí)，在停止實(shí)施舊的登記制度的同時(shí)，提出簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記資料，優(yōu)化檔案信息管理工作開(kāi)展的效率和質(zhì)量。而2016年4月18日之前合法合理頒布的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書仍然有效，這客觀上反映了晉江市不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施過(guò)程中，對(duì)相關(guān)檔案資料工作的有效調(diào)整。

3不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理工作的作用價(jià)值

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要原因在與隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷成熟，當(dāng)前各種不動(dòng)產(chǎn)資源交易頻繁，這就使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬更換頻繁，因此需要通過(guò)實(shí)施相應(yīng)的登記制度，通過(guò)檔案資料信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)權(quán)屬人權(quán)益的有效保護(hù)，而不動(dòng)產(chǎn)登記檔案就是該項(xiàng)工作實(shí)施的客觀產(chǎn)物，通過(guò)有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理工作，能夠有效記錄不動(dòng)產(chǎn)的交易情況及相關(guān)信息，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易提供最客觀、最全面的憑證，這就為不動(dòng)產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)提供了充足保障。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所屬最具權(quán)威的資料。不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)具有排他要求，因此在某一具體不動(dòng)產(chǎn)上，不能存在互相排斥的多個(gè)物權(quán)。所以，從法律上明確了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中所記載的內(nèi)容具有唯一和具有法律證據(jù)效力的特點(diǎn)。因此，我們可以將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作為不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，信息查詢的權(quán)威來(lái)源。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中的信息就成為解決不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛和矛盾的最客觀數(shù)據(jù)。最后，有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理工作也是現(xiàn)階段我們?cè)谫Y源節(jié)約型社會(huì)建設(shè)的客觀要求，目前無(wú)論是申報(bào)土地開(kāi)發(fā)，還是相關(guān)資源開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)，通過(guò)系統(tǒng)化整理相關(guān)資料，能夠?yàn)檎麄€(gè)申報(bào)工作提供有效依據(jù)，避免低效開(kāi)發(fā)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

摘要:隨著新時(shí)代的到來(lái)，黨、國(guó)家以及人民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作提出了新要求，這些要求不斷推動(dòng)著不動(dòng)產(chǎn)登記管理模式進(jìn)行創(chuàng)新與改革。本文基于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理特點(diǎn)以及現(xiàn)狀，就建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理新模式相關(guān)問(wèn)題做了簡(jiǎn)要分析，以供參考。

關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記;檔案管理;新模式

自不動(dòng)產(chǎn)登記制度確立后，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定有序發(fā)展的軌道，但在經(jīng)濟(jì)、政策不斷變動(dòng)的新時(shí)期，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式又暴露出諸多弊端，給不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成了阻礙。因此，探索、實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理新模式，是提升不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作效率與質(zhì)量的重要舉措。下文從三個(gè)方面分析探討了怎樣建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理新模式。

1不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理特點(diǎn)分析

《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅，必須依法登記，產(chǎn)生效力。［1］由此可以分析出，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有以下特點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有唯一性，不動(dòng)產(chǎn)登記管理檔案是公示、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一性與根本性文件。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理也具有法律性，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更等一系列信息都要遵守相關(guān)法律法規(guī)，依法變更，方能確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的準(zhǔn)確性，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有法制性。［2］此外，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有規(guī)范性，其文件格式、登記標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)條款都是由國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)一制定，將這些內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的目的是:確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性，避免出現(xiàn)糾紛，同時(shí)有效提升不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的質(zhì)量與效率。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理問(wèn)題分析

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的制定與，標(biāo)志著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)起步。就我國(guó)當(dāng)前的體制來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施依舊存在著各個(gè)方面的阻力，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)中的典型，在不動(dòng)產(chǎn)登記執(zhí)行過(guò)程中受到的影響最為明顯。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記指的是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)與自身職權(quán)，將不動(dòng)產(chǎn)的自然、權(quán)利等狀況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行記載并公示。不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動(dòng)產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要原因是不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，而且其權(quán)利歸屬非常的復(fù)雜，需要對(duì)其產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行明確。對(duì)于房地產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房?jī)r(jià)，兩者之間并不存在直接的關(guān)系。房?jī)r(jià)的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關(guān)系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過(guò)對(duì)供求關(guān)系的影響來(lái)影響房?jī)r(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關(guān)系，但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術(shù)準(zhǔn)備與支撐。不動(dòng)產(chǎn)登記主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：基礎(chǔ)——土地登記、核心——權(quán)屬、目的——物權(quán)保護(hù)、表達(dá)形式——空間信息、法律特征——勘驗(yàn)取證、時(shí)態(tài)特點(diǎn)——現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、作用——多用途性。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題，從法律層面給與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以保護(hù)，同時(shí)還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進(jìn)行維護(hù)。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實(shí)現(xiàn)房屋本身的社會(huì)價(jià)值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)的角度進(jìn)行分析，人們所關(guān)注的并不是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實(shí)施，而是在不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房?jī)r(jià)的決定因素主要包括市場(chǎng)、人口、收入、貨幣供應(yīng)等幾個(gè)方面，在對(duì)住房資源進(jìn)行調(diào)節(jié)的過(guò)程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關(guān)鍵的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能并不是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，而是實(shí)現(xiàn)制度長(zhǎng)遠(yuǎn)性的設(shè)計(jì)與改進(jìn)，促進(jìn)有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。從短期市場(chǎng)沖擊方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記為個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)，在一定程度上會(huì)對(duì)購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期造成影響。從這個(gè)方面來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布確實(shí)在一定程度上增加了房?jī)r(jià)下行的壓力。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記與房?jī)r(jià)下降之間并不存在必然的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記主要的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰登記。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于居民不動(dòng)產(chǎn)的影響包括兩個(gè)方面：第一，老房子、舊房子的繼承問(wèn)題，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化之前存在著很多歷史遺留問(wèn)題；第二，市場(chǎng)供需變化，部分只有多套住宅的人擔(dān)心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也是有限的。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響

【摘要】《物權(quán)法》生效前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記一直未實(shí)行統(tǒng)一登記制度，房產(chǎn)、地產(chǎn)、林產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記一直按照各自相對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)辦理?！段餀?quán)法》生效后，由于其規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，導(dǎo)致原有不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議，部分不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法可依。因此，亟需對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)條文作出司法解釋，并盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問(wèn)題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

摘要

本文對(duì)作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，建立我國(guó)新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的立法體例的選擇等問(wèn)題。論文正文劃分為三個(gè)部分，第一部分從縱向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個(gè)方面，介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系；第二部分通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)濟(jì)背景的對(duì)比即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)登記的不同要求的對(duì)比，針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷，歸納出建立我國(guó)新的、符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀要求的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并就新制度建立時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的一些問(wèn)題發(fā)表自己的見(jiàn)解，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點(diǎn)，以“五個(gè)統(tǒng)一”為原則，即建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記效力、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)表了自己的意見(jiàn)，對(duì)如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了完善措施。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)是與動(dòng)產(chǎn)相對(duì)稱的物的概念。所謂不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動(dòng)產(chǎn)登記則是指登記申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記(2)。它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為一項(xiàng)法律制度，從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規(guī)范的對(duì)象，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記行為類型、程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)；效力制度以登記的法律效力為規(guī)范的客體，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果。本部分將通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系，是在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中形成的法律關(guān)系總和。從主體上看，不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩類，登記機(jī)構(gòu)與登記申請(qǐng)人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請(qǐng)人之間的橫向法律關(guān)系。一般而言，縱向法律關(guān)系具有行政管理性質(zhì)，是登記機(jī)構(gòu)與相對(duì)人之間的行政法律關(guān)系。橫向法律關(guān)系具有民事屬性，是平等主體的登記申請(qǐng)人之間的民事法律關(guān)系。

縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接，共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。