一、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風險

1.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構(gòu)貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質(zhì)量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風險。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的法律完善

摘要:采用2010～2017年30個省份的面板數(shù)據(jù)，基于面板格蘭杰因果檢驗分析信貸對房地產(chǎn)市場波動的影響，進而分析對商業(yè)銀行資產(chǎn)風險的影響及相應采取的應對措施。通過對房地產(chǎn)市場的反思，從信貸的維度來分析對房地產(chǎn)市場波動的影響，進而分析對銀行系統(tǒng)乃至整個金融體系穩(wěn)定性的影響，并從多個方面提出有針對性的建議，以期為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行提供有益啟示。

關鍵詞:信貸;房價波動;商業(yè)銀行資產(chǎn)風險管理

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與銀行信貸關系

我國房價經(jīng)歷了近二十年的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對國內(nèi)投資的推動和GDP的提升起到重要的促進作用。近二十年來，不同城市房地產(chǎn)市場逐漸產(chǎn)生分化，以房價指數(shù)為衡量標準，截止到2017年年底，(如圖1)70個大中城市整體上呈現(xiàn)上漲趨勢，其中北上廣深4個一線城市房價有所回落，31個二線城市和35個三線城市房價上漲幅度高于一線城市。一方面，房地產(chǎn)是一切生產(chǎn)部門的物質(zhì)空間基礎，尤其是在城市現(xiàn)代化進程的背景之下;另一方面，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，對多個相關產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的影響。據(jù)測算，從2007年至2017年這十年間，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在五分之一以上，若把房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)計算在內(nèi)，則占比近四分之一。隨著資本市場的繁榮發(fā)展，絕大多數(shù)金融危機都或多或少與房地產(chǎn)市場有著密切關系。資產(chǎn)價格的波動影響著信貸市場的穩(wěn)定，并催生了危機的形成。在我國，銀行作為整個金融體系的主體，銀行對風險的把控是影響金融體系穩(wěn)定的最重要因素。與此同時，伴隨著房地產(chǎn)市場過熱，銀行作為直接的金融中介，在房地產(chǎn)市場中的業(yè)務量不斷加大，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重穩(wěn)步上升，由于住房作為抵押物，房價波動將波及到銀行系統(tǒng)，并影響到整個金融體系的穩(wěn)定。相對于多數(shù)發(fā)達國家而言，我國金融體系仍十分脆弱，金融市場不夠健全。自1998年住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮催生了泡沫的產(chǎn)生。在我國融資渠道較為單一的情況下，房地產(chǎn)投融資傾向于銀行，這種高度的依賴性使得銀行和房地產(chǎn)市場的聯(lián)系最為緊密。因此，若要維護銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定，最大的前提就是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。對于房地產(chǎn)市場與銀行信貸的關系問題，大多數(shù)學者認為兩者相互影響，互相作用。馬勇和吳雪妍(2018)［1］基于銀行信貸的角度發(fā)現(xiàn)對房價的影響呈現(xiàn)顯著的非線性的不對稱效應，即區(qū)域房貸規(guī)模越高，信貸影響房價越顯著。祝繼高(2017)［2］考察了商業(yè)銀行貸款損失準備與房價的關系，發(fā)現(xiàn)房價增幅越高的城市，該地區(qū)商業(yè)銀行需要計提更高額度的貸款損失準備金。劉顏和鄧若冰(2017)［3］則基于金融集聚度的角度，全面考察了對房價的作用效果，金融集聚度提升顯著促進了房價上漲，尤其是銀行業(yè)的集聚對房價的作用效果最為顯著。秦嶺和姚一旻(2012)［4］、陳健等(2013)［5］、羅知和張川川(2015)［6］、潘海峰和張定勝(2018)［7］也基本得出銀行信貸和房價存在同向正相關的結(jié)論，房地產(chǎn)價格的波動對銀行金融風險存在巨大影響。實證研究方面，胡金星等［8］(2018)利用中國35個大中城市的面板數(shù)據(jù)，以個人購房按揭貸款刻畫信貸因素，分析了對房價的作用機制，研究結(jié)果表明第一、二、三類城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款對房價均有顯著的正向影響。曾祥月(2015)［9］采用我國除西藏、港澳臺以外的30個省市2000～2015年的面板數(shù)據(jù)考察了銀行信貸對房價波動的作用，分地區(qū)的回歸結(jié)果表明，銀行信貸對三個地區(qū)的房價波動均有推動作用，但這種作用強度在不同地區(qū)有所差別，對中部地區(qū)的推動尤為顯著。

二、模型設定和數(shù)據(jù)來源

根據(jù)房價與銀行信貸的相關關系，設定模型如下:Pit=β0+Σki=1αi•Tit+i+μit(1)其中，P代表房價，T代表信貸因素，i代表省份，t代表時間，i代表個體異質(zhì)效應，μit代表均值為0、服從獨立同分布的隨機干擾項。本文采用來自國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款來刻畫信貸因素，由于房地產(chǎn)市場是資金密集型市場，自2010～2017年，每年的房地產(chǎn)貸款年末余額占該年各項貸款年末總和的比值均超過20%，可見房地產(chǎn)商主要從國內(nèi)銀行獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款用于中長期項目。為了實證檢驗信貸對房價是否存在因果關系，下文采用面板格蘭杰(Granger)因果檢驗考察這兩個變量的關系?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性，統(tǒng)計地區(qū)不包括西藏以及港澳臺。從2010～2017年，商品房平均銷售價格、來自國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、CPI指數(shù)來源于WIND數(shù)據(jù)庫，剔除了價格因素對變量的影響，將變量除以以2010年為基期的CPI價格指數(shù)得到換算指標，變量描述性統(tǒng)計結(jié)果如表1所示。

一、個人信用制度的定義

個人信用制度是指在經(jīng)濟生活中管理、監(jiān)督和保障個人信用活動的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗自然人信用情況提供依據(jù)，并通過一系列法規(guī)、制度來規(guī)范個人信用活動當事人的信用行為。

個人征信是指征信機構(gòu)通過合法渠道采集、調(diào)查、分析消費者個人的資信，以信用調(diào)查報告的形式提供給個人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

二、個人信用體系薄弱的原因

1.長期計劃經(jīng)濟體制下行政命令代替市場規(guī)律，政府一道命令銀行就要貸出“工資貸”“福利貸”(往往無法收回)，使國有企業(yè)把銀行貸款當作“第二財政”，借銀行錢不還的風氣日益濃重。

2.受多年來拖欠銀行貸款風氣的影響，我國公民的守信意識普遍不強。筆者在車貸工作中就遇到類似情況：一旦借款人手頭資金緊張首先想到的便是拖欠貸款，好些的幾月后一起還上，而有的客戶索性就不還了；更有甚者冒用他人證件貸款。

一、個人信用制度的定義

個人信用制度是指在經(jīng)濟生活中管理、監(jiān)督和保障個人信用活動的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗自然人信用情況提供依據(jù)，并通過一系列法規(guī)、制度來規(guī)范個人信用活動當事人的信用行為。

個人征信是指征信機構(gòu)通過合法渠道采集、調(diào)查、分析消費者個人的資信，以信用調(diào)查報告的形式提供給個人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

二、個人信用體系薄弱的原因

1.長期計劃經(jīng)濟體制下行政命令代替市場規(guī)律，政府一道命令銀行就要貸出“工資貸”“福利貸”(往往無法收回)，使國有企業(yè)把銀行貸款當作“第二財政”，借銀行錢不還的風氣日益濃重。

2.受多年來拖欠銀行貸款風氣的影響，我國公民的守信意識普遍不強。筆者在車貸工作中就遇到類似情況：一旦借款人手頭資金緊張首先想到的便是拖欠貸款，好些的幾月后一起還上，而有的客戶索性就不還了；更有甚者冒用他人證件貸款。

一、個人信用制度的定義

個人信用制度是指在經(jīng)濟生活中管理、監(jiān)督和保障個人信用活動的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗自然人信用情況提供依據(jù)，并通過一系列法規(guī)、制度來規(guī)范個人信用活動當事人的信用行為。

個人征信是指征信機構(gòu)通過合法渠道采集、調(diào)查、分析消費者個人的資信，以信用調(diào)查報告的形式提供給個人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

二、個人信用體系薄弱的原因

1.長期計劃經(jīng)濟體制下行政命令代替市場規(guī)律，政府一道命令銀行就要貸出“工資貸”“福利貸”(往往無法收回)，使國有企業(yè)把銀行貸款當作“第二財政”，借銀行錢不還的風氣日益濃重。

2.受多年來拖欠銀行貸款風氣的影響，我國公民的守信意識普遍不強。筆者在車貸工作中就遇到類似情況：一旦借款人手頭資金緊張首先想到的便是拖欠貸款，好些的幾月后一起還上，而有的客戶索性就不還了；更有甚者冒用他人證件貸款。

1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

（1）個人住房信貸“假個貸”的定義

目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現(xiàn)形式

在個人住房信貸操作實務中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

摘要：不良貸款給國家造成的損失十分嚴重，深究起來，個人信用制度體系不完善、公民守信意識薄弱應是其根本原因。針對這一問題，本文從個人信用制度的定義、個人信用體系薄弱的原因、加強個人信用體系建設的必要性以及建立和完善個人信用體系的對策等方面論述了如何加強個人信用體系建設。

關鍵詞：個人信貸業(yè)務個人信用制度體系守信意識

近幾年，中國經(jīng)濟持續(xù)高速增長，其中商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務的推動作用不容忽視，個貸業(yè)務在刺激需求、穩(wěn)定經(jīng)濟等方面逐漸扮演著越來越重要的角色.。作為一名信貸工作者，每當想起不良貸款給國家造成的損失都十分痛心，深究其中的種種原因，誠然有銀行產(chǎn)品設計不合理、抵押屋貶值等原因，但這都不是主要因素——個人信用制度體系不完善、公民守信意識薄弱才是根本原因，筆者就此談一下如何加強個人信用體系建設。

一、個人信用制度的定義

個人信用制度是指在經(jīng)濟生活中管理、監(jiān)督和保障個人信用活動的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗自然人信用情況提供依據(jù)，并通過一系列法規(guī)、制度來規(guī)范個人信用活動當事人的信用行為。

個人征信是指征信機構(gòu)通過合法渠道采集、調(diào)查、分析消費者個人的資信，以信用調(diào)查報告的形式提供給個人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

摘要：不良貸款給國家造成的損失十分嚴重，深究起來，個人信用制度體系不完善、公民守信意識薄弱應是其根本原因。針對這一問題，本文從個人信用制度的定義、個人信用體系薄弱的原因、加強個人信用體系建設的必要性以及建立和完善個人信用體系的對策等方面論述了如何加強個人信用體系建設。

關鍵詞：個人信貸業(yè)務個人信用制度體系守信意識

近幾年，中國經(jīng)濟持續(xù)高速增長，其中商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務的推動作用不容忽視，個貸業(yè)務在刺激需求、穩(wěn)定經(jīng)濟等方面逐漸扮演著越來越重要的角色.。作為一名信貸工作者，每當想起不良貸款給國家造成的損失都十分痛心，深究其中的種種原因，誠然有銀行產(chǎn)品設計不合理、抵押屋貶值等原因，但這都不是主要因素——個人信用制度體系不完善、公民守信意識薄弱才是根本原因，筆者就此談一下如何加強個人信用體系建設。

一、個人信用制度的定義

個人信用制度是指在經(jīng)濟生活中管理、監(jiān)督和保障個人信用活動的一整套規(guī)則、政策和法律的總和，其主要目的是為證明、解釋和查驗自然人信用情況提供依據(jù)，并通過一系列法規(guī)、制度來規(guī)范個人信用活動當事人的信用行為。

個人征信是指征信機構(gòu)通過合法渠道采集、調(diào)查、分析消費者個人的資信，以信用調(diào)查報告的形式提供給個人信用信息使用者，作為其授信決策的參考依據(jù)。

【摘要】土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一,由于其納稅機制的特殊性,能否進行合理有效的稅收籌劃成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要問題之一。文章從扣除項目金額、不同增值率的房產(chǎn)和如何對房產(chǎn)合理定價三個方面,結(jié)合具體案例論述土地增值稅的稅收籌劃。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

2010年的兩會期間,房價過高問題成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調(diào):“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點,令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關的政策來看,無疑都是為了遏制房價,這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個利好消息。客觀來說,我國房價過高的原因很復雜,其中稅費比重大是一個重要的原因。在國外,地價及稅費一般占房價的20%左右,而國內(nèi)卻高達50%—60%①。在房地產(chǎn)應征的各種稅費中,土地增值稅引人關注。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā),結(jié)合有關的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點,降低增值額,達到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

摘要：高等教育大眾化以來，高校青年教師生存狀態(tài)問題逐漸成為社會各界關注的熱點。相關的文獻研究表明，高校青年教師在工作、生活等方面面臨很多壓力。改善高校青年教師的生存狀態(tài)，不僅要創(chuàng)造關愛他們的社會環(huán)境和制度，更要從收入分配、學術評價等方面提供充分保障，拓寬青年教師的成長空間，幫助他們從容面對生活。

關鍵詞：高校；青年教師；生存狀態(tài)；研究綜述

高等教育大眾化以來，我國高校教師隊伍不斷發(fā)展壯大，青年教師逐漸成為高校教師隊伍的主力軍。據(jù)有關方面統(tǒng)計，我國現(xiàn)有青年教師90萬人左右，占全國高校教師總比例60％以上［1］。高校青年教師生存狀態(tài)成為社會各界關注的熱點，知名媒體對高校青年教師的生存狀態(tài)進行了充分的調(diào)查性報道，學界采取多種抽樣調(diào)查方法，對高校青年教師的生存狀態(tài)進行了研究探討。本文綜合媒體的調(diào)查性報道和學界的研究現(xiàn)狀，分析高校青年教師的生存狀態(tài)問題。

一、經(jīng)濟收入相對較低

在日常生活中，人們常常把經(jīng)濟收入作為衡量一個人的社會地位高低與生存狀態(tài)好壞的重要標準。改革開放以來，我國高校教師的收入在逐步增長的同時，出現(xiàn)明顯的分化現(xiàn)象。2014年中國高等教育學會薪酬管理研究分會課題組的一項調(diào)查顯示，高校教師年收入10萬元以下的占47．7％，年收入在15萬元以下的占到總?cè)藬?shù)的85．9％。這份調(diào)查涉及全國84所高校教師，超過13萬個樣本。相對于這樣一個知識密集型和人力資本高投入型群體，高校教師現(xiàn)有收入非常缺乏競爭力。多數(shù)高校青年教師都是月光族，每月能有結(jié)余的只占31．3％，23．7％的人收不抵支，11．8％的高校青年教師工作前幾年主要靠父母和配偶支持。由于生活壓力大，不少高校青年教師不得不從事各種兼職，以代課、培訓、承攬項目等方式貼補家用，甚至有14．2％受訪者以兼職收入為主要經(jīng)濟來源。有研究表明，對生活的滿意度方面，青年教師在收入水平方面認為比較滿意的為11．11％，認為非常滿意的為0，認為不太滿意的和非常不滿意的共有48．89％［2］。不僅如此，高校青年教師還存在收入分化現(xiàn)象，學術地位高職稱高的青年教師與低職稱的青年教師之間差距在不斷拉大；不同學科專業(yè)背景的青年教師的收入也存在差距，自然科學學科專業(yè)背景的青年教師的收入一般比人文社會科學背景的教師收入高。其原因在于：各高校相繼實施崗位津貼制度，教師的收入與職稱、工齡、教學科研工作量等指標掛鉤。獲取同級別項目課題，自然科學研究經(jīng)費及其學校獎勵配套遠大于人文社會科學等。北京工業(yè)大學“北京社會建設分析報告”課題組在對北京市高校引進人才“就職原因”的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，引進人才選擇高校工作的原因，排在前三位的原因分別是“研究條件”“教師地位”“發(fā)展空間”，而在十幾個選項中排在最后一位的是“工資收入”，由此可見教師群體最不看重的是經(jīng)濟收入。但耐人尋味的是，在對“離職原因”的調(diào)查中，“收入太低”又成為高校教師離職的第一原因?？梢缘贸鲞@樣一個矛盾的結(jié)論，高校教師最不滿意的是收入，但最不看重的也是收入。有學者指出，高校青年教師面臨巨大的生活壓力，青年教師疲于奔命，從而大大降低了生活滿意感，必然會影響學校的教學水平和科研水準，最終也會妨礙到學生的成長發(fā)展［3］。

二、住房困難